O desenvolvimento econômico recente registado por Goiânia e região está diretamente associado ao aumento dos preços dos imóveis, segundo o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França. “A cidade teve, em 2022, um crescimento do PIB duas vezes acima da média nacional; Goiás, por sua vez, também conquistou o 2° melhor Índice de Atividade Econômica do País, medido pelo Banco Central.”
Acrescido a isso, o nível de desemprego do Estado é um dos menores do Brasil, completa França. “O grande avanço nesses indicadores econômicos acaba sendo um impulsionador para o crescimento imobiliário na região, considerando que o preço do m² na cidade ainda está abaixo das grandes cidades brasileiras”, afirma.
De acordo com dados da FipeZap+, o preço médio do metro quadrado (m²) em Goiânia subiu 45% entre 2019 e 2023. O diretor institucional do Grupo Lopes, Cyro Naufel, explica que outras duas tendências estão ligadas ao aumento de preços em Goiânia. “A primeira foi o plano diretor, que reduziu o volume que se pode construir na cidade. Antes, era possível construir 13,5 vezes a área do terreno. Agora, caiu para 7,5 vezes. Ou seja, a oferta será menor do que antes. A segunda foi a chegada dos apartamentos mobiliados e compactos na cidade, o que acontece há cerca de dois anos”, diz.
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A valorização do m² é ainda maior entre os imóveis de alto padrão. Prova disso é o caso da incorporadora Opus, que teve imóveis residenciais vendidos em 2020 por R$ 2 milhões e atualmente são vendidos por R$ 4 milhões. A empresa tem agora um projeto chamado Ar Opus, com apartamentos residenciais de 208 m² a 464 m², com preços que partem de R$ 2,5 milhões e chegam a R$ 6,5 milhões.
Dener Justino, diretor da Opus, diz que um terço dos compradores dos imóveis da empresa é composto por empresários do agronegócio, enquanto os demais são médicos, advogados e empresários de setores variados.
“Os diferenciais dos nossos apartamentos são arquitetura autoral, sempre com fachada elaborada, esquadria, área iluminada e arejada, áreas comuns completas, com mobiliário de design de ponta e boa localização. Temos projetos com apartamentos com uma suíte de 48 m² até apartamentos de 500 m²”, afirma.
O superintendente da Ademi, Felipe Melazzo, lembra que o preço do m² de imóveis de luxo chega a ser quase o dobro da média geral de preços da cidade de Goiânia. “No alto padrão, o preço do metro quatro chega a R$ 11,7 mil e nas regiões dos parques, pode atingir R$ 14 mil”, afirma.
Outro termômetro do bom momento do mercado é a velocidade de vendas. Se hoje nada mais fosse lançado, o estoque atual seria zerado em 12 meses. “Isso é muito baixo, a média nacional varia entre 15 e 16 meses”, observa Melazzo. Ele acrescenta que atualmente há 110 canteiros de obras ativos na cidade.
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A EBM Desenvolvimento Imobiliário, por exemplo, uma das grandes incorporadoras do Centro-Oeste, quase triplicou os lançamentos de imóveis residenciais de médio e alto padrões em Goiânia nos últimos três anos. Em 2020, tinha lançado R$ 250 milhões de valor geral de vendas e deve encerrar este ano com R$ 700 milhões. Até junho, já foram R$ 500 milhões.
“Houve uma elevação do padrão do produto muito grande nesses últimos três anos”, afirma Marcos Túlio Campos, diretor de Incorporação. Ele observa que Goiânia sempre foi uma das capitais com metro quadrado mais barato do País e havia dificuldade para aumentar preço.
No entanto, esse quadro mudou com a renda do agronegócio, dos serviços médicos e da educação. “Agora posso fazer um produto muito melhor porque o pessoal está com grana suficiente para comprar”, diz o executivo.
Em 2019, a incorporadora lançou um empreendimento com apartamentos de 450 m², um por andar, pelo preço de R$ 6,8 mil o metro quadrado. Atualmente, o valor está em R$ 12 mil e 70% do empreendimento foi comercializado.
Recorde
Há 26 anos atuando no mercado local, a Construtora Sousa Andrade nunca havia presenciado um boom nos imóveis de alto padrão como ocorre hoje. “É o maior de todos os tempos”, afirma o CEO da empresa, Murilo Andrade.
Ele também atribui o crescimento acelerado do mercado imobiliário da cidade comparado a outras regiões do País ao desempenho do Produto Interno Bruto (PIB) do Estado. Segundo cálculos do Instituto Mauro Borges de Estatísticas e Estudos Socioeconômicos, ligado ao governo do Estado, com base nos dados do IBGE, o PIB de Goiás cresceu no ano passado 6,6%.
Nem mesmo a taxa básica de juros elevada, que chegou a 13,75% ao ano nos últimos tempos, afetou as vendas de imóveis na cidade, lembra Leonardo Rigobello, sócio da gestora de fundos imobiliários Cartesia. “Surfamos em um momento de juro alto que naturalmente deveria trazer impacto maior para as vendas”, diz ele, que financia imóveis na cidade.
A aceleração da economia local, que nos últimos anos atraiu lojas de grifes internacionais para os shoppings, como Gucci, Louis Vuitton e Dolce & Gabbana, também se reflete na construção civil, observa o CEO da Sousa Andrade.
A construtora, por exemplo, entregou em agosto um empreendimento de alto padrão, com apartamentos de 400 m², um por andar, que tiveram valorização de 50% em dois anos. “O diferencial arquitetônico trouxe uma valorização enorme”, diz.
Safra e safrinha
A Brasal Incorporações, que estreou em Goiânia em 2011, é outra companhia que comemora os bons resultados do mercado. “A escassez de produto fez com que subisse o preço do metro quadrado e isso gerou o boom”, afirma o gerente comercial da empresa, Leandro Baptista.
Hoje, a incorporadora tem 12 empreendimentos lançados em Goiânia nos segmentos médio/alto padrão e alto padrão. Desses, seis já foram entregues e estão praticamente vendidos. Os demais, que são os novos lançamentos que serão concluídos até 2026, estão, em média, 45% comercializados. “É um índice alto para o médio e alto padrões.”
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O executivo conta que tem recebido telefonemas de pessoas interessadas em comprar um empreendimento que só será lançado no ano que vem: um apartamento de 350 m², um por andar, com preço entre R$ 15 mil e R$ 16 mil o m². Entre os interessados, estão empresários do agronegócio. Eles representam 40% da clientela da incorporadora nos imóveis de alto padrão.
Baptista conta que esses clientes têm uma forma peculiar de pagar. No lugar de prestações mensais, eles sincronizam os pagamentos às entradas de dinheiro por conta da venda da safra e da safrinha de grãos, que é semestral.
“Trabalhamos com o sistema plano safra/safrinha. Isto é, em março o cliente dá uma sinal grande porque acabou de fazer a colheita e vender a safra e a outra parte é paga em setembro ou outubro, quando entra a renda da safrinha.”
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