Os últimos meses têm sido de renovação para a Alphaville, empresa controlada pela gestora Pátria Investimentos e que é símbolo dos loteamentos no Brasil, mas passou anos seguidos em crise. A companhia está prestes a lançar um mega empreendimento em Campinas (SP), com expectativa de movimentar R$ 1,1 bilhão em vendas na primeira fase. Antes disso, porém, foi necessário fazer um limpa na carteira de loteamentos antigos e com um volume tão grande de contingências que vinha drenando o caixa da empresa.
A Alphaville acertou, neste ano, a venda de 36 empreendimentos constituídos na forma de Sociedades de Propósito Específico (SPEs) para o fundo Flama Special Return, gerido pela BPS Capital, gestora especializada em ativos estressados. O pacotão tem loteamentos lançados antes de 2019 com acúmulo de distratos de vendas e um emaranhado de brigas na Justiça que levou os ativos para o campo do patrimônio líquido negativo - frutos da sequência de crises que assolou o País e derrubou o mercado imobiliário na década passada.
A operação serviu para a Alphaville se livrar dos passivos e focar nos próximos lançamentos, idealizados em um novo modelo de negócios. Em paralelo, a empresa segue buscando opções para se desfazer de um conjunto restante de 20 a 25 projetos do passado em situação semelhante.
No lugar de pagar, fundo recebeu R$ 179,8 milhões
A carteira vendida carregava tantos passivos que a transação para a Flama teve uma peculiaridade. Em vez de a Alphaville ser remunerada pela venda, o que aconteceu foi o contrário. O fundo recebeu um crédito de R$ 179,8 milhões na forma de direito de subscrição no aumento de capital concluído recentemente pela companhia.
A baixa na carteira sem receber nada - e ainda tendo que ceder uma fatia na empresa - ocorreu praticamente ao mesmo tempo que o Pátria se desfazia dos shoppings remanescentes da Tenco - um outro investimento frustrado e que chamou atenção do mercado neste ano.
Com a transação na Alphaville, a Flama ficou com 6,2 milhões de ações da loteadora, tornando-se o segundo maior acionista, com 21,6% de participação (atrás apenas do Pátria, com 68%). O fundo da BPS Capital pode aumentar a participação na companhia para cerca de 30% nos próximos dois anos. Isso porque a Flama também recebeu dois bônus que dão o direito de compra de ações em futuros aumentos de capital da Alphaville. Se confirmados, os futuros aportes poderão chegar a até R$ 180 milhões, que seriam usados para a empresa quitar dívidas, reforçar o capital de giro e desenvolver novos projetos. Isso ainda deve demorar para sair. O bônus dá direito à Flama de compra de meia ação a cada uma já detida, pelo preço de emissão de R$ 28,50, enquanto o papel está sendo negociado em Bolsa na faixa dos R$ 5,00.
Empresa vai desenvolver bairro planejado em Campinas
Neste momento, a Alphaville está preparando o seu maior projeto desde a abertura de capital, no fim de 2020. A empresa vai desenvolver um bairro planejado em um terreno de 1,5 milhão de metros quadrados em frente ao Shopping Parque Dom Pedro, na cidade de Campinas (SP). O lançamento está programado para o fim deste mês.
Na largada, serão ofertados aproximadamente 700 lotes residenciais de médio a alto padrão espalhados por três condomínios no bairro. O valor geral das vendas (VGV) total é estimado em R$ 1,1 bilhão - o equivalente a 80% de tudo o que foi lançado pela Alphaville ao longo dos 12 meses anteriores. A visão da empresa é que a demanda é grande, especialmente por se tratar de uma zona de crescimento da cidade.
O bairro planejado terá também outra área destinada a prédios residenciais e comerciais a serem desenvolvidos em parceria com diferentes incorporadoras. Esses empreendimentos devem movimentar R$ 3,5 bilhões em vendas de apartamentos, salas comerciais e quartos de hotel ao longo dos próximos anos. A Alphaville poderá vender os terrenos ou trocar por uma participação nos futuros edifícios.
Investimento no bairro será de R$ 300 milhões
O bairro terá também uma zona reservada para supermercado, posto de gasolina, serviços de saúde e lojas, além de parque linear, ciclovia e áreas de lazer. A expectativa é que tudo seja erguido ao longo de 10 a 15 anos. O investimento da Alphaville será de R$ 300 milhões, no modelo de project finance, isto é, com o próprio fluxo de caixa das vendas suportando os aportes.
Os loteamentos são muito populares no interior paulista e nos entornos das regiões metropolitanas. Neste ano, a Iguatemi lançou um loteamento de grande porte nos entornos do seu shopping, também em Campinas (SP). No local, estão previstos edificações residenciais e comerciais com VGV de R$ 10 bilhões nos próximos dez anos, conforme antecipou a Coluna em maio.
Esta nota foi publicada no Broadcast no dia 20/09/23, às 10h30.
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