ESPECIAL PARA O ESTADÃO - Ainda incipiente no Brasil, a modalidade conhecida como multifamily já movimenta alto volume de investimentos no portfólio de duas empresas, SK Realty e Brookfield. Ambas premiadas com o Master Imobiliário por sua atuação nesse modelo de negócios, em que um prédio inteiro é destinado exclusivamente para locação, oferecendo unidades mobiliadas, academia montada, coworking e internet, além de áreas de lazer equipadas.
É muito forte nos EUA. “Começou lá com grandes investidores, que tinham prédios e alugavam”, diz André Lucarelli, vice-presidente de Investimentos da Brookfield, enfatizando as operações como diferencial. “A gestão profissional tem interação diária com os moradores. Não precisa de fiador, é sem burocracia.”
Desde 2021, a Brookfield fechou a aquisição de 23 projetos, com 5 mil apartamentos, no valor de R$ 1,7 bilhão. Cerca de 1.500 estão em operação em oito cidades: São Paulo e Campinas (SP), Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Contagem (MG), Curitiba (PR), Porto Alegre (RS) e Lauro de Freitas (BA). A Luggo, do Grupo MRV, é a responsável pela gestão.
Segundo a Brookfield, a taxa de ocupação é de 90%. A cidade de São Paulo concentra a maioria dos projetos em bairros como Vila Prudente, Barra Funda, Vila Buarque e Piqueri. O foco é atender a classe B, diz Lucarelli. A Brookfield é a única empresa que investe em multifamily para esse segmento, com renda mensal entre R$ 4,2 mil e R$ 16,6 mil
Em média, a locação em São Paulo varia de R$ 50 a R$ 70 por metro quadrado. “Nosso carro-chefe é o 2 dormitórios com área de 45 m² a 70 m²”, informa o executivo. Fazendo as contas, o preço fica na faixa de R$ 2,3 mil a R$ 5 mil, dependendo do tamanho.
Lucarelli calcula que o pipeline de negócios pode chegar em futuro próximo a 9 mil unidades no total, incluindo uma parcela de 22 novos projetos com 4 mil unidades – metade disso em São Paulo e no Rio.
Só em São Paulo, a Brookfield vai atuar também no segmento de alto padrão, com residenciais em andares do hotel Marriott no Parque da Cidade, complexo multiúso no eixo da Chucri Zaidan, zona sul de São Paulo. É o empreendimento Una Parque da Cidade, em parceria com a JFL Living, com 77 unidades multifamily. “São apartamentos superluxo, que passaram por retrofit com investimentos de R$ 30 milhões”, calcula Lucarelli.
Segundo a Brookfield, o mercado brasileiro de multifamily compreende 135 projetos, somando apenas 19 mil unidades, com a maioria dos players mirando na classe A, como Hines, Vila11, JFL Living, Housi e Tabas, além da Greystar.
Já bem difundido pela Greystar nos Estados Unidos, o multifamily foi aplicado no Ayra Pinheiros, da SK Realty. Entregue em setembro de 2023, começou a receber clientes em novembro passado. Criado com infraestrutura de serviços, lazer e convivência, o Ayra possui 25 andares, com 220 unidades residenciais de 1, 2 e 3 dormitórios.
Com VGV de R$ 210 milhões, todos os apartamentos são para locação. Além de ar-condicionado, torneiras de água quente, janelas antirruído e fechaduras eletrônicas, as unidades têm cozinha com geladeira, micro-ondas, forno, cooktop e máquina de lavar louças. Também conta com serviços compartilhados, como coworking, limpeza e lavanderias.
O preço de locação, em média, é de R$ 120 a R$ 130 por m², afirma Silvio Kozuchowicz, CEO e fundador da SKR. “A taxa de ocupação é de 80%.” Como existem opções de plantas de 35 até 165 m², o tíquete varia de R$ 3 mil a R$ 21 mil, para o pacote todo, incluindo serviços e IPTU. O prazo médio vai de 12 a 18 meses. Na curta duração, o mínimo de 3 meses. O perfil dos clientes é de profissionais liberais, estrangeiros, solteiros e casais, com a maioria formada por pessoas de 35 a 50 anos.
Ele lembra que a venda do Ayra para o fundo canadense CPPIB foi em março de 2018, com 22% de evolução da obra. A Greystar, que adquiriu 5% das cotas durante a pandemia, responde pela administração do empreendimento.
“O fundo CCTP fechou conosco mais dois empreendimentos no conceito multifamily”, conta o CEO da SKR, citando o Ayra Perdizes, que entra em operação em maio do ano que vem, e o Ayra Vila Madalena, com torre de 40 andares, previsto para ser entregue em dezembro de 2025.
Só nos três projetos da SKR são mais de 600 apartamentos multifamily. “Somos visionários”, diz Kozuchowicz, frisando que o negócio deu certo. “Há mais 200 a 300 unidades em outros projetos. O próximo lançamento vai ser uma torre multifamily perto do Mackenzie e da Faap.”
Os primeiros esboços do Ayra, que inclui lojas e áreas comerciais, foram feitos em 2016. Localizado em terreno de 2,6 mil m², entre a Avenida Rebouças e a Rua dos Pinheiros, com frente e acesso para ambas as vias. Foi planejado para ser um marco arquitetônico, promover o adensamento populacional e valorização imobiliária.
O crescimento da região começou em 2016 com as diretrizes do Plano Diretor, que consolidou a Rebouças como eixo da expansão da capital.
Rebouças e Chucri Zaidan são vetores de expansão
Para quem precisa de terreno de 5 mil m², o eixo da Chucri Zaidan é a opção. “Não se encontra essa área na Faria Lima”, diz André Lucarelli, vice-presidente de Investimentos da Brookfield, que vê o Parque da Cidade, situado na região, como “o mais completo multiúso”, porque tem parque linear, torres corporativas, shopping, hotel e residências.
Para Sílvio Kozuchowicz, CEO da SKR, o desenvolvimento da Av. Rebouças veio complementar o eixo da Faria Lima. “Pinheiros, contíguo à Rebouças, teve expansão de comércio e restaurantes”, afirma. “É um bairro 24 horas e um dos mais seguros por causa do fluxo de pessoas.”
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