Bancos na China estão executando um número crescente de apartamentos depois que os proprietários não conseguiram pagar suas hipotecas, à medida que o colapso do mercado imobiliário ameaça o sistema financeiro.
A lista de casas apreendidas e listadas para leilão saltou 43% no ano passado, de acordo com dados oficiais. Inúmeros bancos chineses divulgaram aumentos nos inadimplências hipotecárias durante o primeiro semestre deste ano. A espiral descendente nos preços dos apartamentos desde então acelerou.
O sistema legal está lutando para acompanhar os despejos. Em algumas cidades, como Qingdao, apartamentos que são alvos de execução judicial estão sendo vendidos em leilão antes que os ocupantes tenham se mudado. Os compradores devem persuadi-los a sair, disseram especialistas em finanças e execução hipotecária.
O aumento nos despejos e execuções hipotecárias, embora ainda modesto pelos padrões americanos, aumenta as pressões sobre os bancos da China. Eles enfrentam outras perdas relacionadas ao colapso do setor imobiliário, incluindo empréstimos para governos locais, empresas imobiliárias inadimplentes e compradores de apartamentos inacabados que os desenvolvedores nunca entregaram.
Para piorar a situação, os financiadores corporativos na China há muito tempo apresentam patrimônios imobiliários como garantia. Os gerentes de banco estão descobrindo que a garantia vale muito menos do que quando os empréstimos foram concedidos.
O governo chinês está instando os bancos a emprestar mais para os desenvolvedores imobiliários e outros mutuários como parte de suas medidas de estímulo econômico desde o final de setembro. Mas os próprios credores enfrentam dificuldades.
“Os bancos há muito tempo são os melhores aliados e instrumentos dos formuladores de políticas chinesas, mas em breve podem se tornar seu maior problema”, disse Alicia García-Herrero, economista-chefe para a Ásia na Natixis, uma instituição financeira francesa.
O sistema bancário chinês, majoritariamente estatal, tem muito dinheiro, ganhando mais de US$ 600 bilhões por ano em lucros antes de reservar fundos para cobrir perdas com empréstimos não pagos. Isso significa que os bancos podem lentamente amortizar suas perdas contra os lucros.
“Eles vão reconhecer gradualmente as perdas ao longo dos anos”, disse Yan May, um analista bancário da China no banco UBS.
Mas os bancos na China desempenham um papel crucial alimentando a receita no orçamento do governo nacional. Os credores pagam impostos de renda, impostos sobre transações e dividendos ao ministério das finanças equivalentes a cerca de 1% da economia da China. Grandes perdas atingiriam os lucros dos bancos e as receitas do governo.
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Execuções hipotecárias são um assunto particularmente sensível na China, onde o governo mantém um controle rígido sobre a sociedade. Os reguladores pressionam os bancos para evitar tomar ações contra os proprietários de casas que possam desencadear protestos públicos.
Em um país com 90 milhões de apartamentos vazios após uma explosão de construção de décadas, no entanto, os despejos não parecem estar causando desabrigados. Muitas execuções hipotecárias envolvem segundas residências, frequentemente ocupadas por amigos e parentes do proprietário, e raramente envolvem as residências principais das famílias.
Quatro anos atrás, o país adotou proteções legais mais fortes para os proprietários de casas contra despejos. Na época, o mercado imobiliário da China estava em alta e os bancos iniciavam praticamente nenhuma execução hipotecária.
Essas novas regras agora estão dificultando para os bancos despejar alguns proprietários que ficaram inadimplentes. Os compradores de apartamentos em leilões de execução hipotecária muitas vezes devem comprar os apartamentos sem vê-los e depois trabalhar com oficiais do bairro para persuadir os ocupantes a sair, disse Martin Zhang, um assessor para compradores de propriedades sendo executadas.
Isso fez com que muitos compradores de casas ficassem cautelosos.
“A menos que não haja outras opções adequadas, eles geralmente não escolherão propriedades em execução”, disse Zhang, que é baseado em Qingdao, uma cidade portuária na província de Shandong.
Mas o suprimento de apartamentos indo a leilão continua aumentando. Muitos têm que ser leiloados duas vezes. Os bancos inicialmente tentam vendê-los com um desconto regulamentado pelo governo de 20% em relação ao valor avaliado atual. Se ninguém der lance, os bancos tentam novamente pela metade do preço.
No ano passado, o número de propriedades residenciais leiloadas após execuções hipotecárias na China — 389 mil casas — foi aproximadamente semelhante ao número de execuções hipotecárias nos Estados Unidos, que tem um quarto da população da China. Os Estados Unidos tiveram mais de 2,8 milhões de execuções hipotecárias em 2009 e novamente em 2010, o pior do colapso do mercado imobiliário durante a crise financeira global.
Na China, a questão que os bancos e o governo enfrentam é: quão pior o problema pode ficar?
Os preços dos imóveis caíram quase 30% do seu pico em 2021.
Além do aumento nas execuções hipotecárias, pelo menos sete milhões de apartamentos permanecem inacabados em toda a China. Analistas da UBS estimaram recentemente que 4 milhões desses apartamentos foram comprados por famílias chinesas que contraíram cerca de US$ 350 bilhões em hipotecas.
Isso equivale a quase 7% de todas as hipotecas nos balanços dos bancos da China. Os reguladores incentivaram-nos a não executar hipotecas em apartamentos inacabados.
Um fator que pode conter o problema das execuções hipotecárias ao longo dos próximos anos é que muitos proprietários de casas pré-pagaram parte de suas hipotecas ou fizeram grandes pagamentos iniciais. Mesmo após a grande queda nos preços dos apartamentos, muitas pessoas ainda possuem apartamentos que valem mais do que os saldos restantes em suas hipotecas.
Lin Chen, 32, pagou US$ 200 mil para comprar seu apartamento em Qingdao em 2017. Por sua estimativa, vale agora entre US$ 135 mil e US$ 150 mil. Mas ele deve apenas US$ 84 mil no apartamento porque pagou a hipoteca sempre que teve dinheiro extra.
Chen, um vendedor de produtos químicos, sente inveja de parentes mais velhos e vizinhos que compraram apartamentos há 20 anos e ainda estão vendo grandes ganhos. Ele disse que planeja manter seu apartamento e espera que o preço se recupere.
“Aqueles de nós nascidos nos anos 80 e 90, somos os azarados”, disse ele.
Pagar todas ou parte das hipotecas antes do vencimento muitas vezes faz sentido financeiro na China. As taxas de juros hipotecárias estavam próximas a 6% até cortes recentes de taxas.
Muitos chineses usaram dinheiro que emprestaram por meio de seus pequenos negócios a taxas baixas para pagar suas hipotecas habitacionais. Os reguladores têm pressionado os bancos a emprestar mais para pequenas empresas porque muitas estão falhando durante a desaceleração econômica.
Mas o uso de empréstimos de pequenas empresas para pagar hipotecas tem deixado banqueiros e reguladores nervosos porque os credores normalmente obtêm pouca garantia de mutuários empresariais.
Se uma propriedade executada é leiloada por menos do que o saldo devedor na hipoteca, o mutuário é pessoalmente responsável por pagar a diferença. Mas bancos e reguladores, temendo instabilidade social, têm sido cautelosos em exigir que os indivíduos paguem nesses casos, a menos que o mutuário tenha se envolvido em especulação ou fraude.
No Ocidente, muitos mutuários têm seguro hipotecário, que exige que um segurador pague a diferença ao banco quando um leilão de execução hipotecária fica aquém. Mas na China, menos de uma em cada 200 hipotecas é segurada. Isso pode deixar os bancos muito vulneráveis se os preços dos imóveis caírem ainda mais e as execuções hipotecárias dispararem, como muitos economistas preveem.
Mesmo com as medidas do governo, o mercado imobiliário em lugares como Qingdao, na costa da China, pode enfrentar anos de acertos de contas. Antes da recente queda, os preços dos apartamentos lá dobraram de 2016 a 2021, à medida que especuladores ofereciam por casas de férias. Um credor local, Qingdao Rural Commercial Bank, relatou saltos acentuados nas inadimplências hipotecárias.
Um proprietário de casa em Qingdao, Lei Wang, disse que se arrependeu de ter comprado um apartamento.
Wang, um vendedor de produtos químicos, disse que seu apartamento perdeu um quinto de seu valor desde que pagou cerca de US$ 300 mil por ele há apenas quatro anos.
“Eu achei que comprei o apartamento por um preço razoável, mas não esperava que o mercado imobiliário declinasse tanto”, disse ele. “Se eu não tivesse comprado um apartamento e os preços das casas estivessem assim, acho que teria sido melhor alugar.”
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