Uma das maiores incorporadoras do segmento de baixa renda, a Cury decidiu acelerar a compra de terrenos e lançamentos. A iniciativa é uma resposta ao aumento das vendas de imóveis do Minha Casa Minha Vida (MCMV). “Nós planejávamos lançar em torno de R$ 3,8 bilhões neste ano. Mas com a melhora nas condições de mercado, consideramos chegar a R$ 4,2 bilhões”, afirmou o diretor institucional e de relações com investidores, Ronaldo Cury, em entrevista ao Broadcast. “O que fez diferença para isso foram os ajustes no Minha Casa Minha Vida”, emendou, ponderando que os valores são uma estimativa e não configuram meta oficial (guidance).
Ao todo, a Cury avalia adiantar para 2023 o lançamento de quatro projetos que estavam inicialmente programados para 2024. São dois em São Paulo e dois no Rio de Janeiro, as duas únicas praças de atuação da empresa. “O primeiro semestre já foi bom em lançamentos e vendas para nós. Mas as vendas melhoraram neste semestre. Aí vimos o risco dos corretores não terem produto para vender no fim do ano”, contou o executivo.
A companhia lançou 16 empreendimentos no primeiro semestre, no valor de R$ 2,6 bilhões, alta de 44% em relação aos mesmos meses do ano passado. As vendas líquidas foram de R$ 2,3 bilhões, subida de 38% no mesmo período.
Empresa reforçou compra de terrenos
Em paralelo à aceleração dos projetos, a Cury vem reforçando o seu banco de terrenos. “Quando o Lula ganhou as eleições, nós apostamos que ele iria mexer no Minha Casa Minha Vida. E dobramos os times de novos negócios no Rio e em São Paulo sem fazer muito barulho”, disse. Silenciosamente, a empresa foi atrás de terrenos antes que a concorrência engrossasse, como está acontecendo agora. Além da disputa acirrada por terrenos com as incorporadoras que já são tradicionais no segmento de baixa renda - como MRV, Direcional, Tenda, Plano & Plano e Emccamp, por exemplo - há novos competidores. Entre eles estão empresas que só construíam moradias de médio e alto padrão e que decidiram entrar no MCMV após os ajustes no programa, como Tecnisa, Trisul, Mitre, You Inc, entre outras.
“Nosso banco de terrenos vai ter um crescimento relevante”, disse Ronaldo Cury. Nos últimos meses, a incorporadora vem fechando negócios via permutas (o dono do terreno fica com uma parte das vendas dos apartamentos) ou pagamento em dinheiro (cujo desembolso ocorrerá só depois da aprovação dos futuros projetos). No caso dos novos entrantes, Ronaldo Cury disse não ver uma ameaça tão grande. Isso porque eles devem começar por projetos de menor porte, enquanto a Cury prospecta terrenos onde seja possível construir mais prédios. “Pra nós, o mercado não muda tanto com a chegada deles”, afirmou o executivo.
Desde a metade do ano, passaram a vigorar as novas regras que turbinaram o Minha Casa Minha Vida. Houve aumento do subsídio de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil, corte dos juros em 0,25 ponto porcentual para o financiamento das famílias de menor renda (para o patamar de 4,0% a 4,25% ao ano) e elevação do teto de preços dos imóveis para até R$ 350 mil, permitindo que mais moradias sejam enquadradas no programa. No primeiro semestre, 60% das nossas vendas foram dentro do Minha Casa e 40% foram fora. Com o aumento do teto, 90% estão dentro e só 10% fora”, apontou Ronaldo Cury. Quando o cliente passa a comprar dentro do MCMV, tem acesso a taxas de juros menores, o que facilita as vendas.
Outra medida importante, em sua avaliação, é o financiamento bancário com prazo estendido para até 35 anos para os mutuários em geral (antes eram até 30 anos) para pagamento dos empréstimos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Na prática, isso permitiu uma diluição do valor médio das parcelas, ampliando o poder de compra no segmento. Hoje, 86% dos clientes da Cury conseguem tomar financiamento em até 35 anos, o que significa um ganho de liquidez significativo. No primeiro semestre, eram apenas 35%. “Com mais prazo e juros menores, as condições de venda melhoraram bastante”, afirmou o executivo.
Boas perspectivas para o Rio de Janeiro
A empresa está animada também com as perspectivas para o Rio de Janeiro, onde novos incentivos podem dar um impulso adicional aos negócios. Em setembro, o governo estadual anunciou que vai oferecer um subsídio de R$ 25 mil para as famílias de baixa renda complementarem os recursos para compra de moradias do MCMV. A medida ainda aguarda regulamentação, sem data para entrar em vigor. Mas, se confirmada, será o maior aporte estadual para o programa. Em São Paulo, por exemplo, esse o é de R$ 16 mil.
Esta nota foi publicada no Broadcast no dia 02/10/23, às 13h07.
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