Os imóveis localizados nos bairros nobres de São Paulo, além de terem os maiores preços de compra e venda, também têm os maiores valores de condomínio. Vila Nova Conceição, Itaim Bibi, Vila Olímpia, Moema e Jardim Europa são as regiões com as taxas mais altas da cidade, chegando a custar, em média, R$ 1,4 mil por mês em um apartamento de 100 metros quadrados (m²).
Segundo levantamento feito pela startup imobiliária Loft, com base em 1,5 milhão de anúncios em plataformas digitais, o custo se manteve estável desde o começo do ano na maioria dos 30 bairros analisados. Os maiores aumentos foram no Jardim Paulista, no Jardim América e no Alto da Lapa, com altas de 3,44%, 2,93% e 2,69%, respectivamente. O ranking mostra que 12 bairros tiveram queda no preço médio do condomínio desde janeiro até setembro, entre eles Sumaré, Vila Nova Conceição e Paraíso.
O CEO da plataforma de leilão de imóveis Zuk, André Zukerman, diz que diversos fatores influenciam nos preços dos condomínios de imóveis e que os consumidores da empresa têm buscado cada vez mais apartamentos em vez de casas comuns.
“A localização é um fator muito relevante na precificação em condomínios em SP e a variação de preço por conta desse item costuma ser bem alta. Cada bairro se torna atraente por alguma especificidade, às vezes pelo seu potencial econômico, qualidade de vida, entretenimento e acesso ofertado pela região, como no caso das áreas mais nobres, assim como a falta de segurança ou acesso, como no caso da região central”, diz Zuckerman.
O gerente de dados da Loft, Fábio Takahashi, diz que preço do condomínio é um fator muito importante na decisão de onde morar, e que as regiões mais nobres da cidade tendem a ter preços mais altos nessa taxa por conta do grau de exigência elevado dos moradores com serviços e manutenção das áreas comuns.
“O ranking mostra um panorama da região, mas é uma média de preços. Dentro do bairro, há diferenças. O tamanho do condomínio é muito importante. Quanto mais apartamentos, mais diluída é a taxa. Quanto menor, maior é a privacidade do morador, mas mais alto é o valor do condomínio”, diz.
Segundo Takahashi, o consumidor brasileiro não tem uma opinião única a respeito de qual é o fator mais importante em um condomínio. “Cada cidade tem suas preferências. Em Porto Alegre, o comprador do imóvel faz questão da churrasqueira. No Rio, a piscina é o mais importante. Já em São Paulo, apesar de a piscina ser importante, o que mais pesa na decisão de compra do imóvel de condomínio é ter uma academia”, afirma.
De acordo com a Loft, a presença de piscina — mesmo que pouco utilizada — eleva em R$ 245, em média, a taxa de condomínio. Já a academia, em R$ 11.
Para a diretora de marketing da Lello Condomínios, Angélica Arbex, a taxa condominial varia de região para região por conta das características mais comuns nos prédios de cada bairro. “O condomínio é uma conta de somar e dividir. As taxas de condomínio precisam fazer frente às despesas. No condomínio, 50% são custos de obra de segurança, limpeza e zeladoria. 20% vão para contratos de elevador bomba, portões e administração de condomínio, 20% para despesas de energia e água e 10% para despesas gerais. O condomínio que faz a lição de casa guarda 5% em fundo de reserva e fundos de obras de manutenção”, diz.
Oscilação de preços
Angélica afirma ainda que os condomínios devem repassar reajustes de inflação no valor da taxa, mesmo que essa não seja uma medida popular. “Não repassar a inflação é uma das maiores bobagens que um administrador pode fazer. Preços de contratos e salários de funcionários sobem. Sem aumentar o condomínio, é preciso usar a reserva. O bom sindico faz esse reajuste, mantém a reserva e a valorização do prédio. A valorização do condomínio é dependente da forma como ele é gerido”, afirma.
Sócia da assessoria de investimentos HCI Invest e planejadora financeira pela Planejar, Wanessa Guimarães lembra que o preço do condomínio é algo crucial na decisão de compra e deve ser investigado com tempo e cuidado para evitar surpresas desagradáveis.
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“Antes da compra, é crucial realizar uma análise abrangente. Comece verificando a inadimplência dos condôminos, um indicador da saúde financeira do condomínio. Condomínios com altas taxas de inadimplência podem estar sob pressão financeira e enfrentar aumentos de despesas para compensar. Avaliar se a família realmente necessita dos serviços que o condomínio oferece é igualmente importante”, diz Wanessa.
A especialista lembra que os preços ainda podem subir com o tempo devido a despesas com manutenção, obras, segurança e inflação. “Participar ativamente das assembleias de condomínio, analisar as decisões que impactam as despesas e estar ciente das finanças condominiais são medidas para minimizar esse risco”, afirma Wanessa.
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