A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) vai propor ao governo federal a criação de um novo tipo de incentivo para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A ideia é que haja a possibilidade de redução de impostos para o emissor em vez do investidor, como já acontece hoje. O modelo seria semelhante à legislação que criou as novas debêntures de infraestrutura no começo deste ano.
O CRI é um título já bastante popular no setor da construção, com um estoque de R$ 208 bilhões, o equivalente a 10% de todos os recursos que abastecem a compra e a construção de imóveis no Brasil. Por meio desse instrumento, as empresas obtêm um financiamento que funciona como antecipação de recursos das suas atividades. O título é lastreado nos valores a serem recebidos com as vendas de imóveis na planta, aluguéis de imóveis residenciais ou comerciais, parcelas dos financiamentos concedidos a clientes, entre outros.
O CRI atrai uma quantidade relevante de investidores, pois tem a vantagem de oferecer isenção de Imposto de Renda para pessoa física. Esses papéis também são bastante procurados por fundos de investimentos imobiliários, cujos rendimentos também são isentos de imposto para pessoa física. O que a Abrainc está propondo agora é que haja a transferência desse benefício para o emissor. No caso, as incorporadoras.
Custo de captação pode cair
“Nossa sugestão é de um tipo de CRI com reversão da isenção tributária em função do emissor. Isso pode ser feito na forma de crédito tributário e vai baratear bastante o custo de captação”, disse o presidente da Abrainc, Luiz França, em entrevista em primeira mão ao Broadcast.
“A taxa na ponta vai ficar mais barata. Não estamos propondo nada diferente. É algo nos moldes das debêntures de infraestrutura”, emendou. “Estamos terminando de formatar essa proposta e devemos apresentar em breve para o Ministério da Fazenda, a Caixa Econômica Federal, os fundos e demais entidades para trabalharmos em conjunto.”
A referência da Abrainc para esta iniciativa é a lei 14.801, sancionada em janeiro deste ano, abrindo caminho para a emissão de debêntures de infraestrutura com incentivos para as empresas. Entre outros benefícios, as emissoras agora podem excluir 30% dos juros pagos aos investidores na hora da determinação do lucro real e da base de cálculo da Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL).
Ampliação da oferta de recursos
Na visão de França, a adoção do mesmo tipo de mecanismo seria um estímulo para ampliar a oferta de recursos às incorporadoras, especialmente dentro de um cenário de juros básicos elevados e de esgotamento de outras fontes de recursos para o crédito imobiliário.
O presidente da Abrainc acredita que os CRIs incentivados atenderiam, por exemplo, investidores como fundos de pensão, que já são isentos de impostos em suas aplicações. Portanto, não seriam afetados por essa transferência do benefício ao emissor.
“Aos olhos do investidor, os CRIs vão sair a taxas de mercado. Ele vai comprar o papel fazendo uma conta de NTN-B (Tesouro IPC+) mais o spread de risco. Estamos propondo aí dar uma atratividade para o emissor”, explicou França.
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 03/09/2024, às 15h18.
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