Foto: FELIPE RAUA multinacional canadense Brookfield está confiante de que irá concluir, sem sobressaltos, a venda de sua participação nos dois últimos shopping centers de seu portfólio - o Pátio Paulista e o Pátio Higienópolis, ambos em São Paulo - colocados à venda há poucos meses.
A Iguatemi assinou um acordo de exclusividade para arrematar os ativos, numa transação que deve movimentar em torno de R$ 2,5 bilhões, segundo fontes. “A fase de diligências está correndo bem, e eu acho que não vamos ter surpresa. Estamos confiantes que vai dar tudo certo”, afirmou o presidente da Brookfield no Brasil, Roberto Perroni, em entrevista exclusiva para o Estadão/Broadcast.
Os dois empreendimentos são “joias da coroa” no setor, dada as localizações em áreas nobres, fluxo intenso de visitantes de alto poder aquisitivo, números fortes de vendas e poucas áreas de lojistas vagas. “São shoppings irreplicáveis. Quando você vai ter outro shopping dessa qualidade à venda? Quem tem visão de longo prazo não pode perder um negócio desse”, argumenta Perroni, que avisa: só aceita pagamento em dinheiro.
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A Brookfield tem 55,9% no Paulista e 50,1% no Higienópolis. Essas participações também contam com sócios minoritários, como o fundo soberano de Cingapura (GIC), a multinacional de propriedades comerciais QuadReal Property Group e a gestora global PSP Partners.
A venda dessas participações é o capítulo que marca a despedida da Brookfield no setor, após as vendas já concluídas dos shoppings RioSul, Leblon e Madureira, no Rio de Janeiro. A saída se deve à perda de escala no segmento.
Em entrevista ao Estadão/Broadcast, ele também falou das possibilidades sobre o futuro da BRK Ambiental. A empresa pode tanto ser vendida quanto permanecer nas mãos da Brookfield, sua controladora, com 70% de participação.
“A BRK é uma empresa que vai muito bem. Está num segmento que a gente gosta muito. Todos vocês sabem que a questão da água e esgoto é fundamental”, afirma o presidente da Brookfield no Brasil, Roberto Perroni, em entrevista exclusiva ao Estadão/Broadcast. “Nós gostamos da empresa e estamos mantendo no portfólio”, complementa, ponderando que está aberto a avaliar ofertas.
A BRK, ex-Odebrecht Ambiental, foi adquirida pela gestora de recursos canadense em 2017. A outra fatia de 30% pertence ao fundo de investimento do FGTS. Há dois anos, a BRK tentou uma oferta pública inicial de ações (IPO, na sigla em inglês), mas o plano foi suspenso pela deterioração nas condições do mercado e pela dificuldade de convencer investidores a pagar o preço almejado. A operação tinha o objetivo de levantar capital para dar fôlego ao negócio e poder de fogo para disputar as concessões de saneamento.
Sem IPO, a BRK passou por uma reorganização interna, em busca de ganhos de eficiência nas operações, melhora da gestão dos contratos, corte de despesas e endividamento. Recentemente, a BRK voltou a disputar concessões, como foi o caso da rede de saneamento do Sergipe, mas acabou não levando o negócio.
Veja a seguir trechos da entrevista:
Por que vocês colocaram à venda os últimos shopping centers que tinham no Brasil, que são o Higienópolis e Paulista? Por que vocês estão vendendo e por que agora?
Há alguns anos passamos a vender os nossos shoppings e perdemos a escala nesse segmento. E escala é algo muito importante no setor para ter bom relacionamento, conseguir negociar e atrair os melhores lojistas. Os últimos três shoppings que sobraram (o RioSul, vendido neste ano; Paulista e Higienópolis, em negociação) são aqueles de altíssima qualidade, dominantes nas suas regiões. Nós também já tínhamos deixado de fazer a administração dos empreendimentos, que estava com a Ancar e a Iguatemi. Além disso, não tínhamos o controle dos ativos. As decisões eram tomadas em consenso (com demais sócios dos empreendimentos).
Gostamos dos shoppings, eles estão indo muito bem. Esses dois à venda agora têm NOI (receita operacional) 35% acima do período pré-pandemia. A vacância está baixa, e nós ainda conseguimos valores de luva excelentes. Mas, realmente, esse setor fugiu da nossa estratégia pelas razões que falei.
Então, apesar dos juros altos, colocamos à venda, porque são shoppings excelentes, não replicáveis e com potencial de crescimento. Tiveram tanto players estratégicos quanto agentes de investimento dando lances por eles. Estamos muito felizes com os resultados alcançados até aqui, os valores de venda e as condições. Tínhamos alguns sócios mais motivados para vender do que nós, mas, como um consenso, achamos que era um bom momento para vender se buscássemos um determinado valor.
Em que pé está a operação de venda?
Está em diligências.
O período de exclusividade na negociação com a Iguatemi vai até quando, exatamente?
Não posso entrar nesses detalhes. Assinamos o acordo de exclusividade, a diligência está correndo bem, eu acho que não vamos ter surpresa. Estamos confiantes que vai dar tudo certo.
Vocês iniciaram esse processo de venda no momento em que o País teve turbulências, com virada e subida na curva de juros. Como implicação, o custo de capital ficou mais caro para as empresas, enquanto os fundos imobiliários têm mais dificuldade de captar recursos. Ainda assim, você segue confiante de que essa operação vai vingar?
Muito confiante porque os shoppings são irreplicáveis. Quando você vai ter outro shopping da qualidade do Higienópolis e do Paulista à venda? A Multiplan, a Iguatemi, a Allos vão vender seus shoppings principais? Não, ninguém vai. Aqui, tem uma oportunidade única, realmente. Quem tem visão de longo prazo não pode perder um negócio desse. Por isso que a gente teve uma disputa muito grande. Vários players vieram aqui. Até mais do que o mercado ouviu.
A Iguatemi confirmou que fará a compra dos shoppings em conjunto com parceiros estratégicos, incluindo fundos imobiliários. A operação será toda em dinheiro? Eventualmente, a Brookfield aceitaria receber cota de fundo como parte do pagamento?
Não. E não é só a Brookfield, pois temos outros sócios também. Nós não temos interesse em ter cota de fundo.
Por que não?
Porque isso seria continuar dentro do setor de shoppings, que estamos de saída, e porque não vamos trocar dois shoppings prime por um mix de shoppings que está dentro de fundos. Achamos que não tem nenhum portfólio puro-sangue tão bom como o nosso.
Sobre a BRK Ambiental, há uma dúvida no mercado se a Brookfield vai vender. Como está isso?
A BRK é uma empresa que vai muito bem. Está num segmento que a gente gosta muito. Todos vocês sabem que a questão da água e esgoto é fundamental para o País, né? Principalmente esgoto. Tem uma carência absurda. E é um negócio em que estamos trabalhando e melhorando os resultados a cada dia. Voltamos a participar de alguns bids (leilões). Mas os detalhes específicos da empresa eu queria deixar para a gestão.
Vocês tinham um plano de IPO da BRK. Ele foi deixado de lado?
O IPO hoje não dá, e não é só para a BRK, né? Não tem nenhuma janela de perspectiva para nenhuma empresa (dado o cenário de juros altos e pouco apetite dos investidores em ações).
Qual futuro vocês enxergam para a BRK? Ela ficará dentro do portfólio da Brookfield? Ou há planos de vender, seja uma participação total ou parcial?
O sentido é o seguinte: dentro dos nossos negócios, a partir de determinado período em que as empresas atingem maturidade, fluxo de caixa estável, grau de maturidade e crescimento, elas podem ser vendidas. Mas olha o caso da VLI. Muitos pensavam que íamos vender, mas acabamos comprando mais participação na empresa, porque é um negócio que gostamos muito e surgiu a oportunidade de comprar. Mas (para BRK) não tem nada especificamente no radar, não.
Quer dizer que vocês não têm essa decisão se vendem ou seguram BRK, é isso?
Não temos. Gostamos da empresa e estamos mantendo no portfólio. Mas, na verdade, também tem o seguinte: esse é o tipo de informação que, no momento em que tomarmos a decisão, nem podemos divulgar, entendeu? Essa é a tese da empresa que a gente não divulga.
Pelo que estamos entendendo, vocês estão mantendo a BRK no portfólio, mas abertos a possibilidades de negociar.
Sim, mas outras empresas também estão abertas a possibilidades. Não só a BRK.
A Aegea, que ficou fora da Sabesp, já disse que busca ativos no mercado e seria um potencial interessado na BRK.
Falar de negócios específicos assim, a gente não fala.
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