As incorporadoras listadas na Bolsa ampliaram o faturamento no segundo trimestre, mas o lucro encolheu devido à elevação dos custos de construção, maiores gastos com juros e descontos nas vendas de imóveis em alguns casos.
A receita líquida consolidada das incorporadoras cresceu 4,6% na comparação entre o segundo trimestre de 2022 com o mesmo período de 2021, totalizando R$ 7,7 bilhões.
O lucro operacional consolidado medido pelo Ebitda (lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) subiu 3,7% na mesma base de comparação, para R$ 990,3 milhões.
Por sua vez, o lucro líquido consolidado recuou 35%, para R$ 652,5 milhões.
Os dados foram extraídos dos balanços das 17 maiores de capital aberto: Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano, Tenda, Cyrela, Gafisa, Eztec, Even, Tecnisa, Melnick, Lavvi, Rodobens, Helbor, Trisul, Mitre e Moura Dubeux.
Apesar de os números gerais terem mostrado queda no lucro, os resultados individuais foram bastante distintos.
Seis empresas apresentaram lucro menor na temporada: Cyrela, Eztec, Lavvi, Helbor, Trisul e Mitre e três tiveram prejuízo: Tenda (R$ 114,4 milhões), Gafisa (R$ 30,2 milhões) e Tecnisa (R$ 9,3 milhões).
Pelo lado positivo, oito tiveram lucro crescente: Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano, Even, Melnick, RNI e Moura Dubeux.
De modo geral, as empresas estão enfrentando alta nos custos de construção e buscando subir os preços de venda dos imóveis para compensar esse efeito. Entretanto, nem todas conseguiram fazer isso, o que levou a casos de compressão das margens.
Incorporadoras do segmento econômico têm perspectiva promissora
Neste momento, a perspectiva é mais favorável para as incorporadoras que atuam no segmento de imóveis econômicos, dentro do Casa Verde e Amarela (CVA). O programa teve mudança nas regras para prover mais subsídios aos beneficiários e prazos mais longos de financiamento - o que se traduziu em aumento no poder de compra das famílias.
Empresas como MRV, Tenda e Direcional, por exemplo, manifestaram a intenção de continuar subindo os preços das moradias ao longo do semestre para preservar a rentabilidade. Elas também disseram que a elevação nos preços dos materiais está começando a desacelerar, ajudadas pelo recuo no valor das commodities no mercado internacional e pelo recuo do dólar na comparação com o ano passado.
“Sentimos uma mudança para um tom mais otimista entre as empresas devido ao cenário mais benigno de custos e às últimas revisões do programa habitacional”, afirmaram os analistas Daniel Gasparete e André Dibe, em relatório do Itaú BBA. Os estímulos no CVA devem dar aos compradores capacidade de compra 15% maior, o que abrirá espaço para as empresas implementarem ajustes de preços e recuperarem margens na sequência.
Os analistas do Safra Luiz Peçanha e Rafael Rehder têm posição semelhante. “Acreditamos que as recentes mudanças anunciadas no programa devem beneficiar a acessibilidade dos clientes, possibilitando aumento de preços e recuperação de rentabilidade em novos projetos”, descreveram em relatório.
Mercado de médio e alto padrão tem mais incertezas
Já no segmento de médio e alto padrão, as incorporadoras estão mais cautelosas. Pelo lado positivo, elas notaram menos pressão de custos. Por outro lado, não há um consenso sobre a consistência da demanda. Os clientes neste mercado foram mais afetados pela alta dos juros nos financiamentos, o que inibiu a procura por imóveis. Como consequência, houve alguns casos de elevação de estoques de imóveis entre incorporadoras (caso da Eztec) e campanhas com descontos nas vendas (Melnick) - algo que foi não foi generalizado.
“Vimos que houve alguma divergência na avaliação das empresas quanto à capacidade de aumentar os preços. E parece haver mais preocupações sobre os níveis crescentes de estoques em um ambiente de altas taxas de juros”, afirmaram Gasparete e Dibe, do Itaú BBA.
Por sua vez, os analistas do Safra deixaram claro sua visão mais pessimista para o segmento de médio e alto padrão. “As taxas de juros mais altas combinadas com o aumento do preço de venda para sustentar margens saudáveis tiveram um impacto maior nos resultados operacionais. A maioria das empresas continuou a apresentar velocidade de vendas mais fracos, o que é provável que se traduza em redução de lançamentos no futuro, especialmente devido às incertezas trazidas pela eleição presidencial e copa do mundo”, afirmaram.
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