Reduzir dívidas, distribuir dividendos e investir mais nos centros de conveniência. Esses serão os destinos dos R$ 865 milhões a serem levantados pela São Carlos Participações - empresa controlada pelas famílias Lemann, Telles e Sicupira - com a venda de quatro prédios de escritórios fechada nesta semana, uma das maiores transações imobiliárias do ano. Quem conta é o presidente da companhia, Felipe Góes, em entrevista.
O comprador dos ativos não foi revelado, mas o Estadão/Broadcast apurou que se trata de um fundo da gestora Kinea que ainda fará a abertura da captação de recursos. Portanto, a conclusão da venda está sujeita à confirmação. São Carlos e Kinea não comentam.
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Góes diz apenas que, do lado da empresa, a venda representa a continuidade na estratégia de reciclagem de ativos que já vinha sendo colocada em prática. Ao longo do ano, a São Carlos já havia obtido R$ 507 milhões com a venda de outros empreendimentos, chegando agora a R$ 1,37 bilhão.
“Essa foi uma operação em linha com o que já vínhamos fazendo. Foi uma venda oportunística de ativos consolidados e que vai nos permitir entregar bons resultados aos acionistas”, afirma o executivo. “Esse é o nosso negócio: comprar imóveis com potencial de desenvolvimento, criar valor e, quando estiverem consolidados, vendermos.”
Uma vez concluída a venda, os recursos irão principalmente para o pré-pagamento de dívidas com custo mais alto. Com isso, a alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e o valor do portfólio) deve baixar de 26,1% para cerca de 12%, estima. Hoje, a empresa tem dívida líquida de R$ 1,3 bilhão, com custo médio em 11,9%.
Outra parte do dinheiro irá para os acionistas, na forma de distribuição de dividendos, cujo montante e prazos ainda serão definidos. Segundo Góes, não houve demanda específica dos acionistas para a venda dos ativos. As negociações foram motivadas apenas pelas oportunidades de mercado e fazem parte da estratégia já consolidada do grupo, afirma.
A São Carlos é controlada por filhos e outros parentes de Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira, acionistas de referência das Americanas, que protagoniza um dos maiores escândalos da história empresarial brasileira. Os três investidores já foram acionistas diretos da São Carlos, mas transferiram suas ações para os familiares em 2016. As empresas são “totalmente independentes e não têm nada a ver uma com a outra”, frisa Góes.
Por fim, parte dos recursos vai para investimentos na Best Center, braço de centros comerciais da São Carlos. O grupo tem 45 unidades desse negócio e enxerga demanda para o desenvolvimento de mais. “Temos terrenos já identificados para aquisição e desenvolvimento”, cita o executivo.
Compra e venda
Os prédios negociados pela São Carlos nesta semana ficam no Rio e em São Paulo. São eles: Centro Empresarial Botafogo, Morumbi Office Tower, Corporate Plaza e Alameda Santos 2477. Ao todo, têm 58.875 m² de área bruta locável (ABL), com uma ocupação na faixa de 90% a 95%, bem acima da média de mercado, que é de cerca de 70% a 75%.
A venda deve gerar uma Taxa Interna de Retorno (TIR) real, após impostos do portfólio, de 27,3% ao ano. Já o cap rate (razão entre o faturamento anual com aluguéis do imóvel sobre o seu valor de venda) foi de 7,4%.
Os termos foram considerados saudáveis por analistas do Bradesco BBI e do Itaú BBA, uma vez que o valor total da venda representa cerca de 60% do valor de mercado da São Carlos, o que destrava valor para os acionistas. Outro ponto é que a companhia deverá reduzir suas despesas com pagamento de juros futuramente, em função da desalavancagem.
O presidente da São Carlos acrescenta que a reciclagem de ativos é uma estratégia contínua da empresa. “Sempre que tiver oportunidade de desmobilização de ativos com geração de valor, vamos fazer. Até o fim do ano, não temos mais nada no radar, mas vamos continuar as conversas com potenciais compradores.”
Segundo Góes, cada vez mais gente vem “batendo na porta” da empresa para discutir possíveis vendas de ativos. O movimento decorre da queda dos juros e da tendência de aumento das captações de recursos por fundos de investimentos imobiliários. “Aumentou o apetite do mercado”, relata.
