A JHSF Capital - braço de gestão de recursos criado pela JHSF - fechou a compra de uma participação de 33% no shopping center de luxo Cidade Jardim, na zona sul da capital paulista, pelo valor de R$ 560 milhões, conforme apurou a Coluna. A vendedora foi a empresa israelense de shoppings Gazit.
A JHSF Participações - holding dona de shoppings, loteamentos, hotéis e restaurantes da marca Fasano e aeroporto Catarina - já detém 50% do empreendimento, enquanto a outra fatia de 17% pertence ao fundo de investimento imobiliário XP Malls.
A aquisição de 33% realizada agora se deu por meio de um fundo com recursos de diferentes investidores e que ficará sob gestão da JHSF Capital. O negócio foi antecipado pelo Estadão/Broadcast e confirmado pela JHSF na noite desta segunda-feira, 05.
Esta é a primeira grande tacada da JHSF Capital, mais nova unidade da holding. Este braço foi criado em outubro para realizar investimentos financeiros no setor imobiliário. A ideia é permitir que terceiros possam aplicar seu dinheiro em fundos constituídos pela companhia e com participação em empreendimentos específicos.
O Cidade Jardim é um shopping famoso pelas grifes nacionais e internacionais, entre as quais Dior, Hermès, Prada, Louis Vuitton e Gucci, e que se tornou referência entre o público de alto poder aquisitivo. A venda de uma fatia de 33% por R$ 560 milhões implica numa avaliação do empreendimento todo de R$ 1,68 bilhão.
Esse é um dos chamados “ativos troféus”, ou seja, aqueles que todo mundo quer comprar, mas quem tem não quer vender. Curiosamente, ele já trocou de mãos outras vezes. Em uma delas, nos idos de 2016, a própria JHSF foi quem vendeu essa fatia de 33% para a Gazit porque precisava reduzir o endividamento. Na época, o negócio saiu a R$ 410 milhões. Agora, o ativo fez o caminho de volta.
Gazit faz mudanças no portfólio de shoppings no Brasil
O pano de fundo é que a Gazit está fazendo uma reciclagem do capital no Brasil. Conforme noticiou a Coluna do Broadcast na semana passada, a companhia colocou à venda uma participação no seu fundo Gazit Malls, que abrange cinco shoppings nos quais ela detém o controle e a administração. O objetivo é levantar recursos para novos investimentos. No caso do Cidade Jardim, a Gazit já era uma sócia minoritária, sem possibilidade de assumir o controle ou a administração, o que motivou a alienação do ativo do seu portfólio.
Segundo fontes de mercado, o Cidade Jardim gerou um resultado operacional líquido (NOI, na sigla em inglês, indicador que mede o “lucro” do shopping) de aproximadamente R$ 35 milhões em 2022. Isso representa venda a um cap rate de 6,0% a 6,5%, nível considerado equilibrado para comprador e vendedor. O cap rate é o indicador de retorno de imóveis, calculado pela soma dos aluguéis anuais sobre o valor de venda. Quanto menor o porcentual, mais interessante foi para o vendedor.
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