O Carrefour acertou a venda de dois terrenos para a incorporadora Riva, do grupo Direcional, erguer prédios residenciais ao lado de supermercados em São Paulo e no Rio de Janeiro. Hoje as áreas são usadas como estacionamentos. A venda faz parte da iniciativa do grupo varejista de atrair parceiros para explorar o potencial de desenvolvimento imobiliário dos seus terrenos, além de dar mais liquidez aos negócios.
Pelo acordo, parte do perímetro será destinado para a construção de dez torres, totalizando 1,3 mil apartamentos de dois a três dormitórios, a serem lançados nos próximos trimestres. Os empreendimentos devem movimentar R$ 600 milhões com as vendas futuras dos imóveis.
Uma das áreas fica em Interlagos, zona sul de São Paulo, junto de um Atacadão. A outra área fica no bairro Vicente de Carvalho, zona norte do Rio, com um Carrefour. As empresas não divulgaram o valor da transação. O Estadão/Broadcast apurou que os ativos valem em torno de R$ 90 milhões.
A transação foi fechada via permuta financeira. Ou seja: o Carrefour ficará com um porcentual da venda dos apartamentos, tendo um valor mínimo garantido. Há potencial de elevar esse valor caso haja aumento no preço de venda dos imóveis.
A negociação foi feita pelo Carrefour Property, braço responsável pela administração dos imóveis onde funcionam os supermercados, galerias e estacionamentos. O grupo vem buscando faturar com a atração de interessados na construção de prédios residenciais e comerciais nos entornos das lojas.
“Essa transação vai de encontro com a nossa estratégia de criar valor nos terrenos do portfólio”, afirma a presidente do Carrefour Property, Liliane Dutra, em entrevista ao Estadão/Broadcast. “Usamos cerca de 15% do potencial construtivo das nossas áreas. Então, temos um potencial gigantesco para explorar”.
Ao todo, o Carrefour Property tem 50 projetos de complexos multiusos para serem desenvolvidos nos próximos dez anos a partir da reconfiguração dos terrenos onde estão as lojas. Com isso, seria possível multiplicar a área construída nesses locais entre três e cinco vezes, com inserção de residências, salas comerciais, hotéis, minishoppings, parques e afins.
Exemplo disso foi o empreendimento Alto das Nações, ao lado da Marginal Pinheiros. No local onde há um hipermercado, estão sendo construídos prédios residenciais, torre de escritórios, parque público e teatro, desenvolvidos por diferentes incorporadores, como Eztec, JFL, Wtorre e Altre.
Para a rede varejista, é vantajoso ter um fluxo maior de pessoas ao lado das suas lojas. E, para os incorporadores, a presença de um supermercado é um apelo a mais para atrair compradores dos imóveis.
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“O terreno é um dos ativos mais estratégicos para qualquer empresa que atua no setor da construção. Nessa parceria chegamos a imóveis bem localizados e ancorados em uma operação de varejo de grande porte”, afirma o diretor Comercial e de Incorporação da Riva, Eduardo Quintella.
A negociação entre as empresas levou cerca de um ano e meio até a conclusão. Os dois executivos contam que há conversas em andamento para novas parcerias.
Carrefour prevê vender os imóveis de até 300 lojas
O Carrefour já tem algumas definições dos moldes da operação que prevê a cisão dos seus ativos imobiliários. A potencial segregação e venda dos ativos (carve out, no jargão do mercado) foi anunciado pelo grupo em novembro de 2022.
“Estamos nos estruturando para buscar sócios e fazer a venda de uma parte do negócio. O objetivo é levantar recursos para novos investimentos do grupo e ganho de liquidez”, diz Liliane.
Segundo a executiva, já foi definido um perímetro de 200 a 300 imóveis que podem ser alienados, em um universo de cerca de 500 unidades. Entram aí as lojas que abrigam Carrefour, Atacadão, Sam’s Club e as galerias com lojistas pequenos e lanchonetes junto dos supermercados. A venda se refere apenas aos imóveis, e não à operação varejista, que permanecerá nos locais na condição de inquilina.
Pelas contas do Goldman Sachs, o valor integral do portfólio do Carrefour gira na faixa de R$ 11 bilhões a R$ 17 bilhões (cálculo de 2022, quando a intenção da potencial venda foi anunciada. Desde então, o grupo comprou o BIG e se desfez de parte das lojas da rede.
“É um portfólio único no Brasil”, ressalta Liliane, prevendo a atração de investidores que procuram faturar com aluguéis gerados por varejistas dentro das cidades. “Esse é um mercado que está crescendo e se mostrou resiliente em muitos momentos, como na pandemia”, afirma.
Ano passado, o Carrefour vendeu quatro centros de distribuição e cinco lojas para um fundo administrado pela gestora de recursos Barzel por R$ 1,2 bilhão, numa pequena mostra do potencial do portfólio.
Neste momento, o grupo caminha para definir o modelo da transação, que poderá ocorrer com a venda direta de participação para um sócio ou a constituição de um fundo aberto a vários investidores, por exemplo. O Estadão/Broadcast apurou que o Itaú BBA foi contratado como assessor financeiro na busca de interessados.
“Ainda não definimos o modelo da operação, nem o prazo. Isso depende dos juros no País e a melhor época do mercado. Estamos trabalhando para estarmos prontos na janela correta”, conta a presidente.
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