A locação de imóveis, seja no modelo multifamily (empreendimentos residenciais destinados a locação), seja no modelo tradicional, é uma ferramenta essencial para enfrentar um dos principais desafios do Brasil: o déficit habitacional. A opinião é de especialistas do setor que participaram do terceiro painel do Summit Imobiliário 2024 - Tendências para a Economia Brasileira e para o Mercado Imobiliário em 2025, realizado em São Paulo.
“Atualmente, apenas 20% das necessidades habitacionais do país são atendidas por meio da locação, enquanto em países como a Suíça esse índice chega a 50%, demonstrando o potencial inexplorado desse mercado no Brasil”, disse Moira Regina Toledo, diretora de risco e governança da Lello Imóveis.
Moira destacou que para muitos brasileiros, a locação também funciona como uma solução para complementar a renda. “Isso fica ainda mais evidente no segmento de menor custo, em que pequenos investidores compram imóveis com seus recursos acumulados ao longo da vida e os alugam para garantir um reforço financeiro, sobretudo diante de um sistema previdenciário que muitas vezes não é suficiente para atender às necessidades de aposentadoria”, disse.
No entanto, o retorno financeiro é um fator decisivo nesta escolha. “Quando o mercado financeiro oferece alternativas mais atrativas do que o investimento em locação, o capital migra para onde há maior rentabilidade”, afirmou.
Segundo Moira, essa dinâmica se torna ainda mais preocupante em um cenário de mudanças tributárias. A executiva citou um levantamento conduzido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em parceria com outras entidades do setor, que mostrou que os impostos sobre aluguéis podem sofrer um aumento de até 136,2% caso as regras da reforma tributária, recentemente aprovadas na Câmara dos Deputados, sejam mantidas.
“Com um déficit habitacional estimado em cerca de 7 milhões de moradias no Brasil, é fundamental garantir um ambiente que ofereça segurança jurídica e condições atrativas para investimentos em locação. Sem isso, o mercado não terá condições de expandir e atender às necessidades habitacionais da população, comprometendo um direito básico e fundamental relacionado à dignidade e ao bem-estar social”, afirmou.
Na opinião de André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos da Brookfield, caso ocorra o aumento da carga tributária sobre locação, haverá um repasse inevitável para o valor do aluguel, afetando todas as classes sociais. “Mesmo os pequenos investidores, que alugam imóveis como pessoa física, acabarão repassando esse custo aos inquilinos”, afirmou.
Segundo ele, essa dinâmica pode gerar um efeito cascata no mercado, encarecendo o acesso à moradia e prejudicando tanto inquilinos quanto o próprio setor de locação. “Se essas mudanças forem implementadas, os impactos podem ser severos, tornando ainda mais difícil a situação já desafiadora do mercado imobiliário brasileiro”, afirmou.
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Para Moira, aumento do aluguel não deve ocorrer apenas devido ao impacto da tributação, mas, principalmente, pela retração da oferta. “Quando o investimento no setor é desestimulado, a quantidade de imóveis disponíveis para locação diminui, enquanto a demanda permanece constante ou até aumenta, acompanhando o crescimento populacional”, afirmou.
Capitais como Florianópolis são exemplos claros dessa dinâmica, segundo a executiva. “São cidades onde a demanda por moradia segue em alta, mas a oferta de imóveis para locação não acompanha o ritmo. Esse desequilíbrio entre oferta e demanda tende a intensificar ainda mais a pressão sobre os preços, gerando aumentos que, em muitos casos, são difíceis até de mensurar”, disse.
Carolina Burg Terpins, fundadora e CEO da Antonella Realty, diz que é inevitável reconhecer que alguém terá que arcar com essa conta em caso de encarecimento dos alugueis. “Com o poder de compra das pessoas já comprometido, o impacto será ainda maior nos aluguéis, tornando-os menos acessíveis para inquilinos e, ao mesmo tempo, menos atrativos para investidores”, disse.
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