A quantidade de notificações ao Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) originadas em transações do setor imobiliário vem crescendo. Foram 39 casos em 2022, mais que o dobro da média anual observada entre 2017 e 2021, de 18. A tendência de crescimento permaneceu em 2023, com 23 notificações só no primeiro semestre. Os dados são de um levantamento do escritório Cescon Barrieu.
Por se tratar de um setor muito pulverizado - com muitas incorporadoras, dispersão geográfica e poucas barreiras de entrada - o mercado imobiliário residencial e comercial tradicionalmente passou longe das prioridades do órgão antitruste. Mas, de uns tempos para cá, a Superintendência Geral do Cade tem se manifestado pela obrigatoriedade da notificação para as aquisições de ativos realizadas por empresas de grande porte. Leia-se aí: transações entre empresas com faturamento acima de R$ 750 milhões de um lado e R$ 75 milhões do outro.
A questão é que a fiscalização não se restringe a grandes movimentações, como foi o caso da fusão entre BrMalls e Aliansce que deu origem à Allos, maior conglomerado de shoppings do setor. Também estão entrando na mira do Cade os negócios mais rotineiros do setor, como a compra e venda de terrenos e os casos em que empresas se juntam para desenvolverem empreendimentos de forma conjunta. “O que vemos é um apetite maior do Cade pela área imobiliária”, afirma o advogado Rodrigo Belon, sócio da área concorrencial do Cescon Barrieu.
SPE passou a ser olhado
O exemplo que chamou atenção de advogados e investidores foi a necessidade de homologação de um acordo por parte da Cyrela e da Precon Engenharia, ano passado, para que pudessem constituir uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) - veículo escolhido pelas empresas para tocarem seus projetos. “Esse caso ficou famoso porque a operação de formar uma SPE para comprar terreno e desenvolver projetos ficou passível de notificação ao Cade. Nunca tinha acontecido antes”, observa o sócio da área imobiliária do Cescon Barrieu, Marcos Lopes.
Até aqui, a fiscalização não se traduziu em uma barreira para as empresas seguirem adiante em seus negócios. Quase todas as notificações têm sido aprovadas sem restrições, em ritos sumários. O problema é que se toda compra de terrenos e formação de joint venture tiver que ser notificada, o órgão regulador vai ter uma ‘explosão’ de processos, com milhares de casos, prevê Lopes. Outro problema é o aumento de custos para as empresas. Na sua avaliação, falta o Cade definir uma régua sobre o tipo de empresa e operação que têm potencial de concentração de mercado de fato e, portanto, deveriam ser alvo de fiscalização.
Esta nota foi publicada no Broadcast no dia 11/10/23, às 18h28.
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