A localização de um imóvel e a oferta de serviços, como escola, comércio e transporte público, determinam o preço de uma propriedade. Por isso, num mesmo bairro, dependendo do que a área oferece, o imóvel pode ser mais caro ou mais barato. O Estadão elaborou, com base em informações da startup imobiliária Loft, um mapa interativo no qual é possível verificar onde ficam as ruas com os imóveis mais caros da cidade.
O levantamento foi feito com dados do ITBI da capital paulista nos últimos 12 meses até abril. No total, são 54 mil transações concluídas no município, compiladas em médias de preços de mais de 2 mil ruas. O estudo mostra que os bairros dos Jardins, Morumbi, Itaim Bibi, Moema e Vila Nova Conceição têm as vias mais caras de São Paulo.
A rua Seridó, no Jardim Europa, é a mais cara de todas, com uma média de preços de transações imobiliárias de R$ 19,8 milhões. Assim como as ruas Frederic Chopin e Jorge Coelho, a Seridó fica próxima à av. Faria Lima, à Marginal Pinheiros e também ao Parque do Povo. Na Frederic Chopin, também no Jardim Europa, o preço médio das transações foi de R$ 18,3 milhões, enquanto na Jorge Coelho, no Itaim Bibi, foi de R$ 13 milhões.
“A Avenida Magalhães de Castro está no mesmo perfil e tem imóveis no complexo Cidade Jardim, que integra estrutura comercial, residencial e de serviços”, diz o gerente de dados da Loft, Fábio Takahashi.
O levantamento apenas traz dados de apartamentos, e não de casas, com valor mínimo de R$ 150 mil e incidência de, ao menos, quatro transações por rua. Nas transações analisadas, o preço médio de compra e venda de um imóvel na cidade no último ano foi de R$ 739,7 mil, com tamanho médio de 140 m². Vale notar que os documentos dos imóveis podem incluir parte das áreas comuns, elevando a dimensão do apartamento no papel.
“Se a gente colocar a casa no levantamento, não vai fugir tanto assim dos preços dos apartamentos. Talvez só no Jardim América, que tem mais construções horizontais. No mais, tem uma correlação bem forte entre os preços dos diferentes tipos de imóveis. Se os apartamentos estão valorizados, as casas também estão”, afirma Takahashi.
Para o diretor-executivo comercial do Grupo Lopes, Belmiro Fernandes Quintaes Jr., quem tem mais dinheiro compra imóveis em áreas nobres pela oferta de infraestrutura de transporte, escolas e comércios. Em alguns casos, essas pessoas buscam uma moradia perto da família, no mesmo bairro.
“As maiores transações normalmente são nos bairros mais consolidados. Para morar, as pessoas procuram bairros que já estão prontos, como Jardins, Itaim Bibi, Pinheiros, Moema ou Vila Nova Conceição. Já o investidor pode procurar imóveis em bairros em desenvolvimento. Quem pode pagar o preço do m² do imóvel em um bairro consolidado vai para onde há boas padarias, bons colégios e bons restaurantes”, afirma.
O diretor-executivo do Grupo Lopes também elenca alguns fatores importantes para a valorização do preço de uma propriedade da capital paulista, indo além dos bairros nobres já consolidados. “Num mesmo bairro, há áreas mais valorizadas e outras ainda em crescimento. Uma rua com oferta de serviços e proximidade a estações de metrô tende a valorizar a casa ou apartamento. Em linhas gerais, metrô, parque e shopping são os itens que mais valorizam os imóveis”, diz.
O coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, afirma que a cidade de São Paulo ainda tem a concentração da população de alta renda em poucos bairros, que têm maior desenvolvimento comercial do que nos demais. Mas a escassez de terrenos para novos empreendimentos pode causar uma mudança nessa dinâmica nos próximos anos, com projetos indo a outros bairros, como acontece com o Eden Park by Dror, da Cyrela, que fica no Brooklin, onde era a antiga fábrica da Kibon.
“Há um processo de clusterização (concentração) de riqueza atraindo riqueza. São bairros aspiracionais, desejados. As pessoas vão para lá assim que têm renda o suficiente para ir. Os ricos querem estar entre si, e isso também pode levar à gentrificação, levando os antigos moradores a outros bairros. Como há poucos espaços para novos projetos nos bairros consolidados, provavelmente, novos bairros vão começar a aparecer como áreas nobres. A semente que puxa isso pode ser parque, shopping ou mesmo uma vista”, afirma.
O especialista acredita que a chegada do público de alta renda a novas regiões da cidade trará desenvolvimento comercial a elas em poucos anos. “Boas padarias, escolas e restaurantes começam a aparecer no entorno de empreendimentos de alto padrão. É um ciclo virtuoso”, diz.
Jardim Anália Franco
Para além dos bairros consolidados como moradias da elite paulistana, o Jardim Anália Franco vem se destacando nos últimos anos como o polo de riqueza da zona leste da cidade.
A 20ª média de preço mais cara dos últimos 12 meses foi registrada na rua Prof. João de Oliveira Torres. Lá, a média das transações foi de R$ 6,8 milhões, valor muito próximo ao da rua Afonso Braz, em Moema, que foi de R$ 6,9 milhões.
Quintaes Jr., do Grupo Lopes, acredita que a área tenha perfil de morador diferente do observado nos Jardins ou em Moema, por exemplo. ”Quem busca o Anália Franco é a pessoa que já mora na zona leste, normalmente, no Tatuapé. São pessoas que sonham em morar em um bairro de classe média-alta. São dois bairros com vocação de alto padrão na região: Anália Franco e Parque da Mooca”, diz.
Um dos motivos para o bairro ainda não estar mais bem-posicionado no ranking de vendas de imóveis da cidade é a diferença de preços entre as propriedades. Ou seja, algumas delas podem puxar a média de preço para baixo, o que já não acontece nos demais bairros nobres da cidade.
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ITBI
Ajzental, da FGV, alerta para uma questão em relação ao ITBI, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município e usado como base do levantamento. Segundo o especialista, a base do cálculo pode ser feita com uma avaliação de preço da Prefeitura de São Paulo, que não é nem o preço da escritura nem o valor venal nem o valor contábil (no caso de pessoa jurídica). Por isso, é preciso cuidado no momento do pagamento do imposto e, apesar de serem dados oficiais, os preços podem conter imprecisões por causa disso.
“Na hora do comprador pagar o ITBI, é importante analisar junto a um advogado qual é a base de cálculo utilizada. Há risco de a Prefeitura ter atribuído um valor subjetivo ao imóvel e pode ser uma cobrança errada, com posterior autuação”, diz.
