Ambiente prioritário nos novos empreendimentos imobiliários de alto padrão em São Paulo, as varandas têm ganhado espaço nos projetos de revitalização de prédios antigos em áreas nobres da capital paulista. Edifícios com mais de 40 de anos nos bairros de Pinheiros, Itaim Bibi e Jardim Paulista já investiram na acoplagem de varandas como uma estratégia para modernizar suas fachadas, segundo Alberto Alves, nome à frente da BR Retrofit, empresa especializada no gerenciamento de retrofit em edifícios residenciais.
Em São Paulo, a companhia concluiu três projetos de acoplagem de varandas em instalações antigas e tem outros 2 em andamento. Todos localizados em bairros nobres da cidade, com os edifícios em uso pelos moradores desde o início de cada obra. Alves afirma que esse movimento - que ganhou força após o lançamento do Programa Requalifica Centro, instaurado pela Lei 17.577, de 2021 - pode fortalecer a capacidade de concorrência desses prédios antigos com os novos empreendimentos na região, que já vêm com varanda na planta de seus projetos.
A BR Retrofit recebe por mês quase 20 solicitações sobre a acoplagem de varandas. “Tenho recebido, no mínimo, uma ou duas ligações por dia. Prédios, síndicos, curiosos, estudantes, arquitetos, engenheiros que querem fazer, querem aprender ou pelo menos tentar fazer”, diz Alves. Mas levar adiante esse tipo de projeto não é algo trivial.
“São tantas dificuldades que síndicos e proprietários desistem no meio do caminho, e acaba que o negócio não dá prosseguimento”, diz Alves, destacando que a cidade deve ter cerca de 10 projetos do tipo concluídos. Ele explica que a falta de uma legislação específica sobre o assunto cria entraves no avanço dos projetos e desencoraja alguns proprietários a apostarem por iniciativas ainda pouco conhecidas.
“Imagine um tema novo, ao qual as pessoas não entendem por que há poucos projetos concluídos em toda a cidade. Para convencer 30, 40 famílias, é complexo, e todo o processo requer a anuência dos condôminos e o alvará da Prefeitura”, explica Alves.
À diferença do Programa Requalifica Centro, que tem disposições próprias de incentivos fiscais, objetivos concretos e regramentos de engenharia para a requalificação de prédios antigos no centro da cidade, empreendimentos que visam adicionar varandas em construções antigas não têm legislação exclusiva para avaliação dos pedidos feitos à Prefeitura. Muitas vezes, a ponderação do analista da Prefeitura depende das interpretações feitas das leis de Zoneamento e do Código de Obras e Edificações.
Embora a ausência de uma lei cause atravancamento dessas iniciativas, para muitas construtoras, incorporadoras e gerenciadoras como a de Alves, o maior impeditivo é a desaprovação dos condôminos. “Tenho de convencer todas as famílias. É um trabalho artesanal para conseguir uma aprovação dessas”, comenta o presidente da BR Retrofit.
“São pessoas que simplesmente falam ‘não, a obra vai demorar cinco anos’, ou têm na cabeça uma ideia de que obra vai causar um barulho extremo. Primeiro, a obra vai demorar menos de um ano. Segundo, o barulho que causa é muito menor do que uma reforma de uma unidade interna, que a pessoa fica lá, martelando na sua cabeça três anos e não termina a obra”, esclarece.
Para o alvará de execução de obra, a Prefeitura exige 100% da aprovação dos proprietários, o que, segundo Alves, inviabiliza muitos projetos. Também são exigidos documentos como a convenção do condomínio, a planta original do edifício e a planta elaborada pelos engenheiros, arquitetos, calculistas ou outros agentes técnicos.
Os custos e os benefícios do uso de estruturas pré-fabricadas
Um dos pontos cruciais para a aprovação de qualquer tipo de projeto de construção é o preço. No caso da acoplagem de varandas em edifícios antigos, das iniciativas já existentes e concluídas em São Paulo, o uso de estruturas metálicas ou de concreto pré-fabricadas são alternativas para que as obras se limitem ao exterior dos prédios, sem a necessidade de intervenções internas quando a estrutura predial esteja adequada para receber as armações extras.
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Os valores, de acordo com Alves, variam em cada projeto e podem ser reduzidos e financiados se é feita uma boa gestão. “É um monte de etapas. É necessário fazer um anteprojeto de arquitetura e mandar para no mínimo 10 construtoras para realizar um pré-orçamento. Tem varanda construída que custou cinco vezes mais do que as varandas que fizemos porque as etapas não foram respeitadas. Então falam ‘vai custar R$ 18 mil o metro quadrado’. Imagina! Não custa R$ 18 mil o metro quadrado, é muito menos”, elucida o presidente da gerenciadora.
Para ele, os benefícios também podem ser identificados na concorrência dos edifícios que realizaram retrofit frente aos novos prédios na região. “Um apartamento novo tem muito mais charme, tudo novo, tudo zerado. Mas isso custa R$ 40 mil o metro quadrado. Na planta, vai ter de esperar mais ou menos dois anos para ficar pronto. Aí tem outro prédio, na mesma rua, no mesmo bairro, que custa 15 mil o metro quadrado. Falando de bairros caros como Itaim Bibi, Jardim Paulista e Vila Nova. Vamos dizer que você vai gastar, para fazer (esse tipo de retrofit), até R$ 7 mil o metro quadrado. Então (o preço do imóvel) vai para R$ 22 mil. Bom, mas R$ 22 mil versus R$ 40 mil, você compra na hora”, exemplifica.
Em termos de valorização dos imóveis, Alves aponta ser um ganho tanto para a Prefeitura, com cobranças de impostos, quanto para os proprietários, com valorização que pode chegar até 30%, segundo estimativas da gerenciadora. “É um ganha-ganha tão grande. Aumenta o IPTU na veia, aumenta a base de cálculo para todos os impostos, ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), lucro sobre ganho de capital. Isso tudo porque as unidades valorizam.”
Uma tendência no mercado imobiliário?
Alves afirma que poderia ser uma tendência caso iniciativas como essas fossem previstas em leis específicas e razoáveis. Além disso, o entendimento de todo o processo por parte dos proprietários e condôminos também viabilizaria que mais obras fossem realizadas. “É muita procura, mas muito trabalho também. Agora, com duas obras em andamento, eu diria que em 20 dias úteis, recebo 20 procuras por mês”. “É uma tendência, mas precisa de uma melhoria na legislação, uma facilitação das aprovações. O tempo de aprovação teria que ser bem menor, e aí vira realmente uma tendência como aconteceu em outros países, que acabam os terrenos nas áreas nobres e necessitam utilizar prédios antigos”, conclui Alves.
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