A oferta apertada de galpões logísticos de alto padrão pode ter algum alívio neste ano com a entrega de mais um volume recorde de novas áreas. A expectativa é de que 3,8 milhões de metros quadrados (m²) estejam disponíveis no mercado para locação em 2022. Deste total, mais da metade (54%) se concentra no Estado de São Paulo.
Na sequência, estão os Estados de Minas Gerais (13,5%), Rio de Janeiro (9%), Pernambuco (7,6%), Bahia (4%), enquanto Santa Catarina, Espírito Santo, Pará, Ceará, Rio Grande do Sul e Goiás têm fatias abaixo de 2%, conforme aponta levantamento da SiiLA, empresa especializada em pesquisa de mercado.
Incerteza
“A questão é saber se haverá demanda para absorver esses 4 milhões de m², uma área 70% maior do que foi ofertada em 2021”, alerta o CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro. Ele argumenta que a logística existe para atender ao consumo, que anda cada vez mais afetado pelo aumento da inflação e a perda de poder de compra do brasileiro. E, com a perspectiva de que este será um ano de baixo crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), na faixa de 0,30%, conforme o mais recente Boletim Focus do Banco Central, a incerteza aumenta.
Até o terceiro trimestre do ano passado, por exemplo, 75% dos galpões no País estavam sendo entregues pré-locados, aponta a pesquisa. Mas, no trimestre seguinte, essa marca caiu para 50%. “Diminuiu a pré-locação por causa da grande entrega. Se essa tendência continuar, muitas áreas podem ser entregues vazias, e a taxa de vacância poderá subir”, diz Nicastro.
Atento a esse risco, Rafael Fonseca, CFO da Bresco Investimentos, diz que está redimensionado os investimentos deste ano por causa da conjuntura econômica de baixo crescimento e do consumo afetado pela alta da inflação.
Hoje a empresa tem 11 galpões, mais da metade deles em São Paulo, e 72% das propriedades voltadas para o “‘last mile” (última milha). São aqueles galpões menores, localizados dentro das cidades e que fazem a ponte entre os grandes centros de distribuição do varejo e o endereço do consumidor final.
Com a disparada do e-commerce, a companhia viu a disponibilidade de suas áreas vagas para locação cair para zero em praças como as capitais Belo Horizonte, Salvador e Porto Alegre, algo que sempre foi comum em São Paulo.
“O setor de e-commerce já teve muito do seu plano atendido momentaneamente”, afirma o executivo. Por isso, a meta inicial, que era dobrar 1 milhão de metros quadrados geridos pela empresa em três anos, foi estendida para cinco anos. A previsão de Fonseca é de que o mercado desacelere no curto prazo, mas no médio e longo prazo retome o crescimento.
Transição
Com o isolamento social imposto pela pandemia de covid-19, as vendas do e-commerce cresceram no ano passado 35,36% na comparação com 2020, segundo pesquisa do Morgan Stanley. O setor respondeu por 15% das vendas do varejo total.
A perspectiva é de que, em 2026, o online represente um quarto do que é transacionado no comércio total.
Hábito
Apesar do cenário macroeconômico mais complicado esperado para este ano – e que recentemente se tornou ainda mais incerto, com a invasão da Ucrânia pela Rússia –, Sergio Fisher, CEO da LOG, desenvolvedora de galpões logísticos, acredita que o mercado de condomínios logísticos vai continuar aquecido, porque a perspectiva do e-commerce continua favorável. “Com certeza, o e-commerce não vai crescer o que cresceu nos últimos dois anos, mais de 20% ao ano, mas vai avançar dois dígitos em 2022”, prevê.
O motivo, segundo o executivo, é que o hábito de comprar online veio para ficar e, portanto, o e-commerce deve continuar tirando fatias do varejo tradicional, mesmo com o ritmo mais fraco de consumo, o que deve manter o mercado de locação de galpões logísticos em alta.
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