O aumento na quantidade de imóveis retomados pelos bancos nos últimos anos aqueceu o mercado de leilões ao redor do País, que teve crescimento no número de ofertas em 2024 e tende a continuar em expansão em 2025.
“Esse crescimento na originação de imóveis foi um reflexo da pandemia. Por um período, os bancos alongaram o prazo para pagamento dos financiamentos. À medida que o tempo avançou, essas retomadas represadas explodiram em 2024. E essa é a tendência para 2025”, avalia o gerente de mercado imobiliário da SuperBid, Glauber Araujo.
Quais os cuidados para participar de um leilão
A empresa registrou um salto no número de imóveis levados a leilão em seu site, que passaram de 10 mil em 2023 para 16 mil em 2024. Um levantamento da empresa mostrou ainda que esse é um mercado dominado por pessoas físicas, que responderam por 92,6% das compras. O valor médio dos arremates foi de R$ 361 mil.
Para 2025, é possível haver algum esfriamento na demanda em função do cenário de juros elevados, pois menos pessoas devem ter condições de comprar um imóvel. “A disputa vai ficar menor. Então, 2025 será muito bom para o investidor capitalizado. Na escassez de financiamento, surgem excelentes oportunidades de negócio”, prevê Araújo.
Isso pode abrir espaço, inclusive, para maior participação de empresas e fundos compostos por investidores institucionais no mercado de leilões. “Realizar a compra, desocupar e revender é um negócio altamente lucrativo, mas exige bastante capital e leva tempo para retornar”, pondera.
A Taba, empresa criada em 2023, espera subir de uma média de 50 leilões por mês, em 2024, para cerca de 200, em 2025. O negócio atua em parceria com os bancos e tem percebido aumento na oferta de imóveis retomados. “A expectativa para 2025 é que o número volte a aumentar”, estima o sócio e fundador da Taba, Thiago Aguirre.
Ele observa que há um crescimento na oferta de serviços pelas empresas de leilões. A Taba, por exemplo, passou a oferecer consultoria para desocupação de propriedades e revenda. “Cabe aos leiloeiros criar ferramentas para atrair mais clientes”, diz.
Aguirre cita o potencial de desenvolvimento do mercado de house flipping (compra, reforma e revenda), bastante comum em outros países, como Estados Unidos, em que há grandes investidores no ramo. “Há muitas oportunidades para house flipping. Já vemos famílias buscando estruturar fundos para comprar imóveis em leilão”, comenta.
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O desafio, nesses casos, é aglutinar um plano de negócios com escala e diversidade de ativos, já que os leilões oferecem imóveis de perfis variados. Há desde o apartamento em bairro nobre de São Paulo que atrai muitos interessados até casinhas em regiões periféricas.
“As pessoas sempre buscam as mesmas coisas, que são os imóveis em regiões valorizadas. Aí os lances em leilão chegam perto de valor de mercado. As oportunidades estão em outras regiões”, aponta o fundador da Taba.
Oportunidades
Se antes o leilão de imóveis era algo restrito a poucos, em grande parte, por ser um evento presencial e restrito a um seleto grupo de investidores, nos últimos anos, o setor veio para a internet e ganhou mais mercado.
Um perfil crescente entre quem faz compra de imóveis de leilão é o morador, ou seja, que compra a propriedade com finalidade de moradia, e não de investimento para ganho com a revenda.
Para participar, o consumidor interessado deve acessar sites de leilões, que podem ser de terceiros ou de instituições financeiras. No caso da Caixa, o banco tem um site próprio com seus leilões (https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/imoveis-venda/Paginas/default.aspx).
Plataformas como Zuk, Leilão Eletrônico e Sodré Santoro têm sites que comercializam propriedades que foram a leilão. Normalmente, os leilões são exclusivos e, portanto, é preciso acessar diferentes plataformas para avaliar todas as oportunidades de compra de propriedades com desconto.
Pontos de atenção
Participar de leilões exigem alguns cuidados por parte dos compradores. Antes de mais nada, a leitura e o entendimento completo do edital são essenciais para não cair em uma cilada. O edital trará informações detalhadas sobre o imóvel e condições de venda, entre outros pontos fundamentais. Se possível, conte com uma assessoria jurídica para compreender todos os pontos.
Dívidas do imóvel
Saber quais dívidas estarão inclusas no valor do arremate é crucial. Muitas vezes, o montante pago pelo imóvel já abrange algumas pendências, mas podem existir dívidas adicionais. Por isso, é essencial verificar de quem será a responsabilidade por quaisquer débitos remanescentes, como impostos ou taxas de condomínio atrasadas.
Estado do Imóvel
Em muitos leilões, não é permitido realizar visitas prévias ao imóvel. Isso pode ser um risco, visto que não se tem uma noção exata do estado de conservação da propriedade.
Mesmo que o preço pareça vantajoso, considere os potenciais custos de reformas que poderão ser necessárias. Pode ser algo simples, como pintura ou troca de piso, ou algo complexo, como reparações em encanamentos, rede elétrica ou telhados.
Valores relativos
É importante também fazer uma análise de mercado, estimando os valores de imóveis similares na região. Isso te dará uma ideia mais clara se o desconto oferecido no leilão é realmente vantajoso.
Processos de desocupação
Se na sua visão tempo é dinheiro, é melhor ficar atento aos riscos da demora na desocupação. Mesmo que a retomada do imóvel seja legalmente garantida, o processo pode ser moroso. Além do tempo, podem existir custos envolvidos em ações judiciais.
Enquanto o imóvel não é desocupado, despesas como IPTU e condomínio ficam sob responsabilidade do comprador e podem reduzir a vantagem financeira obtida em pagar preço abaixo do mercado.
Há ainda situações em que o antigo proprietário, frustrado pela perda, pode causar danos ao imóvel.
