A Apex Partners está lançando um fundo de investimento imobiliário de R$ 600 milhões para participar da construção e venda de apartamentos de alto padrão no Espírito Santo, Paraná e Santa Catarina em parceria com incorporadoras locais. Embora essas praças tenham mercados fortes para imóveis, elas costumam ficar um pouco mais longe dos grandes investidores, que, tradicionalmente, dão mais atenção às oportunidades de negócios em São Paulo e no Rio.
O fundo prevê investir em 15 empreendimentos, que totalizam 1,7 mil apartamentos, com valor geral de vendas (VGV) na ordem de R$ 2,44 bilhões, começando por Vitória, Linhares e Vila Velha, e depois indo para Curitiba, Londrina, Maringá, Florianópolis e Joinville.
A apresentação do fundo destaca que os imóveis nestas praças tiveram as maiores altas do País nos últimos anos. Vitória, por exemplo, registrou a maior valorização acumulada no metro quadrado médio de venda, com um aumento de 166% em 10 anos, segundo o Índice Fipezap. Em Florianópolis e Curitiba, a valorização passou de 100%. No mesmo período, os custos médios de construção aumentaram 106%, o que resultou em um ganho real na faixa de 25% a 29%.
Aumento da atividade econômica aquece o mercado imobiliário
A abertura de um fundo para construção de apartamentos parte da premissa de que o aumento do nível de atividade da economia brasileira – com inflação sob controle, redução do desemprego e aumento de sua massa salarial – tende a aquecer o mercado imobiliário. Já o foco no segmento de alto padrão se explica pelos tíquetes mais altos e voltados a um consumidor de grande poder aquisitivo, resiliente a crises.
Há também uma visão de que, com a taxa de juros elevada, é mais vantajoso investir na venda de imóveis do que na locação (pois o valor do aluguel oferece um retorno menos atrativo).
A receita projetada pelo fundo com a venda dos 1,7 mil apartamentos é de R$ 3,26 bilhões, com lucro estimado de R$ 1,07 bilhão (margem de 32,8%). A parte que diz respeito à participação futura do fundo é um lucro estimado de R$ 780 milhões. O horizonte de investimento é longo, de 74 meses, uma vez que o ciclo imobiliário abrange o licenciamento dos projetos, as obras e as vendas. O dinheiro só deve começar a voltar para a mão dos cotistas a partir de 2028. A taxa interna de retorno (TIR) projetada é de IPCA + 10,65% ao ano.
O fundo será gerido pela Carbyne e terá consultoria da Apex Realty, ambas empresas do grupo Apex Partners, sediado em Vitória. A administração é do BTG Pactual. O grupo tem sob gestão R$ 1,96 bilhão em ativos imobiliários, como prédios residenciais, escritórios e galpões logísticos. Recentemente, um dos seus fundos comprou participação da Previ no Shopping Vitória. A plataforma de investimentos da Apex também é ligada ao ecossistema do BTG Pactual.
Correção: A matéria foi atualizada em 24/10/2023 para uma correção. O BTG Pactual é o administrador do fundo, enquanto a gestão é do grupo Apex Partners.
Esta nota foi publicada no Broadcast no dia 23/10/23, às 17h36.
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