A valorização imobiliária de Balneário Camboriú, que tem hoje o metro quadrado mais caro do País, começa a se espalhar para seu entorno e joga para cima os preços nas cidades de Itapema e Itajaí, também no litoral catarinense. O patamar de preços praticado com imóveis na região é acima do praticado nas capitais mais valorizadas, que são Vitória, Florianópolis, São Paulo, Curitiba e Rio, respectivamente. O motivo está ligado não só à falta de terrenos disponíveis para novos empreendimentos, mas também à alta demanda vinda de moradores de cidades distantes, seja de Mato Grosso, seja do interior de SP, dispostas a pagar milhões por um apartamento.
De olho na tendência, diversas empresas como Embraed, Edify One (que tem o pai de Neymar como sócio), FG e Procave preparam projetos em Itapema e Itajaí. O perfil do comprador é um misto de pessoas que buscam uma moradia perto ou até de frente para o mar e pessoas que compram apartamentos para tê-los como fonte de renda de aluguéis de temporada ou lucro na revenda.
A vantagem de Balneário Camboriú em relação à segunda colocada (Itapema) no ranking mensal de preços FipeZap é cada vez menor. A líder tem preço médio de metro quadrado de R$ 13,7 mil ante R$ 13.662 da desafiante. Já em Itajaí o valor é R$ 11,6 mil. Para efeito de comparação, o preço do metro quadrado em São Paulo é de R$ 11,2 mil, e a média nacional está em R$ 9,2 mil.
Paula Reis, economista do DataZap, afirma que a valorização acima da média na região tem ligação com a questão da oferta e da demanda, além da restrição territorial das cidades. “Apesar de os municípios do litoral catarinense não serem pequenos, eles são menores do que a média dos demais municípios acompanhados no FipeZap. Ainda mais quando se considera a configuração espacial concentrada dos apartamentos nesses municípios, o que torna os movimentos de valorização mais intensos”, afirma.
Quando falamos exclusivamente de imóveis novos, o patamar de preços praticado pelo mercado imobiliário no litoral catarinense é bem mais elevado. Enquanto o preço de lançamentos de imóvel em Balneário Camboriú já chega a R$ 100 mil por metro quadrado, Itapema tem imóveis vendidos por um quarto disso, R$ 25 mil por metro quadrado. No entanto, segundo especialistas, com o desenvolvimento da cidade nos próximos anos, o potencial de valorização dos imóveis em Itapema apresenta uma boa opção para investidores que desejam usufruir dos espaços ou alugá-los para revendê-los dentro de alguns anos.
Segundo Bruno Cassola, corretor de imóveis em Balneário, é preciso entender as particularidades de cada cidade para ter lucro e evitar problemas. Ele cita que Balneário hoje é a cidade com imóveis mais caros, porém, é onde há mais facilidade de revenda com pagamento em dinheiro. Em Itapema, ainda é comum receber propostas de aquisição de imóveis com permutas de imóveis e carros — o que deve mudar com projetos como o alargamento da faixa de areia, realizado pela prefeitura, como foi com Balneário.
Já Paula, da DataZap, alerta que o pico de valorização dos imóveis no litoral de Santa Catarina já ficou no passado. “Os três municípios (Balneário Camboriú, Itapema e Itajaí) atingiram um pico de valorização próximo a abril de 2022 e de lá para cá apresentaram taxas de reajuste do preço de venda com tendência de baixa, apesar de vermos picos em alguns momentos. Por exemplo, em setembro de 2023, houve um pico de variação do índice de 16,84% em Itajaí. No entanto, esse valor é mais baixo do que o valor observado em abril de 2022, de 23,15%. Balneário Camboriú e Itapema apresentam exemplos semelhantes”, diz.
Renato Monteiro, CEO da plataforma de tecnologia imobiliária Fast Sale, afirma que o risco de olhar para os dados de preços sem conhecer as cidades de perto é ser induzido a erro pelo grande volume de lançamentos de alto padrão que ocorre em Itapema e tem aumentando o valor do metro quadrado do município.
“Itapema é uma versão muito mais barata do Balneário Camboriú. Só que, por ter tantos lançamentos mais caros, ela pode passar essa impressão de que lá o imóvel vale mais do que aqui”, diz.
Monteiro conta que o investimento em imóveis no litoral de Santa Catarina depende da estratégia de cada um. Enquanto um apartamento no recém-anunciado Senna Tower, da FG Empreendimentos, custará a partir de R$ 30 milhões, apartamentos em Itapema custam entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, permitindo que o investidor compre várias unidades em vez de apenas uma. “A probabilidade de um imóvel de R$ 5 milhões subir para R$ 10 milhões é muito maior (do que R$ 30 milhões virarem R$ 60 milhões)”, diz.
Itapema
Em Itapema, o principal empreendimento que coloca a cidade nos holofotes da mídia é o Edify One, que tem o pai do jogador Neymar como sócio, por meio da empresa NR Sports. Ele comprou o terreno por R$ 9 milhões em 2011 e entrou no negócio imobiliário não só como permutante, mas também como empresário, participando da sociedade do projeto. Com volume geral de vendas de R$ 600 milhões, o empreendimento terá 41 andares, com 60 apartamentos de 264 m² a 966 m² e valores que vão de R$ 10 milhões a R$ 40 milhões por unidade.
“Nós resolvemos investir no mercado imobiliário, especialmente no litoral de Santa Catarina, devido ao grande potencial de valorização e demanda na região. Acreditamos que o mercado imobiliário oferece sólidas e diversificadas oportunidades de investimento”, diz, em nota, a NR Sports.
São de quatro a seis suítes por apartamento, permitindo que os proprietários usem os imóveis para levar toda a família para passar as férias de verão ou mesmo para moradia permanente. O empreendimento terá área comum com pub com vista para a praia, spa, sauna, adega e piscina com borda infinita. O projeto vai oferecer ainda algumas outras comodidades.
“Se o morador desce para a academia do prédio toda segunda, quarta e sexta, às oito da manhã, o prédio já entende isso. Então, nesses dias, o elevador vai estar esperando no seu andar. Se os prestadores de serviço não saírem na hora prevista de um apartamento, a portaria vai entrar em contato com o morador. São detalhes de conveniência e segurança que o prédio vai oferecer”, diz Luiz Feitosa, sócio da Edify One.
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A Embraed, conhecida por seus projetos em Balneário Camboriú, também possui empreendimentos em Itapema. O mais recente é o L’atelier Concept Homes, que está em fase de construção e terá 63 andares.
A 100 metros do mar, o empreendimento terá apartamentos de 213,7 m² a 427,4 m² (duplex) e as áreas comuns terão academia, saunas, spas, salão de beleza, piscinas, hidromassagem, quadras esportivas, espaço gourmet, coworking e espaços infantis.
“(Itapema) é um mercado diferente. Não tem o preço do metro quadrado que a gente tem em Balneário. É uma cidade que ainda está evoluindo na sua estrutura. Tem muitos projetos bons para acontecer lá. Mas o público que gosta de Itapema não gosta de Balneário Camboriú. Cada praia tem seu público. A praia aqui é mais deserta”, diz a presidente da Embraed, Tatiana Rosa Cequinel.
A executiva conta também que a disputa por terrenos em Itapema está cada vez mais acirrada, porque as áreas são muito procuradas por investidores. “Nós não concorremos com as construtoras, mas com donos de outros negócios que querem comprar os terrenos na cidade”, diz.
A empresa também prepara novos projetos para Balneário Camboriú, numa praia privativa, e em Itapema, mas ainda não há previsão para os lançamentos.
A JA Russi também atua em Itapema e tem o Sunny Coast como principal projeto na cidade. À beira do mar, o empreendimento também aposta na oferta de lazer completo para os moradores, com áreas comuns que têm piscinas, bar, terraço gourmet, academia, brinquedoteca e salão de jogos. Os apartamentos têm de 229 m² a 508 m², com quatro suítes, cinco banheiros e de três a cinco vagas de garagem.
A diretora da JA Russi, Suzana Russi, conta que a empresa passou a criar projetos com área de lazer completa na cidade após uma viagem de seu pai no navio Splendor of the Sea, mesmo nome usado para batizar um dos maiores projetos da companhia em Itapema.
Com um investimento de R$ 100 milhões, a JA Russi prepara ainda um novo shopping em Itapema chamado Garden Open Mall, com Valor Geral de Locação (VGL) em torno de R$ 8 milhões por ano e 50 lojas. A inauguração do shopping, que terá 100% de uso de energia solar, está prevista para 2026.
Itajaí
A FG Empreendimentos, uma das maiores empresas do ramo imobiliário de Balneário, conhecida pela recém-anunciada Senna Tower, também atua em Itajaí, mas em menor escala. Dos 38 projetos mais recentes da FG, 36 são em Balneário Camboriú e dois são em Itajaí.
O mais novo é o Scenarium Brava Norte, que terá quatro torres de apartamentos com arquitetura autoral de Otto Felix e o valor geral de vendas (VGV) estimado é de R$ 1,4 bilhão. Os apartamentos de até 629 m² são vendidos a mais de R$ 10 milhões.
“No contato com nossos clientes, percebemos que a procura tem aumentado devido à exclusividade e privacidade que a região (Praia Brava) oferece, aliadas a uma proximidade constante com a natureza. Ao mesmo tempo, a Praia Brava proporciona todas as comodidades da vida moderna, como excelentes restaurantes, opções de lazer e entretenimento. Esse equilíbrio é o que faz da Praia Brava um local único, ideal para quem quer viver com qualidade e sofisticação, sem abrir mão de um ambiente natural e tranquilo”, afirma Jean Graciola, presidente da FG Empreendimentos.
A empresa também prepara um lançamento para 2025 na Praia Brava. O empreendimento terá 200 mil metros quadrados, com hotelaria, residencial, com VGV de obra de R$ 4,5 bilhões. Na mesma região, a FG anunciou recentemente um projeto de construção de um open shopping com marcas internacionais, reforçando a aposta da companhia na região.
Já a Provace é uma empreendedora em série em Itajaí. Nos últimos anos, a empresa fez cinco projetos na cidade, incluindo o shopping Bravamall, empreendimento com duas torres, sendo uma comercial e outra de hotelaria, e projetos residenciais verticais. A incorporadora aposta em projetos com lazer completo, como é o caso do Brava Home Resort, que tem até mesmo uma praia artificial, além de brinquedoteca, pista de skate, salão de beleza, espaço zen, cinema, spa, cinco piscinas, quadra poliesportiva, bar molhado e salão de festas.
“Lá, você tem o seu resort. A gente até brinca dizendo que quem comprou uma unidade no Brava Home Resort, que tem 322 apartamentos, comprou um título (como em um clube) e ganhou um apartamento de brinde”, afirma Clóvis de Albuquerque Filho, líder comercial da Provave.
Um dos principais projetos da incorporadora é o Fischer Dreams, que ficará pronto em 2025. Serão duas torres de apartamentos com tamanhos de 186 m² a 491 m² de, tendo de três a oito suítes e de quatro a oito vagas de garagem. As janelas do projeto têm até 22 metros de extensão, visando aproveitar ao máximo a iluminação natural.
O projeto segue a premissa de não só ser uma moradia de verão, mas sim um resort particular. Serão 7 mil m² de áreas de lazer, que incluem bar, salão de beleza, academia, piscinas, saunas, quadras, salão de festas, brinquedoteca, espaço gourmet e um restaurante.
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