Os consumidores de alta renda, que ganham acima de R$ 15 mil mensais, são os que tem mais intenção de comprar imóveis no País nos próximos dois anos, de acordo com levantamento da consultoria Brain. Com demanda recorde nos últimos cinco anos, hoje mais de 50% desse público tem planos de adquirir imóveis, seja para sair do aluguel, se mudar para um imóvel maior ou ter uma residência com mais benefícios.
A alta renda busca mais apartamentos (42%) e casas em condomínios fechados (26%), ante 24% que desejam casas de rua. O resultado difere do desejo geral do mercado pela casa de rua, almejada por quatro em cada dez brasileiros.
Como a maioria do público busca por moradias novas e não compra imóveis apenas para diversificar investimentos financeiros, as incorporadoras e construtoras apostam na oferta do condomínio-clube, com espaço de lazer, academias, piscinas, mercadinhos e, os mais criativos, apostam em parques abertos ao público e vagas com ponto de recarga para carros elétricos.
Na visão do diretor de relações com investidores do Grupo Lopes e diretor-executivo da Lopes SP, Cyro Naufel, o mercado imobiliário atravessou diferentes momentos que culminaram no aumento de preços e também da procura por empreendimentos de alto padrão no Brasil, como a busca por imóveis maiores, o aumento de custos de construção e a elasticidade do bolso do consumidor de alta renda.
“Houve um descompasso grande entre produção e materiais de consumo e a demanda. Isso fez o custo explodir e foi repassado nas obras. Esse cenário privilegiou o Minha Casa Minha Vida, que não tinha repasse de custo até a última revisão”, diz Naufel. Segundo ele, no médio padrão, há uma limitação de crédito do consumidor.
Onde o incorporador via uma saída com mais segurança para atuar seria no alto e altíssimo padrão. “Esse cliente navega numa raia mais independente dos juros e do limite da renda e os empreendimentos de altíssimo padrão são os que oferecem maior margem para as empresas.”
Naufel, afirma ainda que os principais motivos que levam um cliente de alto padrão a comprar um imóvel são a localização, a segurança do condomínio e a exclusividade do projeto imobiliário. Apesar de a queda na taxa de juros estimular a compra ao reduzir a rentabilidade de aplicações financeiras, não é o fator determinante. O Grupo Lopes estima que o valor geral de vendas (VGV) de imóveis com preços acima de R$ 2,5 milhões tenha aumentado de 15% a 20% nos últimos 12 meses.
“O empreendimento de alto padrão, por definição, não é facilmente replicável. Para criar um apartamento de frente para o Parque do Ibirapuera, há raras oportunidades de conseguir um terreno com essa vista. Quando essa oportunidade aparece, ela é absorvida por esse cliente. A queda do juro auxilia e estimula a compra, porque juntava a fome com a vontade de comer. Mas, se passar a oportunidade, não terá outra daqui a um mês”, diz.
Segundo Gustavo Favaron, CEO do GRI Club, clube de relacionamento do setor imobiliário, a crescente demanda por imóveis de luxo está fortemente vinculada à oferta de serviços e comodidades que elevam o conforto dos moradores. “Condomínios de alto padrão que incluem praias artificiais, complexos esportivos e campos de golfe são exemplos de amenidades que atraem esse público, mas a segurança continua sendo o fator decisivo”, afirma Favaron.
Preços dos lançamentos
Os preços dos imóveis novos no País chegam a até R$ 5 milhões, em média, na cidade de Balneário Camboriú, que acumula lançamentos de luxo em edifícios com dezenas de andares. Mas os imóveis também têm preços médios elevados em outras regiões. Segundo dados da Brain, 16 cidades brasileiras tinham preços médios de lançamentos de imóveis acima do patamar de R$ 1 milhão. O litoral de Santa Catarina acumula municípios no ranking, segundo especialistas, devido à combinação de poucos terrenos para construção e abundância de lançamentos de unidades de luxo.
O CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, destaca que o preço elevado do metro quadrado em capitais litorâneas como Vitória e Florianópolis está diretamente ligado à escassez de terrenos à beira-mar. “Essas áreas são valorizadas não apenas pela vista, mas também pela limitada disponibilidade de terrenos, o que eleva os preços tanto de novos lançamentos quanto de imóveis já existentes”, explica Araújo. A combinação da demanda pela vista e a falta de espaço disponível torna essas cidades algumas das mais caras do Brasil.
Além da falta de terrenos, Araújo aponta outros fatores que influenciam o preço dos imóveis em regiões valorizadas, como a legislação urbanística e o valor da outorga onerosa, que é a taxa paga para aumentar o potencial construtivo de um terreno. Essas variáveis tornam desafiador o lançamento de projetos mais acessíveis, especialmente em áreas restritas, como Vitória, com seu território limitado, e Florianópolis, onde as questões ambientais também impõem barreiras ao desenvolvimento de grandes empreendimentos.
Em São Paulo, bairros como Moema, Morumbi, Vila Nova Conceição, Jardim Paulistano, Alto de Pinheiros e Vila Madalena têm se destacado pela valorização imobiliária. Segundo Favaron, o número de unidades vendidas nesses locais cresceu 40% no último ano. Fora da capital paulista, cidades como Balneário Camboriú, Itajaí, Itapema, Brasília e Curitiba também têm registrado um aumento significativo na construção de empreendimentos de luxo, o que se reflete nos preços elevados do metro quadrado nessas cidades.
No ranking da Brain, Vila Uberabinha, na região de Moema, lidera com o maior preço médio em lançamentos de imóveis em junho deste ano, seguido pelos Jardins e pela Chácara Itaim, área do Itaim Bibi mais próxima ao Parque do Povo.
Compra de imóvel como investimento
Um estudo conduzido pela Loft, em parceria com a Offerwise, aponta que 29% dos brasileiros têm a intenção de adquirir um imóvel no decorrer dos próximos 12 meses, visando principalmente o investimento nesse tipo de ativo. O porcentual supera ligeiramente aqueles que desejam comprar uma residência para uso próprio, que somam 27%.
Dentre os interessados em investir em imóveis, os millennials em situação socioeconômica mais favorável despontam como o grupo mais ativo nessa busca. A pesquisa destaca que indivíduos na faixa etária de 25 a 34 anos demonstram maior inclinação para o investimento imobiliário, especialmente aqueles com nível superior de educação, casados e integrantes das classes A e B.
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Além da compra para investimento, os participantes do estudo mencionaram outros objetivos, permitindo múltiplas respostas. Entre eles, a aquisição de uma segunda residência foi citada por 11%, enquanto a construção de patrimônio e a compra para locação foram apontadas por 11% e 10% dos entrevistados, respectivamente, ambos os propósitos também relacionados à perspectiva de investimento.
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