O preço dos imóveis residenciais em 2023 deve subir de forma mais moderada depois da valorização registrada neste ano. A visão de analistas e empresários é que os valores devem andar, na média, em um passo mais semelhante ao da inflação.
Há uma perspectiva de que o mercado imobiliário sofra algum desaquecimento devido à perda no poder de compra das famílias pelos efeitos da inflação passada e do endividamento, combinado com o aumento nas taxas de juros dos financiamentos – fatores que enfraqueceram a demanda. Não se trata de uma crise, mas de um nível de atividade um pouco menor na comparação com o ano anterior.
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“Dificilmente os aumentos de preços que vimos em 2022 vão se repetir em 2023. Deve haver algum aumento, sim, mas numa escala menor”, estimou o coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Alberto Ajzental.
“Vimos uma inflação alta no País, mas os salários não subiram da mesma forma. Então, ficamos mais pobres. E a taxa de juro do financiamento não deve cair tão cedo”, observou Ajzental. “A saída para o consumidor vai ser escolher um imóvel menor ou em área mais distante do planejado inicialmente.”
Há também o peso das incertezas sobre os rumos do País. Isso é típico dos momentos de transição de governos, mas atrapalha quem vai tomar uma decisão que envolve desembolsos expressivos. Tanto que o movimento nos estandes das construtoras caiu nos meses de novembro e dezembro.
O coordenador da pesquisa de preços de imóveis da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), Alison Pablo Oliveira, ressaltou que o comportamento dos preços das moradias depende muito de quanto vai durar esse patamar mais alto de juros e de como será o desempenho da economia brasileira – o que não está claro.
“O momento é de precaução. O ambiente macroeconômico vai ter bastante impacto no resultado do mercado imobiliário”, disse Oliveira. “No frigir dos ovos, a perspectiva é de alguma estabilidade nos preços, isto é, subida em linha com inflação. Não esperamos um mercado muito pujante neste novo ano.”
Acima da inflação
Ao longo de 2022, os preços dos imóveis subiram mais do que a inflação. Em parte, isso é explicado pelo crescimento robusto da economia brasileira, com geração de empregos e maior controle da inflação.
Outro motivo é que as construtoras continuaram reajustando os valores pedidos nos estandes. Embora os custos dos materiais já não subam tanto quanto no passado, as empresas ainda procuram recompor as margens que ficaram espremidas.
“O mercado não conseguiu repassar o aumento dos preços de forma tão abrupta quanto a vista no caso do aumento do custo dos insumos nos últimos trimestres”, disse o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Rodrigo Luna. “As empresas ainda não conseguiram fazer o repasse total, então ainda têm necessidade de buscar a recomposição de margens.”
Com os imóveis novos ficando mais caros, os usados também costumam seguir essa tendência em um segundo momento. Leva-se em conta o chamado “custo de reposição”. Ou seja: se o proprietário vender seu imóvel, quanto custaria comprar um novo.
“Os preços das residências continuam apresentando evolução positiva, e vemos pouco espaço para que a tendência se esgote no curto a médio prazo, já que os custos de reposição estão em alta mesmo com a desaceleração da inflação”, afirmou o analista do Bradesco BBI, Bruno Mendonça.
No entanto, como os preços continuam subindo, em algum momento deverão atingir um limite em relação ao poder de compra, levando a uma redução na velocidade das vendas, acrescentou.
O que dizem as pesquisas
É possível acompanhar o comportamento dos preços a partir de duas pesquisas nacionais. Ambas mostraram evolução dos preços acima da inflação oficial do País, medida pelo IPCA, que atingiu 5,9% no acumulado dos últimos 12 meses até novembro.
Uma das pesquisas de preços mostrou alta média de 14,7% nos últimos 12 meses até outubro. Esses dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), baseados nos laudos de avaliação de imóveis novos e usados comercializados por meio de financiamento bancário. São analisadas as operações em 10 capitais.
Outra pesquisa apontou um crescimento mais brando, de 6,34% nos últimos 12 meses até novembro, mas também superando a inflação. Esse levantamento é feito pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) a partir dos anúncios de imóveis predominantemente usados. A base abrange 50 cidades.
Essa segunda pesquisa costuma captar uma oscilação menor nos preços porque os imóveis usados são reajustados em um ritmo mais lento. Já as unidades novas – na planta, em obras ou recém-construídas – contam com repasse automático de alta de custos de construção e mão de obra pelas construtoras.
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