Quem investe em imóveis para locação nas cidades de São Paulo, Belo Horizonte e Rio de Janeiro teve um rendimento médio de 19,1% ao ano em 2024. Os dados são de um novo estudo feito pelo FGV IBRE em parceria com o QuintoAndar. O dado considera a soma entre o rendimento do aluguel e a valorização dos imóveis nessas três cidades. Ou seja, na prática, os investidores que compraram propriedades para locação ganharam em duas frentes: tanto com os aluguéis mensais quanto com o aumento do valor patrimonial do bem.
A rentabilidade nesses municípios é acima da média nacional, que foi de 6,2% no ano passado. O preço dos aluguéis sobe em todo o País em um contexto de crédito mais caro e demanda crescente por moradia. Na soma que totaliza os 19,1% de rentabilidade do investimento em imóveis, 6,2% são do aluguel e 12,9% são do aumento do valor de venda da propriedade.
A valorização dos imóveis teve papel importante na rentabilidade dos imóveis. Em Belo Horizonte, a alta dos preços foi de 20,9% ao ano, segundo o índice IGMI-R, usado para medir a valorização patrimonial. A capital mineira teve a maior rentabilidade total das cidades analisadas no estudo, chegando a 26,6% ao ano em 2024. Em São Paulo, a rentabilidade ficou em 17,2%, enquanto no Rio de Janeiro foi de 12,9%.
Desde a pandemia, o mercado imobiliário apresentou resultados positivos para investidores tanto em aluguéis quanto na valorização do patrimônio (veja tabela abaixo).
André Braz, economista do FGV Ibre e coautor do estudo, explica que, quando a Selic está elevada, os consumidores tendem a adiar a compra da casa própria. Isso ocorre tanto pelo encarecimento do financiamento quanto pela necessidade de um valor de entrada maior para a aquisição do imóvel.
“As famílias procuram não se endividar a longo prazo e optam por alugar. E a rentabilidade do aluguel sobe. No mesmo ponto, a questão do imóvel em si perde um pouco o valor, porque se o juro está muito alto, eu não vou ingerir a minha grana no imóvel, que tem lá seus riscos de rentabilidade”, afirma.
O levantamento traz ainda dados de bairros com maior rentabilidade, como o Centro de Belo Horizonte, com 36,6% ao ano. Outros bairros da capital mineira, como Santa Terezinha e Bandeirantes (na região da Pampulha), também superaram os 30% ao ano. Já na capital paulista, o Jardim São Luís (zona sul) e Sapopemba (zona leste) se destacaram, com rentabilidades acima de 23%. No Rio, o bairro da Penha (zona norte) registrou retorno de 20,5% ao ano, apesar de ter os menores preços de venda e aluguel entre os bairros analisados.
A metodologia da pesquisa do FGV Ibre com o QuintoAndar considera contratos efetivamente fechados de venda e locação, o que permite uma aproximação mais fiel da realidade do mercado. No entanto, a rentabilidade estimada é bruta. Não foram descontados custos como vacância (períodos em que o imóvel fica desocupado), manutenção, liquidez de venda, taxas de administração imobiliária nem o Imposto de Renda sobre o aluguel, o que pode impactar o retorno líquido do investidor.
Além disso, o estudo não aborda riscos associados ao mercado imobiliário, como a volatilidade de preços em determinadas regiões, mudanças nas regras de financiamento ou a dificuldade de revenda em cenários menos aquecidos. O levantamento também observa que a escolha do indexador dos contratos — como IPCA, IGP-M ou IVAR — afeta a previsibilidade da renda do aluguel.
Maiores altas
No estudo do FGV Ibre, Belo Horizonte se destaca amplamente entre os bairros com maior valorização imobiliária do país, ocupando 12 das 20 posições do ranking. O bairro Centro lidera com uma valorização de 29,8% ao ano, o maior porcentual entre todos os bairros analisados, além de um bom rendimento de aluguel de 6,7% ao ano. Outros bairros da capital mineira também apresentam ótimo desempenho, como Santa Terezinha (27,2% de valorização) e Bandeirantes (26,7%), demonstrando uma tendência consistente de crescimento do mercado na cidade.
Além disso, bairros como Caiçaras combinam forte valorização (22%) com o maior rendimento de aluguel da amostra (9,1% a.a.), o que os torna extremamente atrativos para investidores. Os preços por metro quadrado em Belo Horizonte variam de forma moderada, indo de R$ 4.309 (Floramar) a R$ 6.512 (Silveira), valores que ainda estão abaixo dos patamares de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, o que indica um mercado com bom potencial de valorização e acessível para novos investidores.
A cidade de São Paulo aparece com cinco bairros entre os mais valorizados, evidenciando a força do mercado imobiliário da capital paulista, especialmente em regiões periféricas e emergentes. O bairro Jardim São Luis lidera o grupo paulistano com 16,4% de valorização ao ano e rendimento de aluguel de 8,3%, um dos maiores da amostra. Sapopemba, Vila Sônia, Vila Aricanduva e Sítio do Mandaqui completam a lista, com valorização entre 11,5% e 16,8% ao ano.
O bairro Vila Sônia merece destaque pelo seu alto preço por metro quadrado (R$ 8.328) e pelo maior valor de aluguel da lista (R$ 57/m²), reflexo da boa infraestrutura da região e da presença de estações de metrô. No geral, os bairros de São Paulo apresentam preços mais elevados, com média superior à nacional, mas também oferecem retornos compatíveis para quem busca rendimento com locação.
No caso do Rio de Janeiro, dois bairros aparecem na lista: Penha e Maracanã, ambos com valorização de 14,8% e 8,5% ao ano, respectivamente. A Penha apresenta os menores valores da tabela tanto para venda (R$ 3.953/m²) quanto para aluguel (R$ 22/m²), o que pode indicar um bairro com maior potencial de crescimento e atratividade para investidores de perfil mais arrojado, que buscam oportunidades em áreas ainda em valorização inicial.
Já o Maracanã, na zona norte carioca, apresenta preços mais equilibrados (R$ 5.556/m² para venda e R$ 37/m² para aluguel), além de um rendimento de 6,7% ao ano com aluguel, alinhado à média geral. Embora tenha menos bairros entre os mais valorizados, o Rio mostra sinais de recuperação, aparecendo duas vezes no ranking de rentabilidade.
Aluguéis em alta
O cenário econômico atual é mais favorável para os aumentos de aluguéis do que dos preços de compra e venda, uma vez que o financiamento imobiliário encarece, deixando o sonho da casa própria mais distante. Para Pedro Ros, CEO da consultoria de soluções financeiras Referência Capital, o momento apresenta oportunidades de lucrar com imóveis para locação, seja no modelo tradicional ou na curta estadia.
“O Banco Central elevou a Selic para 14,25% e sinalizou que novos aumentos podem acontecer. A inflação continua alta, especialmente nos serviços, e o BC quer trazer isso de volta para a meta. No mercado imobiliário, isso pressiona os financiamentos, encarece o crédito e reduz o ritmo de compra. Por outro lado, aumenta a busca por aluguel e valoriza imóveis voltados para renda, como os de locação por temporada”, afirma.
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Segundo o analista sênior de pesquisa da Rico, Antônio Sanches, o efeito das alterações na taxa Selic tende a levar entre três e seis meses nas taxas de financiamento imobiliário. Porém, cada ponto porcentual a mais na Selic pode gerar um saldo devedor maior na conta da aquisição de uma casa ou apartamento.
“O aumento de 0,43 ponto porcentual na atual taxa média de financiamento representaria um acréscimo de cerca de R$ 29.337,19 de juros em um financiamento de R$ 500 mil, financiados em 30 anos pela tabela SAC”, afirma Sanches.
Taxa de desconto
Outro ponto que mostra a tendência de alta dos aluguéis é que os proprietários estão concedendo menos desconto na hora de fechar um contrato. Segundo dados do QuintoAndar, em São Paulo, o porcentual de desconto entre o anunciado e o assinado está em 2,9%, um dos mais baixos da série histórica.
“Os preços (dos aluguéis) estão subindo quando olhamos para a alta acumulada em 12 meses. Muitas cidades que estavam em uma desaceleração em 2024 têm voltado a acelerar. Mas temos de levar em conta que estamos no começo do ano, que é a chamada alta temporada dos aluguéis, quando tradicionalmente há uma demanda maior. Precisaremos acompanhar agora como ficará ao longo do ano”, afirma Tiago Reis, gerente de Dados do Grupo QuintoAndar.
O executivo lembra que o encarecimento do crédito, especialmente pela classe média, que não está em programas sociais de moradia nem tem o poder aquisitivo da alta renda, pode afetar o mercado neste ano, elevando mais os preços dos aluguéis.
“Os bancos não repassam diretamente o aumento da taxa Selic na taxa de financiamento, mas isso acontece de forma gradual”, afirma.
