Quem pensa em aproveitar a queda da taxa de juros para investir em imóveis e obter lucros com aluguéis ou revenda em São Paulo tem mais chances de sucesso ao apostar em dois perfis diferentes de propriedades. Para locação, os apartamentos compactos localizados em bairros periféricos tendem a ter o melhor retorno ao investidor que busca renda mensal. Por outro lado, imóveis maiores, situados em áreas centrais, demonstram ser mais lucrativos para aqueles que planejam comprar e vender.
As conclusões são de um levantamento feito pelo economista, pesquisador da FEA/USP e fundador da RBA Consultoria Econômica, Rodger Campos, em parceria com a startup imobiliária Loft. A análise mostra que apartamentos menores dão um retorno médio anual de 7,5% do valor de venda em aluguel, enquanto os imóveis maiores registram um retorno menor, de 5,95%.
Bairros como Artur Alvim, Vila Andrade e Itaquera têm maior retorno na renda vinda do aluguel do que Jardim Europa e Paraíso, onde os moradores tendem a comprar imóveis próprios em vez de optar pela locação. O principal motivo apontado por Campos é o déficit habitacional das regiões periféricas da cidade, o que torna o aluguel mais atrativo para o morador, além de se tratar de população de baixa renda e maior dificuldade para aquisição de imóvel próprio sem comprometer mais de 30% do salário.
A análise foi feita utilizando dados de fontes oficiais, como Banco Central e Prefeitura de São Paulo, bem como a calculadora imobiliária da Loft, treinada com uma base de 10 milhões de anúncios.
Campos conta que o estudo foi feito sob a óptica da compra de propriedades com finalidade de investimento, e não de moradia, por isso, classifica que os maiores retornos de aluguéis estão em bairros onde o risco de inadimplência é mais alto, enquanto o melhor retorno para revenda acontece em bairros centrais e mais urbanisticamente desenvolvidos.
“Há um fator cultural do brasileiro que nos leva a investir em imóveis. Somos uma sociedade que cresce sonhando com o imóvel, que é um símbolo de segurança. Nossa sociedade também não é muito educada a fazer investimentos financeiros, apesar do crescimento nos últimos anos. Além disso, temos empresários que continuam a investir em imóveis porque são ativos que oferecem bons retornos”, diz.
O mercado imobiliário já vende produtos tanto para moradores quanto para investidores. Em alguns casos, os próprios sites e esforços de vendas das empresas do ramo são separados.
Empresas como Cyrela e Vitacon apostam em apartamentos localizados em bairros nobres da capital paulista, como Moema, Brooklin, Perdizes e Jardins, para atrair investidores.
O diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, Lucas Araújo, conta que investidores profissionais chegam a comprar 10 ou 20 unidades para compor uma carteira de investimentos diversificada. “Quem tem R$ 2 milhões em conta pode comprar dois compactos próximos a estações de metrô, faculdades ou eixos corporativos para ter a renda do aluguel. Historicamente, o brasileiro é ‘machucado’ com essa história de deixar o dinheiro no banco. O imóvel sempre foi uma opção segura de investimento, seja com o aluguel ou com a venda com lucro após alguns anos”, diz.
Araújo afirma ainda que a Trisul tem empreendimentos com apartamentos de pequeno porte que são feitos pensando em vender para investidores. “Temos lançamentos de compactos que são vendidos majoritariamente, 80%, para investidores. Temos empreendimentos assim na Vila Mariana, Vila Clementino, Moema, Vila Madalena, Perdizes e Bela Vista”, diz o diretor.
Segundo o sócio-diretor da Inter Asset, Mauro Lima, o mercado imobiliário brasileiro começa a traçar uma trajetória rumo a um cenário similar ao dos Estados Unidos, onde mais de 40% dos imóveis residenciais pertencem a investidores ou fundos de investimento, que são oferecidos para locação. “Com um grande número de inquilinos e baixa vacância, o risco de inadimplência é baixo. Chega até a ser menor do que o de fundos imobiliários que têm apenas um cliente corporativo”, afirma Lima.
De olho em regiões fora do radar do mercado, a gestora Alianza Investimentos, que tem o fundo imobiliário ALZR 11, está captando recursos para um fundo de investimento imobiliário com ativos localizados na periferia da capital paulista. Dois empreendimentos na Vila Matilde, na Zona Leste, estão iniciando as obras. Cada um terá 150 apartamentos, com lançamentos previstos para o fim de 2025.
Compra e venda de imóveis
Se a locação dá mais retorno em imóveis de pequeno porte, são os grandes que têm vez no lucro com compra e venda. Segundo o estudo, os apartamentos grandes tiveram retorno de 14% aos investidores, diante de 9,1% dos menores.
Os bairros que mais se destacaram na análise foram Itaim Bibi e Sé com valorização em torno de 25% em cinco anos. Porém, mais oportunidades podem ser encontradas por pessoas que estão atentas às movimentações do poder público e do mercado imobiliário, segundo Campos.
“Entendendo mais sobre o desenvolvimento urbanístico, o plano diretor e de infraestrutura da cidade, dá para se antecipar à valorização dos imóveis em diferentes bairros de São Paulo. Com isso, é possível ter rentabilidade acima da média, tanto com aluguel ou com revenda”, diz Campos.
O estudo, porém, não considera separadamente os casos de leilões de imóveis, que tendem a ter retornos acima da média de mercado.
Vale a pena investir em imóveis?
Nos últimos cinco anos, o retorno dos investimentos em imóveis ficou aquém do desempenho de outras classes de ativos, como a renda fixa. Um imóvel de R$ 300 mil adquirido em 2019 subiu pra R$ 335,7 mil em 2023. Já um investimento de R$ 300 mil em ativos que pagam 100% do CDI no mesmo período alcançaram R$ 413,3 mil (descontando 15% sobre o lucro de ambos os casos). O lucro médio obtido com compra e venda de imóveis no período nem chega a repor a inflação. Para isso, o mínimo seria vender o imóvel de R$ 300 mil por R$ 398,4 mil.
“As comparações com renda fixa são ingratas, pelas condições macroeconômicas e políticas do Brasil. Nem sempre a Selic trouxe ganhos acima da média ao investidor. Houve momentos com a Selic a 2% ao ano e momentos em que os imóveis e fundos imobiliários renderam mais do que a Selic”, afirma Caio Nabucco de Araujo, analista da Empiricus.
Os investidores que optaram por investir no mercado imobiliário por meio da bolsa de valores, colocando suas economias em fundos imobiliários, tiveram retorno maior do que comprando propriedades em São Paulo nos últimos cinco anos. Segundo o índice Ifix, que considera os maiores fundos imobiliários negociados na bolsa de valores, a variação entre 2019 e 2023 foi de 39%.
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Ou seja, quem aplicou os mesmos R$ 300 mil em fundos imobiliários teve, em média, um valor final de R$ 417 mil no ano passado. Os pagamentos mensais de dividendos desses fundos são isentos de imposto de renda, que é pago somente sobre a valorização das cotas ao longo do tempo e no ato da venda.
Segundo especialistas, antes de investir em imóveis, é preciso avaliar fatores como as despesas de manutenção e o risco de inadimplência, o que pode minar os lucros com o pagamento de contas como IPTU e condomínio. No caso de imóveis comprados via leilão, é preciso colocar na conta ainda o risco da demora do despejo do antigo ocupante e custos de reformas.
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