Os prédios comerciais mais caros da Faria Lima geram aos seus donos aluguéis de R$ 250 a R$ 300 por metro quadrado (m²), somando rendimento mensal milionário. O valor chega a ser até três vezes a média de preço cobrado no aluguel de espaços comerciais na cidade, que é de R$ 100. Um levantamento da JLL, feito a pedido do Estadão, mostra quais são as empresas que são donas dos prédios mais caros do eixo comercial da Faria Lima. Além de grandes grupos nacionais, o levantamento traz nomes internacionais, como a Brookfield, BlueStone Investimentos e o JPMorgan.
A lista de prédios que simbolizam a região inclui o Birmann 32, o prédio da Baleia; o Faria Lima Plaza (sede da Uber e da Shoppe); e o Pátio Malzoni (sede do Google, do BTG e do Banco Master). O Birmann 32 foi incorporado pela Faria Lima Prime Properties, empresa que tem como maior acionista o Grupo Partage, holding imobiliária da família Baptista. O edifício de 25 andares foi concluído em 2020 e tem cerca de 50 mil m², com tamanho médio da laje de 1.882 m².
O Grupo Partage, do empresário Ricardo Baptista, um dos sócios do grupo farmacêutico Aché, apostou na Faria Lima quando ainda era uma região comercial em desenvolvimento e hoje colhe os frutos. Com 51% do prédio da baleia, o grupo tem participações majoritárias também nos edifícios Birmann 29 e 31, além de ter parcela do Faria Lima Square junto com a Brookfield.
Baptista diz que a empresa tem porcentuais até mais elevados do que os que aparecem no ranking da JLL por ter participações em outros negócios que detém parcelas dos prédios. Segundo ele, no Birmann 29, a participação é de 57%.
Para Baptista, o Plano Diretor estimula mais o desenvolvimento de prédios residenciais do que comerciais, o que contribui para o aumento de preços de aluguéis nos edifícios existentes na Faria Lima.
Um dos desafios principais da região é a necessidade de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Esses créditos construtivos são vendidos em leilões da Prefeitura, com arrecadação destinada a obras públicas. Porém, há diferença do quanto é preciso para construir edifícios residenciais e comerciais, fora que o Cepac na região é raridade.
“Quando você vai construir o prédio, você precisa comprar o Cepac. Enquanto um metro quadrado do residencial você precisa comprar 0,8 Cepac, no comercial você precisa comprar 1,5 Cepac”, afirma Baptista ao Estadão. No último leilão de Cepacs feito pela Prefeitura, cada um custava R$ 17,6 mil.
A escassez de novos projetos comerciais de alto padrão na cidade e a falta de terrenos na Faria Lima elevam os preços de locação na região. As empresas locatárias, em geral, são dos segmentos financeiro, advocacia, tecnologia e indústria. Na visão de Yara Matsuyama Poli, diretora de locação de escritórios na JLL, ser proprietário na Faria Lima é um ótimo negócio.
“Na Faria Lima, o trabalho presencial continuou forte mesmo nos anos de pandemia. Em 2022, quando o mercado tentava retomar, a região conseguiu absorver novas locações, se mantendo estável na ocupação. No fim de 2023, vimos uma redução da movimentação. Naturalmente, os preços foram subindo e o mercado se acomodou organicamente, com baixíssimas intervenções de devolução e um movimento estável de demanda”, afirma Yara.
Segundo Gustavo Favaron, CEO do GRI Club, clube de relacionamento do setor imobiliário, depois da pandemia, os escritórios ganharam um papel de proporcionar novas experiências aos funcionários, com instalações modernas e criativas. E, nesse aspecto, os edifícios de alto padrão da Faria Lima se destacam por dar as condições necessárias para as equipes interagirem e serem criativas. Isso ajudou a elevar os preços dos aluguéis e a manter a procura em alta.
“Antigamente, as pessoas iam para o escritório para trabalhar. Hoje as pessoas não vão para trabalhar, vão para construir relacionamentos, para construir experiências, para construir a cultura corporativa”, diz Favaron.
De acordo com os proprietários, devido à baixa vacância nos prédios mais desejados da cidade, há até fila de espera de novos inquilinos.
Venda para o Itaú
Com R$ 27 bilhões de ativos imobiliários sob gestão no Brasil, a gestora de fundos canadense Brookfield tem seus principais edifícios na área nobre da Faria Lima. Os endereços nos números 3.400, 3.500 e 3.600 eram da empresa.
No começo deste ano, o Itaú BBA decidiu comprar o prédio que ocupa, o Faria Lima 3.500, por R$ 1,46 bilhão. Considerando a área de 25 mil metros quadrados (m²), o negócio foi de R$ 58 mil por m². O edifício foi construído em 2012 pela Tishman Speyer.
Para o presidente da Brookfield Properties, Hilton Rejman, a proposta atraente do Itaú BBA veio após ofertas de outros compradores. “Nosso negócio é fazer uma aquisição, fazer a gestão desse ativo e depois, num prazo de cinco a sete anos, vender esse ativo. Já estava no nosso pipeline (plano de negócios) um dia vender esse ativo”, afirma.
Segundo Rejman, devido a essa estratégia, todos os prédios da companhia seguem a mesma lógica e, por isso, vendê-los é uma possibilidade.
Em 2021, a Syn, empresa fundada por Elie Horn, da Cyrela, que detém 23,58%, vendeu participações majoritárias nos edifícios Faria Lima Financial Center, Faria Lima Square, JK 1455 e Miss Silvia Morizono para a Brookfield. O valor do negócio foi de R$ 1,77 bilhão.
A Syn faz hoje gestão de prédios da gestora canadense na Faria Lima, e ainda detém pequena parcela deles, segundo o levantamento da JLL. Nos escritórios, sete a cada dez clientes são do mercado financeiro. “Temos clientes com mais de 15 anos em carteira, o que comprova nossa eficiência na gestão do ativo”, afirma Juliana Cavalcante Morandeira, diretora comercial e de novos negócios da Syn.
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Embora os prédios já tenham cerca de 20 anos, Juliana diz que a Syn faz modernizações nos edifícios, além de oferecer comércios e serviços, como máquina para compra de vinho, café e bicicletário com vestiário e chuveiro.
“Antes, a decisão da empresa por um espaço corporativo estava vinculada à moradia dos executivos de alto escalão. Hoje, tudo conta, desde a experiência do executivo e do funcionário dele até a facilidade de acesso”, diz.
As demais empresas que detêm participações em prédios na Faria Lima foram procuradas e não responderam ao contato da reportagem. O BTG Pactual, administrador de fundos de investimento imobiliário que têm parcelas dos edifícios citados, optou por não se pronunciar.
Atualização: A Syn diz não possuir mais participação nos prédios, que passaram a ser integralmente da Brookfield. A JLL reitera que a Syn ainda detém parcelas nos edifícios.
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