THE NEW YORK TIMES - Graciosos edifícios art-deco erguidos no principal distrito comercial de Chicago registram taxas de ocupação de 17%. Um conjunto de torres de escritórios reluzentes em Denver, que estava cheio de inquilinos e valia US$ 176 milhões em 2013, agora está praticamente vazio e foi avaliado pela última vez em apenas US$ 82 milhões, de acordo com dados fornecidos pela Trepp, uma empresa de pesquisa que rastreia empréstimos imobiliários. Até mesmo os famosos edifícios de Los Angeles estão custando cerca de metade de seus preços antes da pandemia.
De São Francisco a Washington, a história é a mesma. Os edifícios de escritórios continuam presos em uma crise de combustão lenta. Os funcionários enviados para trabalhar em casa no início da pandemia ainda não retornaram totalmente, uma situação que, combinada com as altas taxas de juros, está eliminando o valor de uma importante classe de imóveis comerciais. Os preços de imóveis comerciais de qualidade ainda mais alta caíram 35% em relação ao pico registrado no início de 2022, com base em dados da empresa de análise de imóveis Green Street.
Essas forças colocaram os bancos que detêm uma grande parte da dívida imobiliária comercial dos Estados Unidos na berlinda — e os analistas e até mesmo os órgãos reguladores disseram que o acerto de contas ainda não foi totalmente realizado. A questão não é se grandes perdas estão chegando. A questão é se elas serão um sangramento lento ou uma onda indutora de pânico.
A semana passada trouxe uma amostra dos problemas que estão se formando, quando as ações do New York Community Bancorp despencaram depois que o credor divulgou perdas inesperadas em empréstimos imobiliários vinculados a edifícios de escritórios e apartamentos.
Até agora, “as manchetes foram mais rápidas do que o estresse real”, disse Lonnie Hendry, diretor de produtos da Trepp. “Os bancos estão sentados em um monte de perdas não realizadas. Se esse vazamento lento for exposto, ele poderá ser liberado muito rapidamente.”
As preocupações de 2023 são os problemas de hoje
Quando uma série de bancos faliu na primavera passada — em parte devido ao aumento das taxas de juros que reduziram o valor de seus ativos — os analistas temiam que os imóveis comerciais pudessem desencadear um conjunto mais amplo de problemas.
Os bancos detêm cerca de US$ 1,4 trilhão dos US$ 2,6 trilhões em empréstimos para imóveis comerciais que devem vencer nos próximos cinco anos, com base em dados da Trepp, e os credores pequenos e regionais são especialmente ativos no mercado.
Os economistas e os órgãos reguladores temiam que a forte exposição ao setor de aparência arriscada pudesse assustar os depositantes dos bancos, principalmente aqueles com poupanças acima do limite de US$ 250 mil para o seguro do governo, e levá-los a sacar seus fundos.
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No entanto, as autoridades governamentais reagiram vigorosamente à turbulência de 2023. Eles ajudaram a vender as instituições falidas e o Federal Reserve (Fed, o banco central americano) criou uma opção de financiamento bancário barato. As ações restauraram a confiança, e o nervosismo dos bancos desapareceu de vista.
Isso mudou nos últimos dias com os problemas do New York Community Bancorp. Alguns analistas estão descartando o fato como algo isolado. O New York Community Bancorp absorveu o falido Signature Bank na primavera passada, acelerando seus problemas. E, até o momento, os depositantes não estão retirando seu dinheiro dos bancos em grande número.
Mas outros veem a situação do banco como um lembrete de que muitos credores estão sujeitos a sofrer, mesmo que isso não provoque pânico em todo o sistema. O alívio que o governo deu ao sistema bancário no ano passado foi temporário: O programa de financiamento do Fed deve ser encerrado no próximo mês, por exemplo. Os problemas dos imóveis comerciais são duradouros.
A dor ainda não foi percebida
Os imóveis comerciais são uma ampla classe de ativos que inclui varejo, moradias multifamiliares e fábricas. O setor como um todo passou por alguns anos tumultuados, sendo que os edifícios de escritórios foram especialmente atingidos.
Cerca de 14% de todos os empréstimos para imóveis comerciais e 44% dos empréstimos para escritórios estão submersos — o que significa que as propriedades valem menos do que a dívida por trás delas — de acordo com um artigo recente do National Bureau of Economic Research de Erica Xuewei Jiang, da University of Southern California, Tomasz Piskorski, da Columbia Business School, e dois de seus colegas.
Embora grandes credores como o J.P. Morgan e o Bank of America tenham começado a reservar dinheiro para cobrir as perdas esperadas, os analistas disseram que muitos bancos de pequeno e médio porte estão minimizando o custo potencial.
Alguns escritórios continuam oficialmente ocupados, mesmo com poucos funcionários — o que Hendry chamou de “zumbis” — graças aos contratos de aluguel que duram anos. Isso permite que eles pareçam viáveis quando não o são.
Em outros casos, os bancos estão usando extensões de curto prazo em vez de assumir o controle de prédios em dificuldades ou renovar aluguéis agora inviáveis — na esperança de que as taxas de juros caiam, o que ajudaria a elevar os valores dos imóveis, e que os trabalhadores retornem.
“Se eles conseguirem estender o empréstimo e mantê-lo funcionando, poderão adiar o dia do acerto de contas”, disse Harold Bordwin, diretor da corretora de imóveis em dificuldades Keen-Summit Capital Partners.
As taxas de inadimplência registradas pelos bancos permaneceram muito mais baixas, um pouco acima de 1%, do que as dos empréstimos imobiliários comerciais negociados nos mercados, que estão acima de 6%. Isso é um sinal de que os credores têm demorado a reconhecer o estresse da construção, disse Piskorski, o economista da Columbia.
Centenas de bancos estão em risco
Mas as esperanças de uma reviravolta no setor imobiliário de escritórios estão parecendo menos realistas.
As tendências de retorno aos escritórios estão estagnadas. E, embora o Fed tenha sinalizado que não espera elevar as taxas de juros acima do nível atual de 5,25% a 5,5%, as autoridades deixaram claro que não têm pressa em reduzi-las.
Hendry diz esperar que a inadimplência possa quase dobrar em relação à taxa atual, atingindo entre 10% e 12% até o final deste ano. E, à medida que o ajuste de contas avança, centenas de bancos pequenos e médios podem estar em risco.
Piskorski e Jiang descobriram em seu artigo que o valor dos ativos bancários sofreu uma queda em meio às taxas mais altas do Fed, o que significa que o aumento das perdas com imóveis comerciais poderia deixar muitas instituições em situação ruim.
Se isso abalasse os depositantes sem seguro e provocasse o tipo de corrida bancária que derrubou os bancos em março passado, muitos poderiam mergulhar na falência total.
“É um jogo de confiança, e os imóveis comerciais podem ser o gatilho”, disse Piskorski.
Seu estudo estima que de dezenas a mais de 300 bancos poderiam enfrentar esse desastre. Isso pode não ser um golpe esmagador em um país com 4.800 bancos — especialmente porque os pequenos e médios credores não estão tão conectados ao restante do sistema financeiro quanto seus colegas maiores. Mas um colapso rápido poderia causar um pânico mais amplo.
“Há um cenário em que o problema se espalha”, disse Piskorski. “O cenário mais provável é um sangramento lento.”
Os órgãos reguladores estão atentos à ameaça
As autoridades do Fed e do Departamento do Tesouro deixaram claro que estão monitorando de perto tanto o setor bancário quanto o mercado imobiliário comercial.
“O setor imobiliário comercial é uma área que há muito tempo sabemos que pode gerar riscos à estabilidade financeira ou perdas no sistema bancário, e isso é algo que requer atenção cuidadosa da supervisão”, disse a secretária do Tesouro, Janet L. Yellen, durante depoimento ao Congresso nesta semana.
Jerome H. Powell, presidente do Fed, reconheceu durante uma entrevista ao programa 60 Minutes, exibido em 4 de fevereiro, que “haverá perdas”. Para os grandes bancos, disse Powell, o risco é gerenciável. Com relação aos bancos regionais, ele disse que o Fed estava trabalhando com eles para lidar com as consequências esperadas, e que alguns precisariam fechar ou se fundir.
“Parece um problema com o qual estaremos trabalhando por anos”, admitiu Powell. Ele chamou o problema de “considerável”, mas disse que “não parece ter as características do tipo de crise que vimos algumas vezes no passado, por exemplo, com a crise financeira global”.
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