As mudanças nas regras para títulos incentivados (isentos de imposto de renda), que afetam diretamente operações de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Agrícolas (CRA), terão impacto imediato de bilhões no mercado de capitais em 2024. Para se ter uma base de comparação, caso tivessem sido editado no começo do ano passado, o novo regramento teria afetado R$ 46 bilhões em captações, resultantes de mais de 180 operações. Esse número representa nada menos que 55% das emissões totais do ano passado, que não se enquadrariam na decisão do Conselho Monetário Nacional (CMN), segundo levantamento de Felipe Ribeiro, diretor de Investimentos Alternativos do Clube FII.
Em CRAs, os porcentuais são ainda maiores. Dos R$ 37 bilhões captados no ano passado, 60,2% não se enquadram nas novas regras do CMN. Os cálculos apontam que 50 emissões não poderiam ser feitas em 2023 levando-se em conta as novas regras, que pegaram o mercado de surpresa na noite de quinta-feira, 1.
O mercado ainda digere as mudanças da resolução do CMN. Na sexta-feira, várias operações foram canceladas por não obedecerem algum ponto das novas exigências. Nesta segunda-feira, as discussões continuaram nas gestoras e bancos de investimento. “Vamos ter de transformar uma captação de CRI em uma de debêntures, com vários ajustes e mais uns dois meses de preparação”, afirmou uma fonte.
Desde 2016, várias empresas de setores diferentes aos de agronegócio e imobiliário, como farmacêutico, varejo, fast-food, saúde, vêm se utilizando de brechas sobre os lastros das operações de CRI e CRA e ainda de adaptações regulatórias para fazer captações, muitas vezes mais baratas, pois os investidores pessoas físicas são isentos do Imposto de Renda (IR). A nova norma do CMN coloca um fim nesse tipo de captação, restringindo as emissões a somente o lastro de ativos agrícolas e imobiliários.
Já os agentes do mercado imobiliário tiveram avaliações distintas sobre a resolução do CMN. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) afirmou que, em alguns casos, os números do passado não devem se repetir. No caso dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), porém, a Abecip apontou que as medidas do CMN afetarão o mercado de capitais, mas não terão impacto direto para o crédito imobiliário.
Para a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a resolução foi positiva. Na avaliação das incorporadoras, a regra anterior permitia que muitas operações pouco relacionadas à construção tivessem o benefício da isenção fiscal.
Entre outras medidas adotadas pelo CMN, também houve alteração no prazo mínimo das letras de crédito imobiliário (LCIs), que passaram de 90 dias para 12 meses, o que, na avaliação da Abrainc, está de acordo com a natureza de longo prazo dos investimentos imobiliários.
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