Apesar da estabilidade das taxas de financiamento imobiliário e do recorde de lançamentos de novas unidades, o preço dos imóveis não para de subir no Brasil há, pelo menos, 12 meses. O movimento reflete a crescente demanda aliada à escassez de imóveis em bairros nobres das capitais, o que acaba puxando os preços para cima, especialmente em cidades como São Paulo e no litoral de Santa Catarina.
Segundo dados do Índice FipeZap, o preço do metro quadrado no País subiu 6,07% nos últimos 12 meses terminados em maio, chegando a R$ 8.667. O crescimento é 2,38% acima da inflação do período.
A economista do DataZap, Ana Tedesco, explica que no primeiro semestre de 2024 houve um crescimento no nível real de concessões de crédito imobiliário, a taxa de financiamento imobiliário média permaneceu com um dígito, em torno de 9% ao ano, e o mercado de trabalho seguiu melhorando. “Além disso, o mercado passou por um lento processo de recuperação de preços de venda e locação, que foram deteriorados pela inflação”, diz ela.
Para além do fino equilíbrio de oferta e demanda que dita os rumos dos preços do setor imobiliário, os custos relacionados à construção civil estão em uma fase de alta. Ainda que não seja no patamar da disparada observada na época da pandemia de covid-19, com três anos de aumentos de cerca de 10%, o custo aumentou 3,49% em 2023 e, até maio deste ano, mais 2,07%.
Para o professor de finanças do Insper, Ricardo Rocha, além dos componentes macroeconômicos, outro ponto que afetou os preços de imóveis, especialmente em cidades grandes, como São Paulo, foi a volta aos escritórios no pós-pandemia.
“O que acelera a alta é o fato de que ainda não chegamos ao denominador comum sobre o trabalho presencial ou híbrido. Se isso fizer subir a demanda, o preço também irá subir”, afirma.
O professor também acredita que a questão fiscal seja um ponto importante, em particular, para o público de alta renda. “Como há dúvidas sobre a solidez da questão fiscal do Brasil, as pessoas diversificam os investimentos. Quem tem mais dinheiro vai para o exterior ou compra imóveis.”
O CEO do portal de leilões Zuk, Henri Zylberstajn, diz haver uma forte relação entre os preços do mercado imobiliário e a taxa básica de juros, a Selic, tanto pela remuneração de aplicações financeiras quanto pelo financiamento obtido pelos compradores.
”Toda vez que temos um cenário de queda de taxa de juros, os investimentos alternativos, como os imóveis, ganham protagonismo em relação, por exemplo, à poupança ou a investimentos em renda fixa”, diz ele. Para o executivo, o setor de leilões de imóveis se beneficia especialmente em cenários como o que vivemos em 2024, por vender propriedades com descontos em relação ao preço real de mercado.
Aumento de preços de venda e de aluguéis
No levantamento da FipeZap, o maior aumento foi registrado em São José, em Santa Catarina, um Estado que passa por um ciclo de valorização no mercado imobiliário que dura uma década, puxado especialmente por Balneário Camboriú. Em São José, a alta em 12 meses foi de 15,23%, com preço médio por metro quadrado de R$ 7.543. A cidade, portanto, ainda está longe do topo do ranking de precificação de imóveis, liderado por Balneário, com R$ 13.145.
A capital paulista, epicentro financeiro do ramo imobiliário nacional, também não para de ter aumentos de preços. No último ano, foram R$ 10.936, uma alta de 5,20%.
Enquanto os preços de imóveis anunciados para venda seguem em escalada, os preços dos aluguéis também sobem. A relação entre as duas coisas, segundo especialistas, ocorre porque o consumidor faz a conta do financiamento e a conta do pagamento mensal do aluguel para escolher se vai comprar ou alugar uma moradia.
A cidade de São Paulo teve aumento de aluguéis em 2024, subindo 14,84% em 12 meses terminados em abril, segundo dados da FipeZap. O preço médio por m² no município está em R$ 44,74, gerando uma rentabilidade anual média ao proprietário que aluga seu imóvel de 5,86% ao ano.
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Os bairros responsáveis pelos maiores aumentos de preços na capital paulista foram regiões nobres e muito exploradas por incorporadoras e construtoras, por serem áreas desejadas pelo público de alta renda.
O Itaim Bibi, Pinheiros e Moema têm os maiores preços de aluguéis da cidade, de R$ 87,90, R$ 86 e R$ 69,80 o custo por m², respectivamente. Além de serem as áreas mais caras, também tiveram os maiores aumentos de preços, indo de 14,50% a 17,3% em 12 meses.
De acordo com dados da Brain, o principal motivo da compra de um imóvel em 2024 é sair do aluguel, seguido pela troca por moradia maior e pela saída da casa dos pais. Os casamentos foram motivo para apenas 6% dos respondentes da pesquisa, que traz dados do primeiro trimestre deste ano, em todo o País.
Recorde de entregas e alta de preços
Segundo a Data Lello, em 2024, a capital paulista terá um recorde de entregas de novos condomínios em um único ano. Estão previstos 818 empreendimentos, com cerca de 150 mil apartamentos. A grande oferta poderia impactar nos preços, mas os valores continuam a subir na cidade. Para a economista da DataZap, Paula Reis, o motivo está ligado ao fator macro.
“As mudanças no cenário macroeconômico, com déficit fiscal maior do que o esperado, mercado de trabalho dinâmico e apertado e aumento das expectativas de inflação, sugerem um adiamento da desaceleração do aumento de aluguéis, cujos preços devem continuar a subir acima da inflação.” Segundo Paula, no mercado de venda, a consequente redução do ritmo de cortes da Selic, pode desaquecer a demanda por imóveis, uma vez que o custo do financiamento deve aumentar.
