A São Carlos acertou a venda de mais seis imóveis comerciais onde funcionam lojas das Pernambucanas, que é locatária dos espaços e seguirá ocupando os locais normalmente. Ao longo do ano, a empresa de propriedades já havia vendido outras quatro lojas ocupadas pela varejista. A maioria delas está na cidade de São Paulo e no interior do estado.
Em outubro de 2021, a São Carlos comprou das Pernambucanas um total de 41 imóveis, numa operação de R$ 382 milhões e que visava posicionar a companhia no mercado imobiliário de lojas de rua, conforme mostrou o Broadcast na época. As vendas agora fazem parte de uma nova estratégia, destinada a reciclar o capital e tentar destravar o valor da ação, há bastante tempo descontada em relação ao seu valor patrimonial.
Segundo uma fonte, a São Carlos não tem como diretriz liquidar esse portfólio. O que está acontecendo agora são “vendas de ativos apenas de forma oportunística, na condição certa”, diz uma fonte a par do processo.
Negócio movimentou R$ 75,1 milhões
As seis lojas vendidas agora saíram por R$ 75,1 milhões e foram compradas pelo fundo de investimento imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11). O valor foi 4,2% superior ao da aquisição dos imóveis em 2021 e ficou em linha com o valor líquido do ativo (NAV, na sigla em inglês). As outras quatro vendas feitas este ano ocorreram em operações separadas, movimentando um total de R$ 38 milhões e também superaram o valor de aquisição de três anos atrás, segundo a companhia.
Os contratos de locação são do tipo “atípicos”, isto é, feito sob medida para a Pernambucanas, e têm o prazo médio de nove anos. Em caso de rescisão antecipada, a Pernambucanas deverá pagar o valor integral correspondente aos alugueis restantes até o fim do contrato. A varejista fez outras vendas de imóveis nos últimos anos, levantando recursos para financiar suas atividades e seguindo como locatária, operação bastante comum, conhecida como sale and leaseback.
Este tipo de negócio atrai bastante os investidores de fundos imobiliários, que buscam receber dividendos mensais com segurança, numa espécie de “renda recorrente” (ainda que os fundos sejam um investimento de renda variável). Para a Rio Bravo, a aquisição serviu para o fundo diversificar sua atuação em termos de localização e de setores. O RBVA11 tem imóveis que atendem GPA, Assaí e Caixa Econômica Federal, entre outros.
Mais de R$ 2 bilhões em vendas desde o início de 2023
Com essa operação, a São Carlos passou de R$ 2 bilhões em vendas de imóveis desde começo do ano passado, quando se desfez de prédios de escritórios, centros de conveniência e lojas de rua, com o objetivo de reduzir dívidas e distribuir dividendos, conforme já mostrou o Broadcast.
O portfólio da São Carlos passou de 111 imóveis, avaliados em R$ 5,3 bilhões, no começo de 2023, para 78 imóveis, no valor de R$ 3,6 bilhões, atualmente. Por sua vez, seu valor de mercado é de 1,37 bilhão, o equivalente a 79% do patrimônio líquido. Procurada, a companhia não concedeu entrevista, pois está em período de silêncio, na véspera da publicação do balanço do segundo trimestre.
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 12/08/2024, às 13h08.
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