Quais são as cidades com a maior demanda por imóveis no País? Um novo levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostra que mercados do Sudeste, Centro-Oeste e Sul têm os maiores potenciais de vendas para construtores ou mesmo investidores do mercado imobiliário.
No segmento de alto padrão, São Paulo é o município que ocupa a primeira posição no ranking, seguido por Goiânia e Florianópolis. Já no médio padrão, Goiânia lidera, seguida por São Paulo e Florianópolis. No econômico, o pódio muda bastante. Curitiba ficou com o primeiro lugar, enquanto Fortaleza e São Paulo vieram na sequência.
O levantamento, chamado Índice de Demanda Imobiliária (IDI-Brasil), considerou itens como demanda por imóveis, dinamismo econômico da cidade e saturação de mercado. Foram avaliados 61 municípios no País, na análise feita por uma parceria da CBIC com o Ecossistema Sienge, CV CRM e Grupo Prospecta.
Segundo especialistas, o segmento de alto padrão é o único imune à flutuação da taxa de juros. Esse público depende menos do financiamento imobiliário e, no geral, faz compras com finalidade de moradia. Já o segmento econômico conta com o auxílio de programas sociais, como o Minha Casa, Minha Vida, que oferece taxas fixas de financiamento. Por outro lado, a classe média é a mais afetada por flutuações da Selic e esse público tende a ter menor poder de compra em tempos de juros altos, o que pode levar mais essa classe a morar de aluguel.
O presidente da CBIC, Renato de Sousa Correia, conta que o mercado de alto padrão se destacou em cidades de diferentes regiões do País devido às características pertinentes a cada uma. “Goiânia tem sido uma cidade bem pujante com relação ao alto padrão, já crescendo ao longo do tempo. São Paulo, naturalmente, sempre foi o berço de alto padrão. Florianópolis tem renda alta”, afirma.
Correia diz que o estudo não faz distinção entre quem compra para morar ou para investir, colocando o imóvel para locação, mas afirma que os investidores são dois a cada dez compradores, em média. “É lógico que não depende só do índice. Depende de como o produto é desenhado, sua localização e preço. Existe uma série de fatores para você definir, mas não será por falta de clientes”, diz.
Em São Paulo, não faltam empresas que criam projetos para o segmento de alto padrão. As maiores companhias de capital aberto que atuam no luxo têm projetos na capital paulista, como é o caso de Cyrela, Eztec, Lavvi, Even, Mitre, entre outras.
A Cyrela tem acelerado os lançamentos de alto padrão e luxo na capital paulista, seu principal mercado. A empresa lançou projetos como o Vista Cyrela by Armani/Casa, na rua Bela Cintra, e o Eden Park by Dror, na antiga fábrica da Kibon, no Brooklin. Os apartamentos são vendidos por milhões de reais e se valorizam ainda mais quando são entregues.
Exemplo disso é o Heritage, lançado em 2017 em parceria com a Pininfarina. No lançamento, as unidades de até 570 metros quadrados (m²) eram vendidas a R$ 28 mil em 2017. Atualmente, o preço é de até R$ 95 mil por m².
“Nosso propósito é ir além do concreto, proporcionando experiências memoráveis, uma conexão única entre espaço, design e qualidade de vida, consolidando o Brasil no cenário global dos empreendimentos mais exclusivos do mundo”, afirma Efraim Horn, CEO da Cyrela.
O diretor-executivo da imobiliária de luxo Coelho da Fonseca, Luiz Alfredo Coelho da Fonseca, conta que a cidade de São Paulo tem se consolidado como um mercado de alto padrão e, apesar da importância da localização em bairros nobres, os compradores estão atentos também a outras características das propriedades.
“Os compradores de imóveis de alto padrão em São Paulo estão cada vez mais exigentes e atentos a fatores que vão além da localização privilegiada. Hoje, eles valorizam ambientes amplos e integrados, áreas verdes, varandas espaçosas e infraestrutura completa de lazer e bem-estar. Além disso, segurança, tecnologia embarcada e sustentabilidade tornaram-se diferenciais essenciais”, afirma.
Coelho da Fonseca diz ainda que regiões como Jardim Guedala e Alto de Pinheiros têm alta procura por condomínios horizontais, enquanto bairros como Jardins, Moema e Itaim Bibi estão se destacando por lançamentos verticais de alto padrão.
Goiânia
Em Goiânia, o mercado imobiliário tem se desenvolvido consideravelmente nos últimos anos. Segundo dados do índice FipeZap, o preço médio do m² de imóveis residenciais na cidade subiu de R$ 4.303 no começo de 2020 para R$ 7.929 no final de 2024.
O presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-Go), Felipe Malazzo, conta que o município passou a se desenvolver mais rapidamente a partir de 2007, com uma revisão do plano diretor que favoreceu o adensamento dos eixos e que a localização estratégica para os empresários do agronegócio também foi um fator importante para aumentar a demanda por imóveis de alto padrão. Porém, o mercado é atendido por empresas regionais.
“As construtoras de Goiânia são excepcionalmente locais. Goiânia teve um fato em 2009, 2008, que foi muito procurada pelas grandes incorporadoras do Brasil. Aquelas de capital aberto, especialmente. Mas, quando chegaram aqui, elas se depararam com uma realidade muito diferente do comum. As construtoras têm um domínio excepcional do processo construtivo, com uma qualidade acima da média nacional”, afirma.
O CEO da construtora Sousa Andrade, Murilo Sousa Andrade, conta que a empresa se desenvolveu a partir de 1997, quando foi fundada por seu pai, Adão Luiz de Andrade. Desde então, foram entregues 36 empreendimentos imobiliários. Em 2024, a empresa lançou dois projetos de alto padrão e viu suas vendas crescerem rapidamente. “De 2023 para 2024, foi um salto de R$ 30 milhões para R$ 160 milhões no alto padrão”, afirma o executivo.
Os projetos têm plantas amplas, com tamanhos de 200 m² a 400 m², e cada apartamento é vendido por valores de R$ 3 milhões a R$ 6 milhões. Andrade afirma que os empreendimentos são projetados para serem únicos, o que ajuda a elevar o preço e também a atrair compradores.
O projeto chamado Ryad tem inspiração em construções milenares do Marrocos, enquanto o Bauhaus remonta à primeira escola de arquitetura e design. “Quem escolheu morar no Bauhaus tem a certeza que aquele prédio nunca vai ser copiado porque ele é muito customizado”, diz Andrade.
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Florianópolis
Já Florianópolis tem uma valorização imobiliária puxada pelos altos preços de imóveis em Balneário Camboriú, que tem o preço de m² residencial mais caro do País. Além da demanda dos moradores da cidade, ela tem conseguido atrair investidores que compram imóveis para lucrar com locação com contratos de curta, média ou longa distância.
Fundada em 2006, a ARV é uma empresa especializada em gestão e administração de obras residenciais e comerciais de alto padrão em Florianópolis. A empresa atua tanto em parcerias com construtoras, por meio da modalidade de negócio conhecida como SPE (Sociedade de Propósito Específico) quanto incorporando empreendimentos.
O gerente comercial da companhia, Bruno Morais, conta que os apartamentos na cidade tem sido procurados pelo público local para moradia e por investidores brasileiros e do exterior, como da Argentina e da Europa. Nos projetos que são feitos por SPE, os apartamentos são vendidos a preço de custo, oferecendo a eles a mesma rentabilidade que a do incorporador. Os clientes são selecionados pelo time da empresa e, normalmente, são empresários que fazem os investimentos como pessoas físicas. Enquanto alguns deles compram as propriedades para investimentos, outros acabam se mudando para elas.
Segundo Morais, entre lançamento e entrega, os imóveis podem se valorizar cerca de 40%.
Um dos projetos mais recentes da empresa é o Privilége Cacupé, que é de frente para o mar e tem unidades sendo vendidas por R$ 2 milhões, em plantas com três suítes. Em outros projetos, a empresa também vende apartamentos no formato estúdio com preços que partem de R$ 300 mil.
A ARK já fez 12 projetos desde a sua fundação e planeja aumentar o número de prédios incorporados. “Temos um plano de até 2030 já estar com umas quatro ou cinco obras entregues dos empreendimentos incorporados”, diz Morais.
