A China tem um problema de moradia. Um problema muito grande. O país tem cerca de quatro milhões de apartamentos que ninguém quer comprar, uma extensão de espaço de moradia indesejado quase igual à área da Filadélfia. Xi Jinping, o líder do país, e seus representantes pediram ao governo para comprá-los.
O plano, anunciado na semana passada, é a medida mais ousada já tomada por Pequim para interromper a crise imobiliária que ameaça uma das maiores economias do mundo. Mas também não foi suficiente.
A China tem um problema maior escondido atrás de todos esses apartamentos vazios: ainda mais imóveis que as incorporadoras já venderam, mas não terminaram de construir. Segundo uma estimativa conservadora, esse número é de cerca de 10 milhões de apartamentos.
A escalada do boom imobiliário da China foi de tirar o fôlego. A extensão de sua implacável queda, que começou há quase quatro anos, continua vasta e incerta.
Os líderes chineses já estavam administrando uma desaceleração após três décadas de crescimento de dois dígitos antes que a crise imobiliária criasse uma desaceleração que está fugindo do seu controle. Poucos especialistas acreditam que Pequim possa fazer a transição para um crescimento mais sustentável sem enfrentar todos esses apartamentos vazios e as incorporadoras que se esforçaram demais para construí-los. Ao todo, trilhões de dólares são devidos a construtores, pintores, agentes imobiliários, pequenas empresas e bancos em todo o país.
Depois de décadas promovendo o maior boom imobiliário que o mundo já viu e permitindo que ele se tornasse quase um terço do crescimento econômico da China, Pequim interveio repentinamente em 2020 para cortar o dinheiro fácil que alimentou a expansão, dando início a uma cadeia de falências que chocou uma nação de compradores de imóveis.
Foi o primeiro teste da determinação de Pequim de livrar a economia chinesa de sua dependência de décadas de construção civil para sustentar a economia.
Agora o governo está enfrentando outro teste de sua determinação. Para acabar com os excessos do passado, o governo sinalizou nos últimos anos que nenhuma empresa do setor imobiliário era grande demais para falir. Porém, com a falência de dezenas de grandes incorporadoras, a confiança que ainda restava no mercado imobiliário foi destruída. Desde então, as autoridades tentaram de tudo para restaurar o otimismo entre os compradores. Nada funcionou.
Com poucos compradores, as incorporadoras que continuam de pé também estão à beira da inadimplência. E elas estão intrinsecamente ligadas aos bancos locais e ao sistema financeiro que sustenta o governo em cada vila, cidade e município. Uma estimativa recente, feita pela empresa de pesquisa Rhodium Group, calculou que o total de empréstimos domésticos do setor imobiliário, incluindo empréstimos e títulos, é de mais de US$ 10 trilhões (R$ 51,7 trilhões), dos quais apenas uma pequena parte foi reconhecida.
“No momento, o fato de não conseguir vender casas parece um risco, mas não é. A falência de mais incorporadoras sim”, disse Dan Wang, economista-chefe do Hang Seng Bank. As primeiras grandes incorporadoras a ficarem inadimplentes, como a China Evergrande, eram problemas escondidos à vista de todos.
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A inadimplência inicial da Evergrande em dezembro de 2021 provocou temores de que a China tivesse seu próprio “momento Lehman”, uma referência ao colapso do Lehman Brothers em 2008, que desencadeou um colapso financeiro global. As consequências, no entanto, foram cuidadosa e discretamente gerenciadas por meio de apoio político que permitiu que a Evergrande concluísse a construção de muitos apartamentos. Quando um juiz ordenou que a empresa fosse liquidada, há cinco meses, a Evergrande havia efetivamente deixado de ser uma empresa viável.
Mas a China tem dezenas de milhares de incorporadoras menores em todo o país. A única maneira de as autoridades impedirem a queda livre do mercado, disse Wang, é socorrer algumas incorporadoras de médio porte em cidades onde a crise é mais aguda.
Em vez disso, os principais líderes da China estão redirecionando o foco para lidar com os milhões de apartamentos que ninguém quer comprar, comprometendo-se a transformá-los em moradias sociais com aluguéis mais baixos. Eles comprometeram US$ 41,5 bilhões (R$ 214 bilhões) para financiar empréstimos para as empresas estatais começarem a comprar propriedades encalhadas. Isso equivale a oito bilhões de pés quadrados (743 milhões m²), dos quais um pouco mais de quatro bilhões de pés quadrados (371 milhões m²) são apartamentos não vendidos, de acordo com o National Bureau of Statistics.
Quando a resposta de Pequim foi anunciada na semana passada, as ações das incorporadoras inicialmente se recuperaram. Mas alguns críticos disseram que a iniciativa havia chegado tarde demais. E a maioria especulou que seria necessário muito mais dinheiro. As estimativas variavam de US$ 280 bilhões a US$ 560 bilhões.
As autoridades de Pequim começaram a suavizar sua abordagem no ano passado. Elas orientaram os bancos a canalizar empréstimos e outros financiamentos para dezenas de empresas imobiliárias que consideravam boas o suficiente para fazer parte de uma “lista branca” do governo.
O apoio não foi suficiente para impedir a queda dos preços das moradias.
Os formuladores de políticas acionaram outras alavancas. Eles fizeram o maior corte já feito nas taxas de hipoteca. Tentaram programas-piloto para fazer com que os moradores trocassem seus apartamentos antigos por novos. Eles até ofereceram empréstimos baratos a algumas cidades para testar a ideia de comprar apartamentos não vendidos.
Ao todo, as autoridades locais tentaram mais de 300 medidas para aumentar as vendas e fortalecer as empresas imobiliárias, segundo a Caixin, uma agência de notícias econômicas da China.
Ainda assim, o número de casas não vendidas continuou a atingir novos níveis. Os preços das novas casas continuaram caindo. Assim, no final de abril, Xi e seus 23 principais formuladores de políticas começaram a discutir a ideia de retirar do mercado alguns desses imóveis em um programa não muito diferente do Troubled Asset Relief Program, que o governo dos EUA criou após a quebra do mercado imobiliário americano.
Na semana passada, o funcionário mais graduado da China responsável pela economia, o vice-primeiro-ministro He Lifeng, convocou uma reunião online de funcionários de todo o país e deu a notícia: era hora de começar a comprar apartamentos. Pouco tempo depois, o banco central afrouxou as regras para hipotecas e prometeu disponibilizar bilhões de dólares para ajudar as empresas estatais a comprar apartamentos.
A medida ressaltou o quanto o governo estava preocupado com as disfunções do mercado imobiliário.
No entanto, quase tão logo a mídia estatal divulgou o apelo de He aos governos locais para que comprassem apartamentos não vendidos, os economistas começaram a fazer perguntas.
Espera-se que os governos locais comprem todos os apartamentos não vendidos? E se eles, por sua vez, não conseguissem encontrar compradores? E havia a questão do preço: os economistas calcularam que esse programa deveria estar na casa das centenas de bilhões de dólares, e não das dezenas de bilhões.
O que é mais preocupante, para alguns, é que o banco central já havia iniciado discretamente um programa de recompra de apartamentos para oito cidades duramente atingidas, comprometendo-se com US$ 14 bilhões (R$ 72 bilhões) em empréstimos baratos, dos quais apenas US$ 280 milhões (R$ 1,4 bilhão) haviam sido utilizados. Esses governos não pareciam estar interessados em usar os empréstimos pelo mesmo motivo que os consumidores não queriam comprar casas em cidades menores.
Uma grande diferença agora, disse John Lam, chefe de pesquisa imobiliária da China no banco suíço UBS, é a vontade política. Os líderes mais poderosos do país disseram que apoiam um plano de recompra. Isso exercerá pressão política sobre as autoridades para agirem.
“O governo local pode adquirir os apartamentos com prejuízo”, disse Lam.
No entanto, em locais onde a população está diminuindo, que são algumas das mesmas cidades e vilas onde as incorporadoras se expandiram de forma mais agressiva, haverá pouca necessidade de projetos de habitação social.
A visão otimista é que Pequim tem mais planos.
“Pequim está indo na direção certa no que diz respeito a acabar com a épica crise habitacional”, escreveu Ting Lu, economista-chefe para a China do banco japonês Nomura, em um e-mail para clientes.
Ele acrescentou que a tarefa era assustadora e exigia “mais paciência na espera de medidas mais draconianas”.
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