Uma região de cerca de 100 quilômetros (km) entre os Estados de Alagoas e Pernambuco, conhecida pelas belas praias de águas cristalinas e mornas, tem atraído investimentos bilionários para o mercado imobiliário. A exemplo do que ocorreu nas cidades catarinenses Balneário Camboriú e Itapema, que hoje têm o metro quadrado (m²) mais caro do Brasil e foram impulsionadas, sobretudo, por celebridades do mundo futebolístico, essa faixa do litoral do Nordeste também terá um nome de peso: Neymar.
A incorporadora Due fechou uma parceria com a Neymar Sports para criar a Rota Due Caribe Brasileiro, que visa fomentar o desenvolvimento socioeconômico e turístico do Nordeste. O projeto consiste no lançamento de 28 empreendimentos imobiliários na região até 2037, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 7,5 bilhões.
São edifícios residenciais de alto padrão nas praias de Porto de Galinhas e Carneiros, em Pernambuco, assim como em Maragogi, Antunes e Japaratinga, no Estado de Alagoas. Os empreendimentos têm preços que partem de R$ 300 mil e chegam a R$ 6 milhões. O tamanho dos apartamentos varia entre estúdios de 25 m² e propriedades de seis quartos com 218 m².
Dos 28 projetos, 10 já foram lançados e as primeiras unidades, nas praias de Muro Alto e Carneiros, devem ser entregues a partir do segundo semestre de 2024, com datas previstas para julho, novembro e dezembro. Os demais 18 empreendimentos já têm terreno comprado e estão em processo de autorização ambiental, e a expectativa é de fazer três lançamentos por ano. “Queremos que olhem para aquela região com o mesmo olhar que têm para Balneário Camboriú, que tem o metro quadrado mais valorizado do Brasil”, diz Rafael Zulu, sócio da incorporadora.
A Due é uma empresa que tem como foco o mercado do Nordeste, sobretudo Pernambuco. A incorporadora foi criada em 2020 pelo ator Rafael Zulu, o ex-jogador Adaílton dos Santos (ex-jogador do Santos e Vitória) e os empresários locais Abílio Costa e André Costa. Desde então, a companhia já lançou sozinha vários empreendimentos de luxo na região, que somam um VGV de R$ 2,5 bilhões e 3 mil clientes. Os empreendimentos superam 550 mil metros quadrados de área em construção no litoral.
Agora, para tirar do papel a Rota Due Caribe Brasileiro, a empresa se aliou a Neymar Sports, empresa de Neymar da Silva Santos, pai do jogador Neymar. A família de Neymar já faz investimentos no Sul do País, especialmente na cidade de Balneário Camboriú, junto com a FG Empreendimentos, e agora busca no Nordeste uma nova oportunidade de lançar imóveis com potencial de valorização pela beleza natural da região turística.
“A expectativa em relação ao projeto é não apenas fomentar o turismo na área, mas também criar um impacto positivo na comunidade, proporcionando visibilidade internacional e abrindo portas para oportunidades de negócios sustentáveis”, diz Neymar pai. Segundo ele, a parceria promete não só transformar a paisagem turística, mas também fortalecer a economia local e promover um ambiente próspero para os residentes e empreendedores da região.
Zulu, Adaílton e Neymar são amigos de longa data e há algum tempo “flertavam” sobre fazer algum trabalho em conjunto. “O convite para o grupo Neymar (que fará aporte de recursos no projeto) veio para que a gente possa expandir essa ideia de criar a rota do Caribe Brasileiro, que vai ter um impacto turístico gigantesco e um impacto social grande também”, diz Zulu.
Carência de infraestrutura
Zulu diz que o projeto Caribe Brasileiro surgiu da carência da infraestrutura local, como falta de restaurantes e serviços gerais. “Quando a gente ficava hospedado ali, nunca conseguia resolver uma mínima coisa. Se faltasse um quilo de arroz, tinha de se virar para ir ao mercado um pouco mais distante. Dentro dos nossos projetos, vamos oferecer exatamente isso para quem chegar ali e não precisar ter trabalho em nada”, diz Zulu. “São empreendimentos residenciais com alma de resort. Teremos de lavanderia a serviço de quartos.”
Financiamento imobiliário
Para viabilizar os lançamentos, a Due conta com um crédito de R$ 600 milhões em financiamento das obras. Como é praxe em lançamentos de imóveis residenciais, com a venda dos apartamentos na planta, a dívida e o risco de inadimplência são repassados para a Caixa Econômica Federal, que coloca alienação fiduciária na escritura em casos de pagamento a prazo.
Desse modo, a Due, como ocorre com outras companhias do setor, não precisa lidar com o risco da inadimplência dos compradores durante a execução dos projetos. O financiamento permitido é de até 90% do valor do imóvel.
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De acordo com dados do Índice FipeZap de abril, Maceió foi a capital que teve o maior aumento de preços de imóveis residenciais no acumulado dos últimos 12 meses, tendo uma alta de 14,58%, quase o triplo da média nacional, de 5,76%. Recife também teve aumento acima da média, de 7,52%. Ou seja, as regiões dos empreendimentos da Due passam, de fato, por uma fase de valorização imobiliária.
“Do lançamento até a entrega, a valorização média dos nossos imóveis está acima de 55%. Tem unidades que chegam a ultrapassar 70%. Na largada, o cliente comprou por R$ 1 milhão, hoje está R$ 1,8 milhão”, diz Adaílton. Segundo ele, 73% dos clientes adquiriram os imóveis para uso misto.
Ou seja, eles vão utilizar as unidades, mas eventualmente também vão transformar o passivo de outrora que era uma casa, uma segunda residência, em um ativo. “Assim, o cliente consegue utilizar, investir no seu bem-estar, mas também rentabilizar aquele dinheiro que ele colocou ali naquela unidade”, afirma Adaílton.
Para isso, a Due tem a administradora Sintta Stay, que irá gerenciar as locações para os compradores. Segundo a empresa, os proprietários poderão reservar suas estadias, trocar diárias entre os empreendimentos da rota turística e usar um aplicativo que funcionará como um concierge de experiências. Além disso, terão acesso a um clube de vantagens, que oferece serviços e entretenimento ao longo de toda a rota, bem como aos serviços de decoração. A ideia é unir os imóveis residenciais a uma experiência de resort.
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