Membro da segunda geração de uma das famílias que fizeram história no mercado imobiliário paulistano com a Rossi Residencial, o empresário Rafael Rossi vem buscando crescer com a sua empresa própria, a Conviva. O negócio, fundado em 2016, é voltado ao segmento de imóveis residenciais para locação de curta e média temporadas. No ano passado, teve faturamento de R$ 13 milhões, e a perspectiva é mais do que dobrar em 2024, chegando a R$ 30 milhões.
Rafael é filho de João, que fundou a Rossi Residencial em 1980 junto com o irmão, Edmundo. Rafael cresceu visitando estandes desde criança e começou a trabalhar no mercado imobiliário na incorporadora, onde passou oito anos, entre as áreas de tecnologia e marketing. Saiu de lá em 2011 para criar sua incorporadora, a Huma, focada em prédios residenciais de pequeno porte, localização nobre e arquitetura diferenciada.
Mas a recessão da economia brasileira a partir de 2014 derrubou as vendas e provocou a crise dos distratos, engordando os estoques de apartamentos não vendidos da Huma, da Rossi e de tantas outras no Brasil inteiro. Muitos desses apartamentos foram parar no Airbnb, para aluguel. Daí Rafael teve a ideia de se enveredar por esse nicho.
Carteira de 320 apartamentos
Hoje a Conviva administra cerca de 320 apartamentos espalhados por 63 prédios de São Paulo e pretende chegar a 400 até o fim deste ano. O crescimento vem acelerando. No fim do ano passado, eram 190 unidades na plataforma. Apenas alguns poucos apartamentos são próprios. A grande maioria é de investidores que adquirem as unidades e encaminham para a Conviva fazer a decoração, a administração e a locação.
Essa maneira de atuação permite que a Conviva seja uma empresa do tipo “asset light”, isto é, que não carrega um patrimônio imobilizado grande, algo bem diferente da atividade de incorporação e construção, que faz desembolsos elevados na aquisição dos terrenos e nas obras. Ao todo, a Conviva tem 25 funcionários diretos.
Seu público é formado por pessoas sozinhas ou casais, seja em viagens a lazer ou trabalho. Na média, os hóspedes ficam 5,5 dias e pagam cerca de R$ 300 pela diária. A empresa faz as locações por meio da sua plataforma, mas ainda recorre ao Airbnb (o que reduz bastante os gastos de atração dos clientes). O faturamento vem na forma de uma fatia das locações. Não há taxa de administração. O breakeven (ponto de equilíbrio do negócio) é projetado para meados do ano que vem.
Ganho de escala
O ganho de escala ao longo do ano vai ajudar não só a ampliar o faturamento, como também a diluir custos da administração da carteira de imóveis e na prestação de serviço. A Conviva se encarrega da decoração, limpeza e arrumação das unidades, e acaba de criar um centro de lavanderia e armazenamento de amenidades.
Rafael diz que não está olhando oportunidades de fusão e aquisição neste momento, mas não descarta essa possibilidade. Em sua visão, esse tipo de movimento faz todo sentido para ampliação mais rápida do portfólio, diluição de custos e absorção de tecnologia dos sistemas de gestão.
O mercado de locações de curta e média temporadas no Brasil é bastante concorrido, dominando principalmente pelo Airbnb. Algumas empresas entregaram na briga, mas ficaram pelo caminho. É o caso da startup brasileira Nomah e da mexicana Casai, que chegaram a anunciar uma fusão em 2022, mas decidiram encerrar as operações em 2023.
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 19/08/2024, às 10h36.
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