A Prefeitura de São Paulo está trabalhando no prospecto do aguardado leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Consorciada Urbana Faria Lima. O processo está a cargo da SP Urbanismo, que prevê realizar o certame na metade deste ano. O Banco do Brasil foi contratado como coordenador da oferta, apurou a Coluna. Na sexta-feira, 21, a Prefeitura publicou o decreto que regulamenta a nova lei da operação urbana. Agora, o que está na mesa é definir o total de títulos que serão oferecidos ao mercado e qual o valor unitário deles.
A operação tem ainda um estoque de 250 mil metros quadrados de potencial construtivo adicional para a região. Isso significa um potencial de gerar entre R$ 2,6 bilhões e R$ 3 bilhões de arrecadação aos cofres públicos. A estimativa corresponde a uma oferta de 150 mil a 180 mil títulos sendo vendidos por no mínimo R$ 17,6 mil a unidade (valor do último leilão, realizado em 2021).
Não está claro se o valor poderá permanecer o mesmo do último leilão ou se terá que ser atualizado pela inflação, conforme recomendação de alguns juristas a fim de a Prefeitura evitar encrencas com o Tribunal de Contas do Município e atrasar todo o processo. Se atualizados, os Cepacs ficariam mais perto dos R$ 21 mil a R$ 22 mil. A Prefeitura pode também adotar a estratégia de ofertar apenas uma parte do estoque total de Cepacs com vistas a uma maximização do preço no leilão. Neste momento, as partes estão sondando empresas e investidores para apurar qual o tamanho do apetite. Quando pronto, o prospecto precisará ser enviado para a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) antes de ir para a rua.
Há apetite de incorporadoras
Segundo empresas e gestores ouvidos pela Coluna, há muito apetite de incorporadoras que já têm terrenos na região e/ou opções de compra. Já aquelas que ainda não têm vão pensar duas vezes antes de imobilizar capital comprando Cepacs neste momento de juro alto, e ainda ir atrás de um projeto nos próximos trimestres. De todo modo, o pleito oficial do setor será o de que a Prefeitura coloque todo o estoque no leilão. “Pensamos que a Prefeitura deveria ofertar tudo. Tem demanda, e a operação está no fim. Não faz sentido sobrar Cepac se os metros quadrados forem esgotados”, disse, reservadamente, uma liderança setorial.
Os Cepacs são títulos que permitem às incorporadoras erguerem prédios acima dos limites originais de cada bairro. Ou seja: eles viabilizam que um terreno receba edifícios mais altos, com mais apartamentos ou áreas comerciais. Já os recursos arrecadados pelos cofres públicos vão para obras de infraestrutura, urbanismo e moradias. A operação vai atender, por exemplo, as favelas do Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro.
O último leilão de Cepacs da Faria Lima ocorreu em 2021, quando foram comercializados 10,3 mil títulos (83% do total) por R$ 17,6 mil a unidade, sem ágio, movimentando R$ 183 milhões. Já no anterior, de 2019, houve um pico: 93 mil títulos, com ágio de 170%, passando de R$ 6,5 mil para R$ 17,6 mil, e arrecadação de R$ 1,6 bilhão.
Esta notícia foi publicada no Broadcast+ no dia 24/03/2025, às 18:36.
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