O bilionário projeto de construção de hotéis Hard Rock no Brasil já levantou mais de R$ 400 milhões - em, pelo menos, três operações de captação no mercado - e soma cerca de R$ 1 bilhão em contratos vendidos a futuros hóspedes do empreendimento. Apesar disso, as obras das duas primeiras unidades caminham a passos lentos desde que a empreitada foi lançada, em 2017. Os consecutivos atrasos têm feito clientes questionarem até a viabilidade do negócio.
As dúvidas ganharam corpo recentemente com um novo adiamento da entrega e o movimento da incorporadora de voltar ao mercado em busca de investidores. Cerca de 17 mil clientes aguardam para usufruir do direito de estadia nos hotéis, por terem adquirido frações dos quartos num esquema de multipropriedades, em que os donos dividem as unidades por períodos. Investidores também anseiam pela conclusão do empreendimento.
O grupo Venture Capital Investimentos (VCI) é o responsável pelo projeto da bandeira americana no País. Anunciou planos para inaugurar oito hotéis, em empreendimentos com potencial de gerar até R$ 8 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV).
A empresa acabou entrando na mira das autoridades por supostas irregularidades envolvendo uma das tentativas de captação. A incorporadora foi condenada a pagar uma multa de R$ 500 mil à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e há um inquérito em curso no Ministério Público Federal (MPF).
Como as duas primeiras unidades do Hard Rock, no Ceará e no Paraná, foram iniciadas a partir de esqueletos de hotéis inacabados, o projeto incorporou clientes antigos, alguns dos quais já esperam há mais de dez anos pela conclusão das obras.
Sob a bandeira Hard Rock, as previsões iniciais sugeriam as primeiras entregas para 2020. Com o novo atraso, o prazo agora mudou de 2023 para o ano que vem. Investidores estimam que ainda sejam necessários quase R$ 400 milhões para concluir as primeiras partes.
Procurada, a VCI afirmou que, mesmo diante do cenário desafiador de mercado, prossegue com iniciativas para a captação dos recursos necessários para a conclusão das obras. Segundo a empresa, a operadora acompanha de perto o processo e colabora na busca de soluções. “O atual esforço de captação representa uma continuidade do processo de levantamento de capital iniciado pela companhia e pelos atuais investidores para o prosseguimento das obras.”
A empresa disse ainda que mantém uma linha direta com a sua carteira de mais de 17 mil famílias, de forma ativa e transparente.
O Hard Rock International afirmou que está ciente dos atrasos e que acompanha de perto a busca por uma resolução que atenda a necessidade dos envolvidos. “A Hard Rock International será responsável pela operação dos hotéis e não atua na incorporação e desenvolvimento dos projetos.”
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A VCI segue vendendo as cotas dos hotéis no mercado. Em paralelo, também virou alvo de um número crescente de queixas. No Reclame Aqui, já são mais de mil registros, por problemas que vão desde a dificuldade em cancelar contratos e reaver o dinheiro até abusos no atendimento. Há também mais de uma centena de processos na Justiça.
Agora vai?
As tentativas da empresa de levantar recursos no mercado envolveram desde o lançamento de debêntures até a criação de uma criptomoeda, a Rocktoken, numa espécie de IPO (oferta inicial de ações) digital, em 2018.
No ano passado, uma alternativa de financiamento parecia ter injetado gás à construção dos dois primeiros hotéis: uma captação por meio de um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FDIC) ajudaria a finalizar as obras. A transação foi coordenada pelo Itaú BBA.
Inicialmente, a intenção era levantar pouco mais de R$ 600 milhões para os hotéis do Paraná e do Ceará. Depois, o formato seria usado como forma de financiar os outros seis hotéis, a um custo estimado de R$ 800 milhões cada.
Com as primeiras rodadas do Fdic, houve uma onda de avanços nos projetos, com aumento do efetivo nos canteiros e finalização de partes externas, como a piscina. Mas o ritmo das obras voltou a cair e os clientes passaram a rever o filme do passado.
Um dos clientes mais antigos do empreendimento e que acompanha a obra periodicamente disse que a cada dia que passa há menos esperança que o empreendimento fique pronto. Ele preferiu não se identifiar, mas diz que “do jeito que está, com meia dúzia de gatos pingados quebrando uma parede, vão mais de três anos para ficar pronto”.
O ceticismo é compartilhado por ex-funcionários, advogados e profissionais envolvidos com as operações ouvidos pelo Estadão/Broadcast. Para um profissional que trabalhou no projeto e tem conhecimento sobre a estrutura do empreendimento, a obra não vai terminar tão cedo e não tem prazo.
Novos sinais de que os recursos foram se esgotando começaram a aparecer em outras frentes. Fornecedores e funcionários tiveram seus pagamentos atrasados e houve até registro de protestos de trabalhadores em frente ao empreendimento do Paraná.
A empresa não conseguiu pagar obrigações referentes a um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados ao empreendimento do Paraná e teve de negociar um waiver (adiamento) com os credores dos títulos - os papéis também haviam sido uma herança da empresa anterior.
Negociações
O clima azedou com um dos principais financiadores do novo Fdic. A gestora Urca investiu pouco mais de R$ 100 milhões no papel, por meio do seu principal fundo imobiliário, com cerca de 90 mil cotistas. O projeto é hoje o segundo maior papel da carteira de mais de 40 ativos, com 9,4% do patrimônio do fundo da Urca.
Com as dificuldades na obra, a gestora entrou em campo para evitar a perda da bandeira Hard Rock e passou a atuar ativamente na busca por um novo investidor. A alternativa em curso no momento é encontrar algum grupo numa transação privada, e não abertamente no mercado (ou private placement, no jargão do mercado).
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Ao ser questionado por investidores numa apresentação de resultados do fundo, os gestores da Urca admitiram dificuldades e rebateram questionamento de que o risco do projeto estivesse pesando sobre a cotação dos papéis do fundo “A operação tem desafios”, afirmou um dos gestores. “Uma das coisas que conseguimos foi o compromisso da marca andar com a gente nos roadshows.”
Segundo a gestora, o pagamento dos clientes ligados aos recebíveis está adimplente. O risco, porém, é que os atrasos nas obras faça com que eles deixem de pagar, como já acontece inclusive com alguns casos antigos.
A Urca também já admitiu que pode chegar à necessidade de negociar um waiver (adiamento) com a VCI para o pagamento das obrigações financeiras do Fidc. Procurada, a Urca não comentou.
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