Quem tem um imóvel parado perde oportunidades de ganhar dinheiro. Com a sofisticação do mercado financeiro, as possibilidades de lucrar com imóveis vão além da tradicional locação mensal via imobiliária. Hoje, é possível rentabilizar um imóvel de diversas maneiras, como aluguel por curta temporada, uso como garantia para empréstimos ou até mesmo venda por leilão.
A fintech Creditas tem apostado pesado na oferta de crédito com garantia em imóveis, o chamado home equity. Na prática, trata-se de um crédito pessoal no qual o imóvel é dado como garantia, reduzindo as taxas de juros. O valor concedido, em média, chega a 45% do preço de mercado da propriedade e o consumidor pode pagar o empréstimo em até 20 anos.
O preço médio dos contratos ativos hoje na companhia é de R$ 250 mil, e são aceitos imóveis residenciais e comerciais em todo o País (com a liquidez sendo avaliada caso a caso).
“Vou ter mais conforto em dar um preço mais competitivo para um cliente que tem um apartamento em Moema do que para um cliente que tem uma casa no Morumbi. Os dois estão em São Paulo, mas o apartamento de Moema tem mais liquidez do que a casa no Morumbi”, afirma Fabio Zveibil, vice-presidente de empréstimo com garantia na Creditas.
A empresa estima que esse tipo de produto crescerá 25% ao ano pelos próximos cinco anos, sendo, portanto, um dos seus principais vetores de crescimento.
De acordo com a Creditas, o prazo médio dos contratos é de 20 anos, mas grande parte dos clientes quitam a dívida em cerca de 10 anos.
A taxa de juros mensal prefixada nessa operação está em 1,30%, e imóveis financiados também podem entrar como colateral do home equity, mas o crédito oferecido ao consumidor é menor, por causa da dívida prévia. Já os principais motivos para solicitar esse tipo de crédito é refinanciar dívidas ou conseguir dinheiro para investir em um negócio.
A modalidade de empréstimo tem crescido no País. Segundo dados do Banco Central, o home equity gerou contratos de R$ 9 bilhões em 2024, ante R$ 5 bilhões no ano anterior, uma aceleração de 80%. O valor médio da parcela mensal nesse tipo de empréstimo era de R$ 1.711, em dezembro.
Na esteira de soluções financeiras ligadas a imóveis, a startup Rooftop oferece uma operação criativa para quem deseja ter acesso a crédito com juros menores do que os do crédito pessoal: comprar uma casa ou apartamento por um porcentual do valor (cerca de 60%) e deixar que você more nela por 30 meses, pagando aluguel. Ou seja, por um imóvel de R$ 1 milhão, a empresa paga R$ 600 mil.
Ao final do prazo de 18 meses, o comprador pode optar pela recompra da propriedade por 80% do valor. A segunda opção é permitir que a Rooftop continue ofertando o imóvel no mercado. Nesse caso, se surgir uma proposta de compra feita por terceiros acima dos 80% da avaliação, o valor excedente fica com o cliente original, que agora ocupa o papel de locatário.
“O cliente tem a opção, se escolher manter esse imóvel, de recomprá-lo usando um financiamento imobiliário ou uma carta de crédito. Ele alonga esse compromisso de 20 ou 30 anos com uma taxa menor que a de mercado”, afirma o fundador e CEO da Rooftop, Daniel Gava.
Segundo o executivo, o crédito do Home Cash somado à possibilidade de financiamento imobiliário da dívida faz com que ele seja até 35% mais barato do que tomar crédito via home equity.
A empresa, em vez de recorrer a fundos de venture capital como fazem as startups, montou seu próprio veículo, um fundo imobiliário de R$ 100 milhões. Por meio dele, financia as operações de crédito Home Cash.
“Entregamos para o cliente um acesso ao mercado de capitais de forma indireta, porque operamos via fundo imobiliário, para ele ter de fato uma reorganização financeira decente, saudável e consiga de fato dar a volta por cima, se reequilibrar e seguir os seus planos de vida”, afirma Gava.
São aceitos apenas imóveis de alto padrão que custem de R$ 1 milhão a R$ 7 milhões e estejam localizados nas principais cidades do País, exceto na região Norte, onde a companhia ainda não atua. O Itaú é o parceiro financeiro da startup.
Leilão sem dívidas
Agora, quem tem um imóvel que está encalhado e não consegue ser vendido, uma solução pode ser colocá-lo proativamente em leilão. Essa modalidade de venda é possível para imóveis que não estão com dívidas acumuladas.
Nesse caso, o proprietário deve cadastrar a propriedade em uma plataforma e oferecê-la a um preço abaixo do mercado para ter aderência ao consumidor que compra esse tipo de produto.
Segundo especialistas, a pressão de tempo do prazo curto para fazer uma oferta somada ao desconto tendem a agilizar o processo de venda em relação ao processo comum de vender um imóvel. Outra vantagem é que a taxa do leiloeiro é menor do que a do corretor de imóveis, sendo de 3% a 5% no leilão ante 6% do corretor.
Para conseguir vender um imóvel dessa forma, é preciso oferecer um desconto ao comprador, por volta de 30% do valor de mercado. A ideia por trás desse desconto é que o proprietário não precisará arcar com custos de IPTU, condomínio ou manutenção por vários meses enquanto tenta vendê-los por vias tradicionais, uma vez que o tempo médio de venda de imóvel em plataformas de leilão é menor.
“Está havendo uma desmistificação sobre o leilão de imóveis ser apenas judicial”, afirma Henri Zylberstajn, CEO do portal de leilões Zuk.
Zylberstajn conta que o ciclo de aumento na taxa de juros no País tende a despertar o interesse por comprar imóveis via leilão, e os consumidores que tiverem como pagar à vista pelas propriedades podem fazer bons negócios.
Leia também
Curta estadia
A curta estadia é uma opção de rentabilizar um imóvel parado, especialmente se ele estiver em uma área com alta demanda para esse tipo de hospedagem. Imóveis com essa natureza são aqueles próximos a casas de show, estádios, universidades ou espaços para eventos.
De acordo com a Referência Capital, consultoria especializada em soluções financeiras, é possível ter rentabilidade de até 1,4% ao mês com imóveis em plataformas de curta locação, como o Airbnb. Entretanto, o imóvel em questão precisa atender a uma série de critérios, como ser localizado em uma cidade e em um bairro com alta demanda turística ou corporativa.
Imóveis bem localizados, compactos (entre 25 m² e 60 m²) e com decoração moderna tendem a atrair mais hóspedes e gerar maior lucro. Segundo a consultoria, a experiência do cliente também conta: ambientes confortáveis, com internet rápida, ar-condicionado e design acolhedor, elevam o valor da diária e a taxa de ocupação. Investir em boas fotos, descrições detalhadas e títulos chamativos no anúncio ajuda a destacar o imóvel.
Diversificar a presença do imóvel em diferentes plataformas (como Booking, Housi e VRBO) é outro ponto importante para garantir um retorno mensal elevado com curta locação.
