Juros altos e incertezas em relação ao emprego e à renda estão adiando o sonho da compra da casa própria. No primeiro trimestre deste ano, 40% dos brasileiros pretendiam adquirir um imóvel residencial novo ou usado nos próximos três meses – a menor marca em três anos, segundo pesquisa da Raio-X FipeZap+.
O índice foi feito com base na intenção de compra de 1.077 usuários ativos dos portais de venda de imóveis Zap+ e Viva Real no período. É o número mais baixo desde o primeiro trimestre de 2020, quando a parcela daqueles que pretendiam adquirir um imóvel era de 36%. O resultado dos três primeiros meses deste ano também está quatro pontos abaixo do último trimestre de 2022 (44%).
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O economista Alison de Oliveira, coordenador de índices da FipeZap e pesquisador da Fipe, diz que há um número menor de famílias dispostas a comprar imóveis por causa da insegurança no mercado de trabalho aliada ao alto custo dos financiamentos imobiliários.
Em março, a taxa média anual de juros dos empréstimos com recursos direcionados para a compra de imóveis estava em 11% ao ano, o maior resultado desde agosto de 2016. Como as famílias podem comprometer, no máximo, 30% da renda bruta com financiamento, se a renda cai ou o juro se eleva, menos pessoas conseguem obter empréstimos. “A redução de liquidez de crédito acaba afetando as vendas”, diz o economista.
Outro dado que confirma a menor movimentação do mercado de imóveis novos e usados é o volume de compra e venda registrada nos cartórios. A partir de fevereiro de 2022, houve queda crescente, mês a mês, no número de registros de transações com imóveis no Estado de São Paulo em relação a igual período de 2021. Dezembro, por exemplo, fechou com um recuo de 13,4% nos registros de imóveis ante igual mês do ano anterior, aponta Oliveira.
Imóveis novos
Os juros elevados desorganizam também a cadeia de produção de imóveis novos. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) projeta queda de 30% na quantidade de unidades novas financiadas para o primeiro bimestre deste ano em relação ao mesmo período de 2022. “Nossa preocupação é que essa projeção de 30% de queda seja conservadora. Há possibilidade de que tenha sido maior no fechamento do trimestre”, diz o presidente da entidade, José Carlos Martins.
O motivo, segundo o executivo, é o efeito indireto que o juro alto provoca na caderneta de poupança. Com a Selic elevada, hoje em 13,75% ao ano, a poupança perde atratividade e as pessoas migram para outros investimentos. Com isso, sobram menos recursos da poupança que são direcionados para financiar a casa própria. “Gera-se uma sequência de redução de atividade: os bancos ficam mais restritivos no financiamento e as empresas, com medo de lançar novos projetos e não conseguir vender.
No primeiro trimestre deste ano, o volume financiado com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somou R$ 39,8 bilhões, com redução de 3,4% em relação a igual período do ano passado, segundo a Associação Brasileira das entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em 12 meses encerrados em março, o total financiado foi de R$ 177,8 bilhões, queda de 12,6%.
O presidente da CBIC, José Carlos Martins, afirma que os valores defasados para financiar imóveis com recursos do FGTS agravam o problema de falta de liquidez de crédito no mercado. Juntando os obstáculos da poupança e do FGTS, cria-se um impasse, diz Martins. “O momento do mercado imobiliário hoje é de redução de atividade.”
Já o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, diz que, apesar de os empresários estarem mais comedidos nos lançamentos neste primeiro trimestre na cidade de São Paulo, as vendas dos imóveis novos estão em ritmo melhor do que no mesmo período do ano passado. “Os resultados até estão contrariando as expectativas porque não houve redução dos juros no período”, afirma.
Segundo o Secovi-SP, foram lançadas na cidade de São Paulo no primeiro trimestre deste ano 10.480 unidades, um volume 6,3% menor em relação ao mesmo período de 2022. As vendas somaram 16.180 unidades, com crescimento de 13,3% em unidades e aumento de 11% em valor, ante o primeiro trimestre de 2022.
“As pessoas que estão comprando imóvel neste momento acreditam que a taxa de juros irá baixar no decorrer do próximos anos, quando o imóvel for entregue”, diz.
Como se trata de imóvel hoje vendido na planta, portanto, com financiamento direto com a construtora, o economista argumenta que, quando o empreendimento for entregue e entrar em cena o financiamento bancário, o custo do dinheiro no crédito imobiliário deverá ser menor do que o nível atual. “Existirá a possibilidade de a Selic baixar, nunca de subir, porque ela tem um limite”, argumenta.
Na opinião de Petrucci, o mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo hoje está fluindo, o que apontam os números do Secovi-SP. No entanto, ele ressalta que a situação no momento não é ideal para o setor, que gostaria que o Banco Central já tivesse sinalizado uma baixa na taxa de juros na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom).
Também a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) considera o atual nível dos juros um fator inibidor à atividade e ao desenvolvimento econômico. “Além da redução da Selic, precisamos que o Banco Central adote medidas que elevem o funding ao setor imobiliário”, diz a entidade, em em nota.
Uma dessas medidas seria o aumento no percentual de recursos da poupança, que é direcionado obrigatoriamente ao financiamento de imóveis, dos atuais 65% para 70%. Outro pleito da ABRAINC para reduzir o impacto da Selic seria a dedução dos juros do crédito imobiliário no Imposto de Renda.
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