Após passar por um boom imobiliário nos últimos 12 meses devido às obras do metrô e mudanças de zoneamento que aumentaram o potencial construtivo, Perdizes tornou-se o bairro de São Paulo com mais imóveis que “sobraram” de lançamentos imobiliários. O dado referente a maio deste ano consta de um novo levantamento da empresa de pesquisa e consultoria Brain sobre as regiões da capital paulista com a maior quantidade de edifícios residenciais que ainda não tiveram todas as suas unidades compradas depois do lançamento.
Pinheiros e Vila Mariana, dois bairros muito procurados por construtoras devido aos altos preços do metro quadrado e alta demanda dos consumidores, integram o pódio dos bairros com mais estoque disponível. Grandes nomes do mercado imobiliário atuam nessas regiões, como Cyrela, Tecnisa, Idea!Zarvos, Setin, Gafisa e Trisul. Os bairros Santo Amaro, Vila Prudente, Vila Clementino, Vila Andrade, Butantã, Vila Guilhermina e Bela Vista completam o ranking.
Segundo especialistas, os imóveis que ficam mais tempo no mercado normalmente são aqueles que não têm as características mais buscadas, como apartamentos sem vaga de garagem, com número de quartos considerado inadequado, localizados em um andar muito baixo ou com vista ruim, ou mesmo aqueles com eventuais diferenças entre o projeto e a entrega, que levam a devoluções. Contudo, a dificuldade de obter financiamento com juros baixos também é um fator que limita o potencial das vendas.
O conceito de estoque no mercado imobiliário, vale notar, é usado não só para se referir a imóveis que não foram vendidos até a conclusão do projeto, mas também àqueles que estão à venda ainda na etapa de lançamento e de obras. Em todos os casos, a demora nas vendas é prejudicial às empresas do setor imobiliário.
“Nem sempre os lançamentos são bem-sucedidos (como previsto), portanto, é normal que as grandes incorporadoras tenham estoques. Existem alguns riscos, especialmente com relação à estratégia de vendas. O envelhecimento do estoque pode se tornar um problema, dada a perspectiva de custo e a necessidade de aplicação de descontos e ofertas especiais, reduzindo a margem dos projetos”, afirma o analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo.
Por isso, apesar de imóveis normalmente terem preços mais baixos quando são comprados na planta logo que são lançados, as unidades de estoque podem ter descontos negociados com mais facilidade, especialmente quando estão há muito tempo disponíveis e reduzindo a margem de lucro dos projetos. Para o comprador, além do preço, há o benefício de o apartamento já estar disponível para uso imediato após a compra.
Segundo o planejador financeiro pela Planejar, Carlos Castro, a compra de imóveis de estoque, especialmente os que já foram construídos e entregues, podem representar uma boa oportunidade de compra para o consumidor, desde que sejam tomados cuidados como avaliação de rede elétrica e hidráulica, bem como da infraestrutura da região.
“Quando há estoque, é comum que os imóveis sejam comercializados com desconto porque o incorporador precisa melhorar o fluxo de caixa. Nessa situação, há vantagens, como condições mais flexíveis de pagamento e negociação de taxas e financiamento. Se o imóvel já estiver pronto, a entrega é rápida e pode ser visitado mesmo antes da compra para entender se atende ou não às necessidades do consumidor. Por outro lado, é preciso ter cuidado com imóveis de estoque. É preciso entender por que eles não foram vendidos. Pode haver alguma condição que não atraiu o consumidor ou o valor de venda não condiz com o valor de mercado da região”, afirma Castro.
O preço médio de imóveis com um quarto em São Paulo foi de R$ 447 mil, com tamanho de 30 m². Já os apartamentos de dois dormitórios tiveram preço médio de R$ 461 e tamanho de 44 m². O salto para os lançamentos de três dormitórios é maior, custando em média R$ 1,75 milhão, com 104 m². Os grandes apartamentos, com quatro quartos e tamanho de 190 m², tiveram preço médio de R$ 4,3 milhões. Na média geral, um apartamento novo em São Paulo custa atualmente R$ 717 mil, com 51 m², resultando no preço de R$ 14 mil por m².
Entre os lançamentos imobiliários voltados ao segmento econômico, ou seja, ao consumidor de baixa renda, os preços são mais baixos, indo de R$ 223 mil com um quarto e área de 29 m² até R$ 530 mil com três dormitórios e área de 63 m².
Segundo os dados da Brain, 76,7% dos empreendimentos lançados já foram vendidos, mas há um estoque que representa quase um a cada quatro apartamentos lançados.
A MRV é a empresa que tem maior estoque no País. Com atuação em todo o Brasil, algo incomum no setor, o volume do estoque da companhia no segundo trimestre deste ano é de R$ 10 bilhões, sendo que 2,4% se referem a projetos concluídos (os demais estão em lançamento ou construção).
Segundo dados do primeiro trimestre, a Cyrela tinha R$ 1,4 bilhão em ativos de estoque, sendo que vendeu em três meses 11% do estoque de R$ 1,5 bilhão com o qual iniciou o ano. Também voltada ao segmento de alta renda, a Eztec encerrou o semestre com estoque de R$ 2,5 bilhões, redução anual de 7,4%. Em março, a Tecnisa tinha R$ 1,2 bilhão em estoque, sendo 6% referentes a empreendimentos concluídos.
Entre as empresas voltadas ao segmento econômico, a Cury fechou junho com R$ 1,7 bilhão em estoque, sendo que apenas 1,5% são de projetos concluídos, enquanto os demais são de lançamentos ou obras. A Tenda tinha, em março, estoque de R$ 1,9 bilhão, aumento de 7% ante igual período em 2023. Já a Direcional encerrou o segundo trimestre com estoque de R$ 4,6 bilhões. Vale notar que nem todas as empresas mencionadas atuam exclusivamente na capital paulista, mas também em cidades do interior e outras capitais.
Enxurrada de lançamentos
Segundo a Brain, mais de 100 mil unidades foram vendidas mensalmente entre março e maio deste ano, a maior alta consecutiva da série histórica. O ritmo acelerado de vendas chega até mesmo a superar o de lançamentos neste ano, após um 2023 com mais lançamentos do que vendas.
O CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araujo, diz que a redução de lançamentos tem relação não com a velocidade de vendas ou de obras, mas de permissões para a construção de novos projetos em São Paulo. Com isso, diz, pode haver uma enxurrada de lançamentos no segundo semestre.
“O baixo volume de lançamentos, em especial nos segmentos de classe média alta e altíssima nos primeiros cinco meses de 2024, foi algo excepcional. Decorreu da não aprovação, desde o fim de 2023, de novos empreendimentos por parte da prefeitura, pela indefinição de valores de outorga (onerosa do direito de construir) para esse tipo de empreendimento, pela não aprovação ainda no Plano Diretor, o que ocorreu apenas no final de junho”, diz.
O crescimento de lançamentos dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, segundo Araujo, se deu não só pelo aumento do subsídio do governo no ano passado, mas também porque os projetos não tinham que lidar com a outorga onerosa do direito de construir, como os de padrões mais elevados. Essa outorga é um instrumento jurídico usado pela prefeitura para arrecadar recursos para investir no desenvolvimento urbano, normalmente necessários devido ao aumento do fluxo de moradores na região de grandes empreendimentos imobiliários.
“Empreendimentos econômicos, de Minha Casa, Minha Vida, empreendimentos populares, não têm necessidade de pagar outorga, então eles continuaram sendo aprovados este ano pela prefeitura. Ou seja, eles puderam, inclusive, ter até períodos de crescimento”, afirma Araujo.
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Bairros com mais lançamentos
Em lançamentos, os bairros que tiveram mais novos projetos anunciados para venda foram Mooca, Pinheiros, Perdizes, Vila Andrade e Santo Amaro.
Enquanto as vendas vão bem entre os lançamentos, o mercado em geral, considerando os usados, anda devagar em 2024.
Dados do Creci-SP mostram que as vendas de imóveis na cidade caíram 21,56% no acumulado do ano até abril. Devido às dificuldades de obter financiamento imobiliário com taxas acessíveis, 55,84% das transações foram efetuadas com pagamento à vista.
Já quem não consegue comprar um imóvel hoje tem optado pelo aluguel, que subiu 8% neste ano devido à alta da demanda e à baixa movimentação do IGP-M, normalmente usado para reajustar contratos do tipo. Esse movimento leva os proprietários a buscarem novos contratos com preços de aluguéis mais elevados.
