Os imóveis de luxo não são apenas um sonho de consumo para os brasileiros, mas também representam uma oportunidade de lucro, seja por meio de revendas ou aluguéis. No entanto, esse público é altamente informado e bastante exigente antes de decidir abrir a carteira e se comprometer num contrato de compra ou locação. Especialistas alertam que, ao investir nesse tipo de ativo, é fundamental adotar estratégias cuidadosas para evitar a imobilização prolongada do capital, o que pode impactar negativamente a margem de lucro ou até mesmo levar a prejuízos.
De acordo com Lucas Melo, diretor-executivo da imobiliária de luxo Mbras, o investidor que busca imóveis de alto padrão para lucrar precisa fazer uma análise técnica sobre a propriedade, sobre o entorno e sobre o comprador em potencial.
“O imóvel de luxo para o investidor tem como principal característica a localização, que gera liquidez. A premissa de um imóvel é o seu CEP, um bairro nobre e seu entorno. O segundo ponto do segmento imobiliário é a característica do imóvel, se ele é um apto de 200 m² ou 500 m². É preciso entender a metragem do terreno (do empreendimento), avaliar se é algo fácil de replicar, se tem imóveis iguais a ele ou não. As áreas comuns também entram nisso”, diz.
Melo afirma também que grande parte dos investimentos no mercado imobiliário de luxo é feita com finalidade de proteger seus ativos contra a inflação e, portanto, é comum que a forma de lucrar com as propriedades seja por meio de aluguéis. “Tem o investidor de estúdios para locação de média e longa estadia, que busca as pessoas que passam três dias por semana em São Paulo, e tem o investidor premium que estica mais a régua, comprando apartamentos grandes para flipar (revender com lucro) no futuro”, afirma.
Segundo especialistas, uma boa prática para quem deseja investir em imóveis é deixar a construtora ou a imobiliária avisada sobre o perfil da propriedade desejada, sua localização e o valor disposto a ser pago por ela. Desse modo, como essa é uma prática comum entre investidores, as oportunidades imobiliárias, quando surgem, tendem a ser aproveitadas rapidamente, nem chegando a ser anunciadas publicamente.
O diretor de RI do Grupo Lopes, Cyro Naufel, diz que o público de luxo tende a comprar seus imóveis mais perto do lançamento, diferentemente do que acontece em outros segmentos do mercado imobiliário. Porém, pela óptica do investidor, isso vem mudando.
“O cliente de luxo passou a entender que comprar antes traz uma valorização. Nesse sentido, temos um aumento do investidor”, diz. Naufel conta que, nos últimos anos, os projetos do segmento de luxo valorizaram perto de 30% entre o lançamento e a entrega das chaves, com ressalvas ligadas à localização e eventuais fatores macroeconômicos que possam influenciar esse ganho.
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O especialista diz ainda que a valorização de ativos imobiliários se dá especialmente nos primeiros 10 a 15 anos. Depois, a tendência é de estabilidade e, se não houver a manutenção adequada, até uma desvalorização.
Para Gustavo Favaron, CEO do GRI Club, clube de relacionamento do setor imobiliário, o investimento em imóveis de luxo, seja para locação ou para ganhar na revenda, está em uma boa fase para quem tem dinheiro para fazer a aquisição e arcar com os custos de reformas e manutenção da propriedade.
“As melhores oportunidades, geralmente, estão nos proprietários que têm uma necessidade de vender e o imóvel está péssimas condições. Isso é como procurar ouro na lama. Você pode encontrar a pepita de ouro, mas precisa começar a limpá-la para ver que ela é de ouro mesmo”, afirma.
Favaron alerta que o investidor que compra imóvel na planta, mesmo que de luxo, não deve olhar para o que aconteceu no passado e esperar que as situações se repitam. Para ele, a valorização de 50% ou até 80% dos imóveis entre a compra e a entrega das chaves é algo muito raro hoje em dia, embora possa ocorrer. “Isso não quer dizer que o mercado está em crise, quer dizer que o mercado está equilibrado. É uma grande diferença”, diz.
O sócio da Leilão Eletrônico, André Zalcman, conta que existem também oportunidades de adquirir imóveis de luxo em leilões e pagar preços abaixo do mercado. Ele conta que, muitas vezes, as propriedades que vão a leilão estão com dívidas de IPTU e condomínio atrasadas por anos. Porém, existem oportunidades que podem ser aproveitadas, especialmente por investidores endinheirados, pois o pagamento desse perfil de imóvel, na maioria das vezes, é à vista.
Localização
No jargão do mercado imobiliário, três coisas são as mais importantes para um imóvel: localização, localização e localização. Por isso, os projetos de luxo tendem a ficar restritos a poucos bairros nos quais o público de alta renda está disposto a morar, como Itaim Bibi, Jardins, Pinheiros, Vila Nova Conceição, Cidade Jardim e, mais recentemente, Vila Mariana, Anália Franco, Vila Andrade e Brooklin.
No entanto, o mandamento da localização vem sendo desafiado por novos projetos e pela mudança cultural trazida pelas novas gerações. A localização segue importante, mas o público quer mais. Favaron, do GRI, diz que o consumidor de luxo passou a demandar serviços dentro do condomínio, como restaurante, lavanderia e lava-rápido, itens que trazem valorização aos imóveis.
“A Pininfarina de São Paulo (o edifício Heritage, da Cyrela) tem vários conceitos diferentes que trazem serviços e um requinte diferenciado com chefes de cozinha que vão atender aquele apartamento. Então o cara compra muito mais do que um apartamento, ele compra todo o serviço que vem embarcado. Acho que isso é o diferencial que tem sido procurado hoje em dia”, afirma Favaron.
Segundo Cyro, da Lopes, outra mudança no perfil das propriedades de luxo está ligada ao menor número de filhos por casal. Com o encolhimento das famílias nas últimas décadas, o mercado imobiliário passou a oferecer espaços menores, mas com outros diferenciais, como projetos assinados por arquitetos e designers renomados, tanto na fachada quanto dentro dos apartamentos. “Hoje, podemos ter apartamentos menores e até compactos para o público de alto luxo”, diz. Esse tipo de imóvel é buscado não só por jovens que vivem sozinhos ou por casais sem filhos, mas também por casais mais velhos de alta renda que desejam uma moradia menor — mas sem abrir mão do luxo.
Entre os clientes da construtora e incorporadora SKR, que atua no segmento de alto padrão, 30% são investidores e o bairro que mais atrai clientes na capital paulista é Pinheiros. Na região, que tem grande oferta de transporte público, bares, restaurantes e espaços comerciais, a preferência dos investidores é por estúdios, ou seja, os apartamentos com tamanhos de até 35 m².
“Para nós, o ano tem sido bem interessante, porque temos sido procurados por investidores. Tivemos um grande case que foi na região de Pinheiros (no projeto Lizz), onde um grupo de investidores adquiriu 90% das unidades de estúdios de um prédio residencial. O edifício tem dois apartamentos por andar e unidades estúdios”, afirma o diretor financeiro da SKR, Pedro Marolla.
O executivo conta que o mesmo ocorreu com outro projeto também em Pinheiros, no empreendimento Ollie 117, onde investidores compraram a maioria dos estúdios entre 26 m² e 35 m².
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