O cenário de juros altos, acima de dois dígitos desde 2022, e as mudanças no Plano Diretor de São Paulo foram os principais desafios dos vencedores do prêmio Top Imobiliário, entregue na noite desta segunda-feira, 10, no Museu de Arte Moderna de São Paulo (MAM).
O prêmio é resultado de uma parceria entre o Estadão e a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e reconhece os incorporadores, construtores e vendedores mais ativos na Região Metropolitana de São Paulo há 31 anos.
O diretor-presidente do Grupo Estado, Francisco Mesquita Neto, afirma que o setor imobiliário deve ser exaltado por seu dinamismo e por sua importância econômica. Segundo os dados do Secovi, apenas na cidade de São Paulo, foram vendidas quase 85 mil unidades entre maio de 2023 e abril de 2024, gerando um valor geral de vendas de R$ 48,7 bilhões no período.
“O setor imobiliário brasileiro precisa ser exaltado também por sua resiliência. O crescimento registrado nos últimos meses acontece em um cenário desafiador. O País convive há décadas com juros bem acima dos padrões internacionais, sofre com fontes limitadas de crédito, que desaceleram os empreendimentos e limitam o poder de compra do morador. O setor enfrenta ainda planos diretores cada vez mais complexos, convive com a lentidão dos processos de concessão de licença e com as eternas incertezas sobre as leis de trabalho. Sem falar sobre as dúvidas que a reforma tributária traz para todos nós”, diz Mesquita.
O cenário dos juros elevados do País leva o setor imobiliário a desenvolver empreendimentos cada vez mais sofisticados para atrair o consumidor, seja com projetos assinados por arquitetos e designers de renome internacional, com artigos como piscinas com ondas para prática de surf ou com parques integrados aos condomínios para levar o verde ao meio da cidade.
Na premiação, que teve a presença de cerca 200 executivos de empresas do ramo imobiliário, como MRV, Tenda, Cury, Plano&Plano, Econ, Even, Diálogo e Lopes, a Cyrela Brazil Realty foi um dos destaques, ficando em primeira colocação entre as incorporadoras e em segundo lugar entre as construtoras.
O diretor de incorporação da Cyrela, Felipe Cunha, diz que o comprador de imóveis está mais criterioso e exigente, sobretudo pelos juros elevados que oferecem rendimento a quem tem capital investido e implicam financiamento mais caro na compra do imóvel parcelado. “O cliente está muito mais seletivo. Nesse momento, ter um produto diferenciado nos ajuda a ter destaque no mercado. Sempre buscamos oferecer algo especial para o cliente. São Paulo, nosso principal mercado, é muito forte, muito pujante. Não é à toa que atuamos com nossas três marcas na cidade, Cyrela, Living e Vivaz”, afirma Cunha.
O cenário de juros altos também desafiou o Grupo Lopes, que tem a maior rede de imobiliárias do País. No mercado secundário, diferentemente do que acontece em lançamentos imobiliários, o financiamento é contratado a partir do ato da compra, que ocorre num cenário de Selic acima de 10% ao ano e redução dos recursos da poupança. Isso eleva a taxa de financiamento. Na prática, isso fez o mercado de revenda de propriedades cair no ano passado. O Grupo Lopes aumentou o número de lojas franqueadas, resultando em uma elevação robusta no volume geral de vendas no mercado secundário.
“A taxa de juros influencia na taxa de financiamento, que por sua vez influencia na renda exigida pelo mutuário, pela pessoa que tem interesse na tomada do financiamento, uma vez que ela influencia no valor da parcela. Então, quanto mais alta essa taxa, maior será a parcela, mais alta é a renda e isso elimina uma parcela de potenciais compradores ou de potenciais tomadores do mercado”, diz Cyro Naufel, diretor institucional do Grupo Lopes.
Plano Diretor
O presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna, diz que a cidade de São Paulo passou por um ano de adequação ao novo Plano Diretor da Prefeitura e ainda precisou vencer desafios econômicos, como a dificuldade das famílias em obter crédito para financiar moradias.
“A gente viu que, nos segmentos de classe média e alta renda, vencer os desafios econômicos tem sido um pouco mais difícil. Isso ocorre tanto pelo juro alto como pelo saldo da poupança, que nos últimos anos vem sendo bastante apertado, deixando o crédito mais escasso e mais caro. Como os recursos da poupança estão esgotados nos bancos, a captação tem sido mais cara”, afirma.
Para Luna, o Plano Diretor da capital paulista ainda precisa de melhorias para adensar áreas com infraestrutura urbana, de modo a reduzir a necessidade de longos deslocamentos diários da população e, assim, deixar a cidade mais economicamente produtiva e menos poluente.
Para o Secretário de Infraestrutura Urbana e Obras da Prefeitura de São Paulo, Marcos Monteiro, os avanços na legislação para o setor imobiliário ajudaram a resolver entraves sem causar um forte aumento de preços para o consumidor.
“O grande mote da Prefeitura nessa gestão foi adequar o Plano de Diretor para tirar algumas amarras que ele trazia para o setor. Ainda não é um Plano de Diretor perfeito, mas trouxe avanços importantes e com isso a gente tem de lembrar que não adianta o poder público querer enrijecer demais a legislação, porque ela também vai se refletir nos preços dos imóveis e na situação do mercado. As empresas vão buscar formas de sobreviver e de ter resultados para os seus negócios”, diz.
A Prefeitura também planeja injetar um valor total de R$ 8 bilhões em recursos no setor por meio de iniciativas como o programa de construção de moradias populares chamado Pode Entrar. “Nós teremos cerca de 100 mil unidades contratadas dentro do programa Pode Entrar, até o final da gestão”, afirma Monteiro.
