As incorporadoras que atuam no mercado imobiliário de baixa renda, listadas na B3, como Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano e Tenda, mostraram alta generalizada de lucro no segundo trimestre, consolidando um movimento que tender a se prolongar nos próximos meses, segundo analistas e empresários.
A melhoria foi baseada no ganho de margem bruta, o que ocorreu graças à subida dos preços de vendas dos imóveis dentro do Minha Casa Minha Vida (MCMV) e à estabilidade dos custos de construção. Pela frente, há um conjunto de fatores que deve melhorar ainda mais o poder de compra dentro do programa, abrindo espaço para expansão dos lançamentos e vendas, diluição de despesas e novos aumentos da margem.
Juntas, as cinco incorporadoras tiveram lucro líquido total de R$ 424 milhões no segundo trimestre de 2023, revertendo o prejuízo de R$ 154 milhões no mesmo período de 2022. A receita líquida avançou 14,5%, para R$ 4,3 bilhões. Por sua vez, a margem bruta ajustada média saltou de 26,9% para 31,6%.
Na MRV, o preço médio de venda dos apartamentos chegou a R$ 227 mil no segundo trimestre, alta de 20% em um ano. Na Cury, atingiu R$ 278,3 mil, avanço de 16,7%. E na Tenda foi a R$ 203 mil no trimestre, alta de 15% no mesmo período, chegando a R$ 210 mil no mês de julho com os novos incentivos ao MCMV. Segundo as empresas, esse movimento continuará.
A iniciativa consolida um processo de recuperação da rentabilidade, que havia sido afetada pela disparada dos preços de materiais de construção principalmente ao longo de 2020 e 2021, afirmam analistas.
“O aumento da margem já é resultado das novas vendas. As empresas têm conseguido subir os preços de modo consistente, enquanto o cenário de custos também está mais benevolente”, diz a analista de mercado imobiliário do Santander, Fanny Oreng, em entrevista ao Estadão/Broadcast. “Estamos vendo uma recuperação de margem de empresas que sofreram muito na pandemia e estão voltando aos patamares históricos e sustentáveis. E essa tendência vai continuar.”
Vale lembrar que as incorporadoras deste segmento não têm correção dos contratos de venda dos imóveis pela inflação, pois o repasse do cliente para o financiamento bancário acontece ainda na planta. Por isso, a margem cai quando o orçamento da obra supera o previsto, conforme visto nos trimestres anteriores. A solução, em geral, foi represar lançamentos e subir o preço das novas vendas. Deu certo, segundo analistas.
“Os números dos balanços são resultado da inflação controlada e da melhora dos parâmetros do Minha Casa Minha Vida (MCMV). São ventos de cauda que vão durar”, afirma o analista André Mazini, do Citi. “Está claro que a trajetória de progressão da margem deve ser de crescimento. Olhando para frente, as novas vendas têm perspectiva de mais crescimento de preço dadas as novas benesses do programa”, complementa Hugo Grassi, também do Citi.
Expansão de lançamentos e vendas
O sócio e presidente da consultoria Brain Inteligência Estratégia, Fábio Tadeu Araújo, avalia que as condições de mercado estão extremamente favoráveis para a expansão dos lançamentos e das vendas no curto prazo. “Vemos indícios de um fortíssimo crescimento do Minha Casa Minha Vida. A probabilidade de crescimento nos próximos 12 meses é superior 20%, com uma boa possibilidade de alta acima dos 30%”, estima.
Uma das razões é que o setor foi turbinado pelo atual governo. Um dos pontos foi a subida do limite de preço das unidades do programa MCMV para R$ 350 mil em todo o território nacional. Até então, o teto era de R$ 264 mil em apenas três capitais (São Paulo, Rio e Brasília) e ficava abaixo disso nas demais cidades.
Isso permitirá às construtoras continuar a subir os valores de vendas e ganhar margem. O programa também baixou juros e aumentou os subsídios para a compra de moradias, garantindo que haverá poder de compra dos consumidores.
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Outro passo importante foi a elevação em R$ 28,8 bilhões do orçamento do FGTS para o MCMV em 2023, passando para R$ 96,9 bilhões. “Este será o maior orçamento em termos reais da história do FGTS para habitação”, enfatiza Araújo.
Pela frente, existem outros catalisadores. A Caixa Econômica Federal passou a conceder financiamento com recursos do FGTS em um prazo de até 35 anos em vez de 30 anos. Isso ajuda a diluir o valor da parcela e representa um aumento do poder de compra dos mutuários.
A medida já estava prevista em lei desde o início deste ano, mas o banco só fazia isso para clientes com situação financeira mais folgada, o que não passava de 10% dos empréstimos. Após mudanças nos parâmetros, esse patamar está passando de 50%, de acordo com relatos de construtoras.
Por fim, outro impulso deve vir ainda em novembro, com a implementação do ‘FGTS Futuro’ pela Caixa. Essa medida também já deveria ter entrado em vigor no começo do ano. Quando colocada em prática, permitirá que os recursos a serem recebidos pelos trabalhadores no fundo possam entrar no cálculo da capacidade de pagamento ao financiar um imóvel pelo programa. Haveria, portanto, um aumento nessa capacidade de pagamento de aproximadamente 8% - o valor depositado na conta do trabalhador do fundo mês a mês.
Captação de recursos em Bolsa
As perspectivas mais favoráveis para o segmento ajudam a explicar o sucesso das emissões subsequentes de ações (follow on) pelas empresas do setor. A MRV captou R$ 1 bilhão e a Direcional, R$ 430 milhões. Depois, Plano & Plano e Tenda anunciaram intenção de fazer emissões de até R$ 500 milhões e R$ 250 milhões, respectivamente. A Cury, que é forte geradora de caixa, não manifestou intenção de seguir esse caminho até o momento.
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