Criado em 2009, o Minha Casa Minha Vida (MCMV) vai completar 15 anos em 2024, chegando ao seu melhor momento em termos de atratividade para o desenvolvimento de novos projetos pelas construtoras. Esse ápice veio após uma série de medidas implementadas pelo governo desde julho do ano passado e outras que estão entrando em vigor agora. O resultado foi o aumento no poder de compra pela população e mais rentabilidade para as empresas, que têm aproveitado o momento positivo para subir o preço das casas e apartamentos.
A avaliação é do empresário Rafael Menin, copresidente da MRV, construtora com mais empreendimentos feitos sob o guarda-chuva do MCMV desde o seu início. “Não me lembro de ter um programa tão favorável para o segmento econômico quanto o atual”, afirmou Menin, em entrevista exclusiva ao Broadcast.
Pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) divulgada ontem, 13, mostrou que, em 2023, as vendas no MCMV cresceram 42,2% ante 2022, chegando a 117,4 mil unidades, enquanto os lançamentos subiram 16,7%, para 93,3 mil unidades. “O governo tem implantado vários benefícios que estimularam o poder de compra”, afirmou o presidente da Abrainc, Luiz França, em entrevista coletiva. Para este ano, a previsão é de mais crescimento.
Programa foi reformulado para turbinar lançamentos
Grande vitrine do governo Lula, o MCMV foi reformulado para turbinar os lançamentos, especialmente no grupo 1, destinado a famílias com renda mensal de até R$ 2.640. O grupo 1 se refere aqui às operações de mercado, com venda pelas construtoras para as famílias; e não à contratação direta pelo governo e repasse às famílias como doação, como feito nos primórdios do programa.
Desde a metade de 2023, houve aumento do subsídio dado às famílias para aquisição de imóveis (de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil), corte dos juros em 0,25 ponto porcentual para o financiamento das famílias de menor renda (para o patamar de 4,0% a 4,25% ao ano) e elevação do teto de preços dos imóveis de R$ 265 mil para até R$ 350 mil no País todo, permitindo que mais moradias sejam enquadradas no programa.
Como resultado, muitas incorporadoras têm ampliado os lançamentos. Isso abrange desde pequenas e médias até outras empresas maiores que pretendem entrar na Bolsa.
Corte de imposto vai aumentar o lucro
Outro estímulo anunciado na época passou a valer este mês. A Receita Federal publicou a instrução normativa que reduz a alíquota do Regime Especial de Tributação (RET) de 4% para 1% nos projetos residenciais do grupo 1. A medida teve o objetivo de atrair construtoras para este segmento que, historicamente, tem as margens de lucro mais apertadas.
“Essa foi uma medida importante. Teremos um impacto bem relevante no bottom line (linha final, equivalente ao resultado líquido) da companhia”, afirmou Menin. O empresário não pode dar projeções oficiais sobre a expectativa de ganho, mas isso já está bem precificado pelo mercado. O ganho deve girar em torno de R$ 50 milhões em 2024 e R$ 100 milhões em 2025, de acordo com cálculos de analistas do BTG Pactual e do Itaú BBA. Outras empresas listadas na Bolsa, como Tenda (a maior operadora da faixa 1), Direcional, Plano & Plano e Cury também devem se beneficiar e ampliar os lucros.
No caso da MRV, 85% dos lançamentos estão dentro do programa habitacional, sendo que pouco mais de 30% desse montante ficam no grupo 1. No ano que vem, esse porcentual pode aumentar dada a maior atratividade. “Olhando para o curto prazo, temos dificuldade de mexer no ‘mix’. Já para 2025, eventualmente podemos ter um pouco mais lançamentos no grupo 1″, explicou Menin, acrescentando que a companhia tem um estoque de terrenos que comporta mais projetos no setor.
FGTS Futuro será a cereja do bolo
A cereja do bolo para o programa será o início do chamado “FGTS Futuro”, previsto para os próximos dias. A medida permitirá que os compradores de imóveis no grupo 1 complementem as parcelas do financiamento com os depósitos do FGTS que ainda serão feitos pela fonte pagadora. A medida também será válida exclusivamente para a faixa 1 do MCMV e ajudará a aumentar o poder de compra da população.
A título de exemplo, Menin citou que uma família com renda de R$ 2.640 consegue comprar uma moradia de até R$ 200 mil. Com o FGTS Futuro, poderá comprar uma de R$ 215 mil. “Hoje 30% do nosso landbank (banco de terrenos) do MCMV é elegível ao grupo 1. Com o FGTS Futuro, vai aumentar para 40%”, estimou.
Além dos incentivos do governo federal ao MCMV, os governos estaduais também decidiram apoiar o programa habitacional com a oferta de subsídios adicionais para facilitar a compra pelas famílias. Essa já é uma realidade nos Estados de São Paulo, Paraná, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Pernambuco e, em breve, Rio de Janeiro e Amazonas. Em média, o subsídio extra é de R$ 17 mil. Na visão dos governos estaduais, é mais fácil complementar o MCMV e atrair empreendimentos para suas regiões do que colocar de pé um programa habitacional próprio.
“Com o complemento de subsídios ao MCMV, os governos estaduais buscam facilitar o acesso à habitação formal ao maior número de pessoas. Vendo esses movimentos, outros Estados têm procurado associações de classe para debater e fazer o mesmo. Ninguém quer ficar para trás”, disse Menin, que também participa da Abrainc.
Por enquanto, MRV não acelera
Para a MRV, o principal efeito desse conjunto de estímulos ao MCMV será acelerar o processo de recuperação da sua rentabilidade. A incorporadora viu os custos dispararem ao longo da pandemia, estourando os orçamentos de obras e derrubando o lucro desde então. Em 2023, o prejuízo foi de R$ 30 milhões, e em 2022, de R$ 177 milhões.
A resposta foi reduzir o ritmo de lançamentos e focar nas vendas, combinado com uma subida expressiva do preço das moradias (a alta foi de 45% em um ano, de R$ 169 mil para R$ 246 mil, em média). Concluída essa reestruturação, a direção da incorporadora tem repetido a investidores e analistas que é questão de tempo para as margens voltarem aos níveis normais.
Mesmo com a atratividade maior do MCMV, Menin descartou ampliar o volume de lançamentos consolidados neste momento. O foco, segundo ele, é continuar dentro da meta de produção de 40 mil unidades por ano, já divulgada. “Não existe debate interno para aumentar o tamanho da companhia. Mantemos a disciplina com a proposta de retomar a rentabilidade, reduzir a alavancagem e aumentar o giro dos ativos”, frisou.
A MRV tem previsto uma reunião pública com investidores e analistas, o “MRV Day”, em 15 de março, quando serão compartilhados mais detalhes sobre a estratégia do próximo ciclo de negócios.
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 14/03/24, às 13h59
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