Um total de 88 projetos imobiliários pode ter o lançamento suspenso ou postergado na cidade de São Paulo caso seja mantida a liminar do Tribunal de Justiça (TJ) que derrubou, em fevereiro, o chamado ‘direito de protocolo’. A estimativa consta em levantamento feito pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) junto a 38 incorporadoras, que possuem, juntas, uma carteira de 174 projetos programados.
Os empreendimentos afetados somam 19,2 mil apartamentos – o equivalente a 67% dos lançamentos do ano passado na cidade – e representam R$ 11,2 bilhões em valor geral de vendas (VGV). Do total, 72 projetos tinham lançamento previsto para este ano e 16 para os períodos seguintes. A pesquisa constatou também que existem cinco projetos que já foram lançados recentemente com base no direito de protocolo e agora correm o risco de terem as vendas e as obras embargadas.
“Há uma insegurança jurídica enorme”, afirma o presidente do Secovi-SP, Flávio Amary. “A demora em se julgar esse assunto tem causado um prejuízo grande para a cidade e para a economia como um todo”, frisa Amary, acrescentando que os empreendimentos afetados têm potencial para gerar 21,6 mil empregos diretos.
O direito de protocolo é praticado há anos na cidade e garantia que os projetos encaminhados para licenciamento antes de mudanças na legislação pudessem ser validados conforme as regras vigentes no momento em que foram protocolados na prefeitura.
Por meio desse instrumento, não seria necessário revisar os projetos encaminhados para licenciamento antes de 2016, quando a lei de uso e ocupação do solo foi alterada, tornando a construção mais restrita em diversos pontos da cidade. Uma das novidades da lei foi a criação de novas zonas especiais de proteção ambiental (Zepam), onde a área construída não pode ultrapassar 10% da área do terreno, o que praticamente elimina a viabilidade econômica dos empreendimentos.
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O cerne das críticas do Ministério Público (MP), autor do pedido da liminar acatada pelo TJ, é que a liberação das licenças deve respeitar as restrições estabelecidas pela nova lei, especialmente nos trechos que passaram a ser classificados como Zepam. Nesses casos, não valeria o direito adquirido de protocolo, que é considerado inconstitucional pelo MP por causar danos nas áreas que ganharam o reconhecimento sobre a necessidade de proteção ambiental.
“Primeiro, porque a licença ambiental não é igual à licença de direito administrativo, mais equivalendo à autorização administrativa. Isso se dá em razão da possibilidade de alteração ulterior do interesse ambiental e da presença constante de conceitos abertos na legislação ambiental”, afirma o Procurador Geral de Justiça, Gianpaolo Poggio Smanio, que assina a petição do MP. “Segundo, porque não há direito adquirido de degradar o meio ambiente ecologicamente equilibrado”.
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Desfechos possíveis. Advogados de associações empresariais estimam que o julgamento deverá ocorrer em até 30 dias e estão confiantes na queda, ao menos parcial, da liminar. “A petição fala em vedação de retrocesso ambiental, mas a liminar atacou o direito de protocolo como um todo, sem distinção de zona onde o projeto será realizado”, aponta o advogado Marcelo Terra, do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra e membro do conselho jurídico do Secovi-SP.
Para Terra, a derrubada da liminar deve ocorrer em vista dos impactos econômicos causados pela postergação e cancelamento dos projetos e dos danos à segurança jurídica do setor. O advogado também considera a chance de manutenção do veto ao direito de protocolo apenas nas áreas enquadradas como Zepam.
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Representante do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP) nesse caso, Olivar Vitale, do VBD Advogados, tem a mesma posição e acrescenta: “Se o veto ficar restrito para as zonas de proteção ambiental, ao menos 90% a 95% dos projetos voltariam a ser aceitos.”
A Procuradoria Geral do município de São Paulo apresentou, em março, a defesa da prefeitura e pediu esclarecimento sobre a abrangência da liminar, pois também entende que o veto do TJ foi mais amplo do que o foco original da petição do MP, que tratava apenas das zonas de proteção ambiental. Pelos cálculos da pasta, a liminar afetou ao menos metade dos 4 mil projetos em análise. “A liminar atingiu, por exemplo, habitação de interesse social, e esse não era o objetivo da ação inicial”, diz a secretária da Habitação, Heloisa Proença.
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