O governo estuda um plano para usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como mecanismo para destravar a venda de carteiras de crédito imobiliário no mercado secundário, a chamada securitização, dentro de um conjunto de políticas para ampliar o financiamento à habitação. Uma das ideias em discussão é encontrar formas para que a Caixa consiga atender a clientes de classe média alta que desejam financiar imóveis mais caros utilizando os recursos que têm depositados no FGTS para dar entrada.
A avaliação é que, por ter um volume financeiro considerável depositado nas cadernetas de poupança, a Caixa conseguiria atender a esse público com um juro que permita o uso do FGTS, mas que seja atrativo o suficiente para os potenciais investidores, mesmo em um cenário de Selic a dois dígitos.
Um dos possíveis caminhos é ampliar o orçamento que o FGTS destina à habitação, o que permitiria acomodar mais famílias em linhas como o pró-cotista, que tem limites tanto de renda mensal dos tomadores quanto de valor dos imóveis. Esse movimento liberaria espaço nas linhas financiadas pela poupança, espaço este que poderia ser utilizado para atender ao público de maior renda.
Sistema tem limites
O chamado Sistema Financeiro da Habitação (SFH) determina que nas linhas financiadas pela poupança, o cliente pode utilizar o recurso que tem no FGTS para dar entrada no imóvel, o que reduz o valor que tem de financiar. No entanto, há algumas regras: o valor financiado não pode ultrapassar a casa de R$ 1,5 milhão, e os juros do financiamento ficam limitados a 12% ao ano.
É neste segundo quesito que a Caixa se vê em vantagem. O vice-presidente de Finanças e Controladoria da Caixa, Marcos Brasiliano Rosa, afirma que por ter um volume mais representativo de depósitos em poupança que os rivais, o banco público conseguiria atender ao público de maior renda mantendo os juros dentro dos limites do SFH.
Financiamentos com juros de 12% ou mesmo um pouco abaixo disso seriam mais atrativos para o mercado secundário que o governo federal quer destravar mesmo com a Selic a 11%. Hoje, a Caixa cobra algo a partir de 9% ao ano nas linhas que usam recursos da poupança, e pretende manter essa taxa, ao menos para o perfil de cliente que o produto atende hoje, de classe média.
Barreira orçamentária
Subir na pirâmide seria possível, mas a barreira é orçamentária. Em um cenário em que a poupança cresce pouco ou mesmo cai, a Caixa tem privilegiado fazer o máximo possível de financiamentos com o orçamento disponível. Hoje, ao invés de financiar R$ 1,5 milhão para um cliente só, é bem provável que o banco financie três que queiram comprar imóveis de R$ 500 mil cada um.
Um aumento do orçamento do FGTS destinado à habitação ajudaria a estender um movimento que a Caixa já tem feito. Com o aperto na poupança nos últimos dois anos, o banco tem enquadrado o máximo possível de clientes nas linhas que utilizam os recursos do Fundo. Neste ano, o orçamento do FGTS para habitação é de cerca de R$ 106 bilhões.
Segundo Brasiliano, o banco discute o tema com o governo desde o começo deste ano. Sobre a mesa, está a capacidade que a Caixa tem mostrado de escoar os recursos do FGTS: no ano passado, o banco executou praticamente todo o orçamento disponível, o que deve se repetir em 2024.
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 30/09/2024, às 16h55.
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