Após uma série de entraves burocráticos e jurídicos que atrasaram o projeto em mais de duas décadas, São Paulo deve ganhar um novo “bairro” de luxo às margens da Marginal Pinheiros, na zona sul da capital. Considerado o maior empreendimento imobiliário da América Latina, o Parque Global terá cinco torres residenciais, um shopping center, uma unidade para tratamento de câncer do Hospital Israelita Albert Einstein, uma universidade e a maior torre da cidade, com 52 andares, que abrigará um hotel e apartamentos menores.
O projeto, que ocupa um terreno de 218 mil m², é desenvolvido pela construtora Benx, do grupo Bueno Netto, em parceria com Jorge Pérez, CEO da americana Related Group, conhecido como o rei dos condomínios de Miami.
A ideia foi concebida em janeiro de 2003, quando Adalberto Bueno Netto, fundador e presidente da Benx, adquiriu um terreno próximo ao Rio Pinheiros que antes pertencia a uma concessionária de energia elétrica.
“Não posso dizer que escolhi a região. Foi uma grande oportunidade de comprar um terreno desse tamanho em uma zona bem adensada de São Paulo. Era a oportunidade de criar um novo bairro”, diz Netto. Hoje, só o terreno do empreendimento é avaliado em R$ 2 bilhões. O valor geral de vendas estimado do projeto é de R$ 14,2 bilhões.
Uma maquete milionária
Graças ao tamanho incomum do terreno, o novo bairro planejado terá 58 mil m² em área verde. O projeto é tão grande que só a enorme maquete do empreendimento teve um custo de R$ 4 milhões.
Desde o início, a execução do Parque Global não foi fácil nem rápida. Netto conta que apenas a regularização do terreno para o início das obras levou cerca de dez anos. Depois, veio um novo entrave: em 2013, o Ministério Público conseguiu embargar a obra após ter autorizado a construção.
Houve questionamentos sobre possíveis problemas para o trânsito na região. O MP também alegou que o solo e o lençol freático estavam contaminados, inclusive com gás metano. A área, antes, era ocupada por um depósito de material orgânico, e a decomposição poderia formar gases. A empresa chegou a assinar um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o MP, que acompanhou as investigações ambientais.
“Nos comprometemos a fazer o reaterro e a colocar detectores de aspiração de gás embaixo de qualquer construção. Em 2008, assinamos um TAC, que foi aprovado com unanimidade pelo conselho superior do MP. Prefeitura, Cetesb e todos os órgãos competentes fizeram a aprovação do terreno, fizemos audiências públicas, tudo que era necessário, e foi aprovado finalmente em 2013, quando lançamos o empreendimento. Já foi um sucesso nessa época”, diz Netto.
Embargo atrasou o empreendimento
Mesmo com a autorização para a construção, o embargo aconteceu. “Quando houve o embargo, chamamos os 330 compradores e pedimos dois anos de prazo, o que nos parecia tempo o suficiente para resolver a situação, mas, infelizmente, o caso evoluiu muito pouco no jurídico. Devolvemos todos os pagamentos que tínhamos recebido, que era uma grande quantia, incluindo corretagem”, diz Netto.
“Havia uma preocupação com o meio ambiente, e explicamos que a região era um destino de entulho no passado. Além disso, cruzou o nosso caminho um juiz que não era favorável ao investimento com capital estrangeiro. Sabíamos que estávamos certos e lutamos por muitos anos na Justiça, gastando muitos milhões de dólares em custas jurídicas e vencemos. Mas isso atrasou muito o projeto”, diz Pérez. A decisão só foi revertida sete anos depois, em 2020, e o empreendimento pôde então sair do papel.
O terreno está localizado em uma área contemplada pela Operação Urbana Água Espraiada, da Prefeitura de São Paulo, que definiu uma política de adensamento para a região. É permitido construir no local até quatro vezes a área total do terreno, mas as empresas escolheram construir apenas duas vezes e meia, evitando um adensamento maior.
Perez, da Related, conta que, além das dificuldades burocráticas e legais, o investimento imobiliário no Brasil traz consigo problemas ligados a instabilidades políticas e econômicas. “Quando começamos a construção, há mais de dez anos, o dólar era equivalente a R$ 2,50. Hoje, esse número praticamente dobrou”, afirma.
Proposta de um ‘novo bairro’
A proposta dos imóveis do projeto da Benx é oferecer aos moradores acesso a tudo que for necessário a uma distância de dez minutos, seja para ir ao trabalho ou buscar serviços e lazer. Basta ter dinheiro para pagar por isso.
Hoje, o preço médio do metro quadrado no projeto é avaliado em R$ 25 mil. O preço dos apartamentos de 244 metros quadrados pode ficar em torno de R$ 5 milhões, dependendo das condições do negócio.
Para a moradia, os compradores dos imóveis terão apartamentos com tamanhos de 142 a 384 m² e unidades duplex de até 597 m² nas cinco torres residenciais. Elas têm 47 andares, e as áreas comuns incluem itens que transformam o condomínio em uma espécie de clube.
São academias de musculação, quadras de beach tennis, quadras de tênis cobertas e descobertas, piscinas privativas que podem ser fechadas para festas, áreas com churrasqueira, simulador de golfe e até uma pista de boliche. Há ainda espaços para quem precisa trabalhar de casa e um wine bar desenhado pelo escritório de arquitetura Archea Associati, que projetou a vinícola de Antinori, na Itália, localizada na Toscana.
“Nosso comprador é um empresário de classe média-alta que busca o melhor em termos de arquitetura e design. Esse é um público que viaja e já viu os projetos em Miami e Nova York. Eles gostam que temos uma grande área com todo tipo de facilidade. Não vemos isso em outros projetos em São Paulo”, diz Perez, da Related. O executivo diz já ter construído mais de 100 mil apartamentos, a maioria em Miami e em Nova York.
Região cada vez mais valorizada
A região onde fica o Parque Global passa por uma valorização nos últimos anos. De acordo com especialistas, além de escolas e do Parque Burle Marx, o Parque Global foi um dos fatores que puxaram os preços de imóveis para cima. Na Vila Andrade, o preço do metro quadrado foi de R$ 6.614 por metro quadrado em 2021 para R$ 7.567 em 2024, um aumento de 14,4%, de acordo com dados de fevereiro da FipeZap.
“Era uma região muito marginalizada, com trânsito e ninguém queria vir para o bairro 12 anos atrás. O Parque Global trouxe um reflexo de aquecimento de mercado para a região do Real Parque, que tinha preços de imóveis abaixo da média, sem procura. Hoje, existe uma demanda muito grande, que também afeta a Vila Andrade”, afirma Luana Simões, corretora de imóveis da Zero Onze Imóveis, que atua na região.
Para lidar com o fluxo de moradores que o projeto trará para a região, a Benx precisou fazer obras de melhoria no entorno, como três novas pistas locais na Marginal Pinheiros em toda a extensão do terreno. Há, também, previsão de uma estação de interligação da Linha 17-Ouro do Metrô, que conectará a região ao aeroporto de Congonhas.
O Parque Global é ainda o responsável pelo consórcio que implanta o Parque Linear Bruno Covas. O projeto de 17 Km de extensão visa recuperar a margem oeste do Rio Pinheiros.
Apesar de diferente, o Parque Global tem inspiração em um modelo de sucesso em Nova York, o icônico Hudson Yards, que se tornou atração turística na cidade por ter um prédio com design de colmeia, o The Vessel, e por se conectar ao parque suspenso High Line.
No Brasil, o projeto mais semelhante ao Parque Global, que ainda assim é bem diferente, é o Parque Cidade Jardim, que conta com torres residenciais construídas em cima do shopping Cidade Jardim, com vista para o rio Pinheiros.
“Entre os compradores de projetos imobiliários de luxo, há um mix de compradores que vão morar e que vão vender quando estiverem prontos. O terreno do projeto foi uma pérola. Será difícil replicá-lo na mesma dimensão na cidade de São Paulo”, diz Felipe Abramovay, CEO e cofundador da Pilar, empresa de tecnologia imobiliária para o mercado de alto padrão.
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Apostar na valorização de projetos imobiliários milionários pode trazer retornos financeiros aos compradores. Apartamentos de prédios como o Heritage, da Cyrela, são vendidos atualmente por R$ 60 mil por metro quadrado.
Projeto também tem área comercial
Com a área residencial concluída até 2025, a segunda etapa do Parque Global já está em fase de construção. O novo Centro de Cuidados e Terapias Avançadas em Oncologia e Hematologia, do Albert Einstein, está previsto para ser concluído até o fim de 2026, assim como a torre que abrigará um hotel.
O shopping center (ainda sem operador anunciado) está previsto para ser concluído até 2028. O Parque Global terá, também, um prédio residencial de 52 andares com serviços de hotelaria de uma nova marca do Emiliano, chamada V3rso, e apartamentos menores, de 70 m². Os empresários ainda negociam com universidades para a criação de uma unidade que ficará no complexo imobiliário.
“Quando tivermos a segunda etapa, esse será um dos maiores projetos que já fizemos”, diz Pérez. Ele prevê que o projeto deve estar totalmente concluído em 2030.
