A incorporadora paulistana Tecnisa, da família Nigri, tem quatro prédios residenciais prontos para serem lançados, aguardando apenas a liberação de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Água Branca pela Prefeitura de São Paulo.
Os projetos residenciais ficam no Jardim das Perdizes, mini bairro que está sendo erguido pela empresa na zona Oeste da capital paulista. Juntos, devem movimentar cerca de R$ 2 bilhões em vendas totais nos próximos anos.
A perspectiva é que um novo leilão de Cepacs ocorra até o fim de 2023, permitindo que os lançamentos sejam realizados ao longo de 2024, estimou o presidente da incorporadora, Fernando Tadeu Perez, em entrevista ao Estadão/Broadcast.
“Se os astros se alinharem, o leilão poderá ser na segunda quinzena de novembro”, disse. “O atraso nos aborrece. Temos projetos prontos e aprovados no Jardim das Perdizes, mas não conseguimos lançar por falta de Cepacs.”
O leilão vem sofrendo atrasos consecutivos nos últimos anos por divergência sobre o valor correto dos títulos. A discussão foi movida pela Procuradoria Geral do Município. O desfecho se deu em 2022.
Só em agosto deste ano, a prefeitura encaminhou para a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) o pedido para realizar um novo leilão de até 700 mil Cepacs da Operação Urbana Água Branca. A autarquia tem 60 dias úteis para dar uma resposta a partir de então.
Os Cepacs são os títulos que permitem às incorporadoras erguerem prédios acima dos limites originais de cada bairro. Ou seja: eles viabilizam que um terreno receba torres mais altas, com mais apartamentos. Como o último leilão desses títulos na região aconteceu há muito tempo, em 2015, há uma demanda reprimida dos empresários.
“A notícia (de pedido de um novo leilão pela prefeitura) é positiva para a Tecnisa, pois poderá permitir a retomada dos lançamentos no principal empreendimento da empresa, que é o Jardim das Perdizes”, afirmou o analista de construção civil do Bradesco BBI, Bruno Mendonça, em relatório. “Com os Cepacs, o valor geral dos seus projetos será ampliado devido ao aumento na altura dos edifícios, melhorando a escala.”
A Tecnisa precisa de um total de 250 mil Cepacs para viabilizar o conjunto de lançamentos de curto a longo prazo na região, segundo Perez. Isso representa um investimento de cerca de R$ 250 milhões, que será dividido de forma proporcional com a Hines, incorporadora que é sócia no Jardim dos Perdizes, com uma fatia de 42,5%. A Tecnisa é dona dos outros 57,5%.
A postergação dos lançamentos no Jardim das Perdizes é um drama antigo da Tecnisa e de outras incorporadoras que possuem terrenos na zona oeste, devido ao grande hiato sem a oferta de Cepacs para a região. Além disso, o último leilão não teve sucesso por conta do preço definido pela prefeitura. Apenas 10% dos títulos foram comprados porque os valores foram considerados muito altos na época.
Em 2015, foram ofertados 50 mil títulos residenciais, por R$ 1,5 mil cada, e 8 mil títulos não residenciais, por R$ 1,7 mil cada. Em 2021, o prefeito Ricardo Nunes sancionou a Lei 17.561 reduzindo os preços mínimos dos Cepacs na região em 40%, para R$ 900 o residencial e R$ 1,1 mil o comercial — com a justificativa de garantir a viabilidade dos negócios.
Perez avaliou que os novos valores seguem altos. Mesmo assim, a companhia dará lances nos leilões porque já conta com os terrenos, adquiridos tempos atrás por valores mais baixos que os atuais e que garantem a viabilidade dos projetos programados. “Devemos comprar em duas vezes (neste e em outros leilões) porque se trata de um investimento considerável. Eles ficam guardados e nós usamos à medida em que lançamos os projetos. E ninguém vai lançar tudo ao mesmo tempo”, disse.
O presidente da Tecnisa observou que houve uma melhora significativa das vendas desde o fim do primeiro semestre, devido à recuperação da economia brasileira, com a confirmação do ciclo de queda dos juros. Isso motiva a empresa a seguir com lançamentos.
No quarto trimestre, será feito o lançamento de um residencial de alto padrão com valor geral de vendas (VGV) de 215 milhões na Chácara Flora — que não depende de Cepacs da Operação Urbana Água Branca. O residencial é de alto padrão, com apartamentos de 250 metros quadrados.
Já no Jardim das Perdizes, os quatro empreendimentos sairão em 2024, no ritmo de um por trimestre. Trata-se de estimativa e não uma meta oficial (guidance), a se confirmar de acordo com a evolução do mercado, ponderou Perez. Estes projetos são de médio-alto e alto padrão, com apartamentos que variam de 80 a 300 metros quadrados.
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