A Empresa Gestora de Ativos (Emgea) estuda adquirir os chamados “créditos estressados” de bancos, ou seja, derivados de empréstimos vencidos e com difícil recuperação, para tentar compensar o risco nas compras de carteiras de crédito imobiliário. Outra alternativa seria operar, além do fundo imobiliário, outros tipos de fundos, como de ações, segundo apurou o Broadcast. Como são possibilidades que também envolvem riscos de mercado, a empresa quer ainda um respaldo jurídico para evitar que haja punição aos gestores em caso de prejuízo aos cofres da estatal.
O desenho final em torno da proposta ainda está sendo discutido entre dirigentes da empresa e o Ministério da Fazenda. A Emgea foi escolhida pelo governo Lula para estimular a formação de um mercado secundário de financiamentos imobiliários no País. A medida faz parte do Acredita, programa anunciado em abril para estimular a oferta de crédito.
A proposta prevê que seja criado um fundo com recursos que a estatal tem a receber da União para a compra de carteiras imobiliárias dos bancos, abrindo espaço em seus balanços para concederem novos financiamentos, seja para a compra de imóveis pelos consumidores ou a construção por empresas do setor.
Troca de taxas
Para atrair o interesse dos agentes financeiros, a medida prevê que a estatal garanta um swap nas carteiras da Taxa Referencial (TR) para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Ou seja, a empresa compraria uma carteira que rende a TR e a revenderia atrelada ao indicador de inflação, garantindo um retorno maior.
O “descasamento” das taxas, no entanto, traz riscos para os cofres da Emgea. Por exemplo, se a estatal comprou uma carteira que garante uma taxa de TR + 9% - média do mercado -, a empresa teria que pagar uma taxa de, pelo menos, IPCA + 7% aos agentes. Hoje, os títulos públicos pagam um retorno aproximado de IPCA + 6% ao ano, o que obrigaria a estatal a oferecer uma taxa acima desse patamar para atrair apetite do mercado.
Além da compra das carteiras, um modelo estudado para equalizar estas taxas seria permitir que a Emgea compre cotas subordinadas de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Na prática, os agentes que compraram as cotas principais receberiam a remuneração com base no IPCA mais a taxa definida e a estatal só teria retorno se “sobrassem” recursos. As cotas subordinadas são as últimas a receber, já que não podem ser resgatadas antes das cotas seniores.
Riscos financeiros
Diante dos riscos financeiros, as operações ligaram o alerta dos gestores da empresa. De acordo com fontes ouvidas pela reportagem, a saída para evitar um prejuízo à estatal seria dividir a sua atuação. Em uma ponta haveria a criação do fundo focado em alavancar o mercado imobiliário e na outra, como uma forma de “compensação”, seria feita a compra de “créditos estressados” dos bancos, por um valor bem abaixo do empréstimo. Técnicos avaliam que o resultado final da empresa, e não de cada operação, é o que conta para o balanço financeiro.
A título de exemplo, funcionaria da seguinte forma: se um indivíduo não pagou uma dívida de R$ 200 milhões com um banco, a estatal poderia, após analisar o processo, comprar o crédito por um valor bem menor, como R$ 20 milhões, e tentar recuperar algo acima deste patamar com o inadimplente. Na avaliação de uma fonte, os bancos não executam essa garantia porque é um processo demorado.
Além disso, outro caminho para compensar o risco envolvendo as carteiras imobiliárias seria criar fundos “mais lucrativos” para atuar no mercado de ações ou de imóveis, por exemplo. O texto do projeto de lei do Acredita permite que a Emgea crie ou participe “de estruturas organizacionais, na forma de fundos de investimentos, de sociedades de propósitos específicos ou de parcerias público privadas”, não restringindo sua atuação aos fundos imobiliários.
Respaldo jurídico
Apesar de as duas opções serem alternativas estudadas para evitar prejuízo, há também riscos de mercado envolvido. No caso dos créditos estressados, por exemplo, não há garantia de que a empresa vai receber parte da dívida que não foi paga.
Desta forma, a estatal quer garantir um respaldo jurídico no texto do projeto de lei para evitar punição aos gestores caso as operações gerem danos aos seus cofres. Neste caso, a legislação deve deixar claro que a União, única acionista da estatal, permitiu a realização das operações, independentemente dos impactos financeiros, disse uma fonte. Os critérios seriam discutidos na assembleia geral de acionistas.
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 07/08/2024, às 17h02.
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