O preço dos imóveis teve crescimento real em 2024 - isto é, subiu acima da inflação no período -, mas caminha para uma evolução mais branda em 2025. A tendência, de acordo com estimativas de agentes de mercado, é avançar agora mais alinhado com a inflação.
No ano passado, o preço médio dos imóveis no País cresceu 7,7%, de acordo com pesquisa FipeZap divulgada nesta terça-feira, 7. O resultado superou a inflação estimada para o ano, de 4,64%.
Na maior cidade do País, São Paulo, o aumento foi de 6,56%. As capitais com as maiores altas foram Curitiba (18,0%), Salvador (16,38%) e Belo Horizonte (12,53%). Já as capitais com as menores altas foram Rio de Janeiro (3,13%) e Brasília (3,71%). Não houve recuos de preços nas capitais.
O Índice Fipezap é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) com base nos anúncios de classificados de imóveis residenciais prontos em um total de 56 cidades. A pesquisa apura os valores pedidos, não os valores dos negócios fechados.
O que motivou o crescimento nos preços ao longo do ano foi uma combinação de demanda aquecida da população, tendo como base o desemprego em queda, a renda em alta e os incentivos de programas públicos para habitação popular. “Vimos a busca por imóvel crescendo. E ainda hoje ela se mantém em um patamar alto”, disse o gerente de Pesquisa e Inteligência de Mercado do Grupo OLX, Coriolano Lacerda, que está à frente da pesquisa Fipezap.
Lacerda lembrou que, no começo de 2024, havia expectativa de queda dos juros, o que se confirmou nos primeiros meses do ano, impulsionando a demanda por imóveis e a liberação de financiamentos bancários para a aquisição da casa própria. Esse quadro foi revertido só no fim do ano, quando os juros voltaram a subir.
“O financiamento ajudou bastante a deixar a demanda por imóveis aquecida. Hoje, os juros estão crescendo, o que tira muitas pessoas do jogo”, ponderou. “A expectativa ainda é de demanda alta por imóveis em 2025, mas esperamos que o mercado imobiliário tenha uma dinâmica menor. Então, a expectativa para o preço dos imóveis é de uma alta mais em linha com a inflação, em torno de 5%”, estimou Lacerda.
Bancos como Caixa, Santander, Itaú e BRB, por exemplo, já elevaram as taxas do crédito imobiliário, enquanto outras instituições devem seguir o mesmo caminho. Na prática, isso representa elevação do valor da parcela, o que reduz a capacidade de pagamento da população e diminui o número de famílias aptas a fechar negócio.
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O aumento de 1 ponto porcentual no juro do financiamento imobiliário tira em torno de 550 mil famílias do mercado, calculou Ana Maria Castelo, coordenadora de estudos da construção na Fundação Getulio Vargas (FGV). “Acho que o mercado de imóveis de médio e alto padrão vai sofrer. É difícil manter a tendência recente”, disse Castelo.
Custos sob pressão
O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Renato Correia, afirmou que 2025 será “muito desafiador” para as construtoras devido aos aumentos dos custos de mão de obra, materiais e do capital. “O resultado disso será uma alta no preço final dos imóveis, o que não é bom nem para o empresário, nem para o consumidor final”, destacou.
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) aumentou 6,34% nos últimos 12 meses até novembro. Neste período, o custo com a mão de obra cresceu 8,22% e o custo com materiais e equipamentos avançou 5,18%. Dessa forma, os custos da construção aumentaram mais que a inflação oficial do País.
A tendência é as empresas fazerem o repasse do custo maior de produção para o preço dos imóveis se quiserem manter a margem de lucro, disse o presidente da CBIC. Mas isso não será tarefa fácil. “A reação dos preços não é diretamente proporcional à elevação dos custos. Muitas vezes a alta dos materiais ultrapassa a alta do preço final. Isso é porque o bolso do consumidor não sobe na mesma proporção. Então, vamos ter dificuldade de elevar o preço, mas empresas vão ter que fazer isso para preservar a margem”, afirmou.
O diretor institucional da imobiliária Lopes, Cyro Naufel, concorda que as construtoras terão que lidar com aumento nos custos de construção e no financiamento das obras, o que, inevitavelmente, implicará em subida no preço final dos imóveis, com efeitos generalizados. “Quando o imóvel novo sobe de preço, ele puxa para cima o usado”, disse, lembrando que muitas pessoas vendem a moradia para dar entrada na compra de outra.
Naufel afirmou que, apesar das complicações provocadas pela subida dos juros, tem uma visão otimista para o mercado imobiliário em 2025. Ele acredita que os lançamentos e as vendas devem subir cerca de 5% a 10%, muito pautados pela demanda considerada resiliente, bem como pelo lançamento de projetos do Minha Casa Minha Vida (MCMV), segmento em que os juros são subsidiados.
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