Em tempos mais difíceis como o que estamos vivendo, não é novidade que o investidor deve buscar diversificar a carteira. Uma alternativa que tem atraído as pessoas físicas são os fundos imobiliários (FII). Essa classe é procurada por aqueles que desejam ter remuneração periódica, além do potencial ganho de capital do investimento.
Temos dois grandes tipos de FIIs. Fundos Tijolo, que aplicam os recursos em empreendimentos como edifícios comerciais, shoppings, galpões e hotéis, entre outros. Fundos de Papel, que aplicam seu patrimônio em títulos do mercado imobiliário como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras Hipotecárias (LH) e cotas de outros FIIs, entre outros. A remuneração periódica vem dos aluguéis dos imóveis ou dos juros pagos pelos papéis.
Segundo o Boletim Mensal de Fundos Imobiliários da B3, junho de 2022, o patrimônio líquido dos fundos atingiu R$ 189 bilhões, o maior valor histórico, correspondendo a 724 FIIs registrados na CVM, destes 436 listados na Bolsa. A participação das pessoas físicas tem aumentado. Hoje participam desses fundos mais de 1,7 milhão de pessoas, que respondem por quase 74% da posição em custódia desses investimentos. Nos últimos 12 meses, enquanto o Ibovespa caiu 22,3%, o indicador de performance dos FIIs na B3, o IFIX, subiu 1,5%. Essa classe de fundos atrai pessoas físicas, também, pela isenção tributária dos rendimentos, para FIIs listados na Bolsa, que tenham mais de 50 cotistas e distribuam 95% do resultado semestral. Mas, sobre o ganho de capital na venda das cotas há Imposto de Renda de 20%. O interessado deve atentar para os riscos dessa aplicação.
Os FIIs são fundos fechados, assim as cotas são negociadas em mercado secundário, o que pode trazer menor liquidez do que fundos abertos, aqueles que podem ser dadas ordens de resgate. De maneira geral os FIIs estão sujeitos aos riscos de mercado, além dos riscos inerentes ao setor imobiliário, como a taxas de ocupação dos imóveis, valorização ou desvalorização dos bens e preços dos aluguéis. As taxas de juros mais elevadas devem afetar o setor imobiliário.
No cenário atual, a volatilidade deve aumentar; assim, esse tipo de investimento é para aqueles com perfil de maior apetite a risco. Essa situação traz oportunidades de compras de cotas de fundos descontados. Os dez líderes de rentabilidade desse mercado apresentaram ganhos entre 26,8% e 35,6% nos últimos 12 meses. Esses fundos permitem a obtenção de renda passiva, com a entrada de rendimentos mês a mês, uma forma de reforçar o orçamento. Mas, como sempre, exigem análises detalhadas sobre os fundos e suas taxas de gestão.
* PROFESSOR DE FINANÇAS DA FGV-SP
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