A maior dificuldade de captação de recursos pelos fundos de investimentos imobiliários será um obstáculo extra nas negociações para compra e venda de shoppings, galpões, escritórios e outros imóveis comerciais. Com facilidade em atrair investimentos, esses fundos se capitalizaram e lideraram as aquisições de ativos nos últimos trimestres. Sem dinheiro novo, a tendência é haver mais pagamentos com entrega de cotas, ou então adiar os negócios para outro momento.
“A janela de captação de recursos, sem dúvidas, ficou mais estreita. É nosso trabalho fazer com que as operações aconteçam mesmo assim”, disse Rodrigo Abbud, sócio fundador da gestora VBI Real Estate, empresa da também gestora Pátria. “Uma alternativa aí é fechar a transação via pagamento em cota. Essa é uma opção para os fundos flagships, que são grandes, contam com bons ativos, liquidez e estão trabalhando para crescer”, apontou.
Para o vendedor, a vantagem deste tipo de transação é trocar um ativo de liquidez baixa (o imóvel em si) por outro ativo mais líquido, negociado em Bolsa (a cota do fundo). Há também uma diversificação do patrimônio, uma vez que o proprietário do imóvel vendido passa a ser cotista de um fundo detentor de vários imóveis.
“O M&A (fusões e aquisições) de ativos imobiliários com certeza ficou mais difícil porque tem menos dinheiro circulando. Então, é preciso ter criatividade, como troca de cotas”, apontou o sócio fundador da gestora Hedge, André Freitas.
Operações assim já estão acontecendo
Transações deste tipo já vêm acontecendo. Em maio, o fundo XP Log comprou um galpão logístico em Piracicaba (SP) por R$ 201 milhões, sendo cerca de R$ 173 milhões foram pagos por subscrição de cotas. Antes, o fundo VBI Prime Properties comprou o Edifício The One, em São Paulo, por R$ 198 milhões, dos quais R$ 162 milhões via entrega de cotas.
O presidente local da consultoria imobiliária CBRE, Adriano Sartori, acrescentou que, embora os juros altos inibam muitos negócios, por outro lado abrem a oportunidade de investidores se posicionarem em ativos descontados, mas com bom desempenho, com potencial de valorização com o passar dos anos. “Quem tem visão de longo prazo tem que aproveitar essas oportunidades”, afirmou.
‘Seller finance’
O presidente da CBRE concorda que a tendência é que as próximas transações de compra e venda de ativos recorram a mecanismos alternativos, como o pagamento por entrega de cotas. Outra opção que tem crescido, segundo ele, é o seller finance. Nesse modelo, o fundo comprador paga a aquisição de modo parcelado e usufrui da receita integral do imóvel após o fechamento da aquisição, o que ajuda a engordar a distribuição de dividendos aos cotistas logo de cara.
Neste ano, o fundo imobiliário BTG Pactual Logística acertou a aquisição de um portfólio de 13 galpões pelo valor de R$ 1,75 bilhão, uma das maiores transações do ramo, baseada em seller finance. Foi acertado o pagamento de uma primeira parcela de 65% do valor no fechamento do acordo, e uma segunda parcela de 35% após 18 meses. Por sua vez, o fundo receberá a receita integral dos aluguéis dos inquilinos dos imóveis de forma imediata.
O presidente da CBRE afirmou que a situação do mercado exige cabeça fria, pois é diferente de momentos de crise em que os juros subiram, como na recessão ocorrida na década passada ou durante a pandemia, em 2021. O executivo frisou que a economia brasileira e o mercado imobiliário estão saudáveis atualmente. Ele lembrou que os shoppings e os galpões estão cheios, enquanto os escritórios estão sendo ocupados gradualmente. “Os ativos estão indo bem. A vacância está caindo em todos os setores”, apontou.
Esta notícia foi publicada no Broadcast+ no dia 01/11/2024, às 16:46.
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